{"id":17054,"date":"2026-08-20T18:18:31","date_gmt":"2026-08-20T09:18:31","guid":{"rendered":"https:\/\/akiya-sumica.com\/?p=17054"},"modified":"2026-08-20T18:18:34","modified_gmt":"2026-08-20T09:18:34","slug":"akiya-tax-japan-guide","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/akiya-sumica.com\/es\/akiya-tax-japan-guide\/","title":{"rendered":"El impuesto Akiya en Jap\u00f3n: todo lo que deben saber los inversores internacionales"},"content":{"rendered":"
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El impuesto sobre las \u00abakiya\u00bb en Jap\u00f3n se basa en una distinci\u00f3n clave: los terrenos con un edificio residencial se benefician de una reducci\u00f3n del impuesto sobre bienes inmuebles de hasta un 83%, mientras que los terrenos vac\u00edos o con \u00abviviendas vac\u00edas especificadas\u00bb pueden estar sujetos a un impuesto hasta seis veces superior. Las recientes reformas han endurecido a\u00fan m\u00e1s esta normativa, lo que convierte la propiedad pasiva y sin gesti\u00f3n de las \u00abakiya\u00bb en un aut\u00e9ntico riesgo financiero.<\/span><\/p>\n

Ver\u00e1s, quiz\u00e1 hayas o\u00eddo que Jap\u00f3n tiene unos 9 millones de viviendas desocupadas. Esa cifra se repite constantemente, normalmente junto a una foto de una casa de campo que se vende por menos que un coche de segunda mano. Las causas son bastante sencillas. La poblaci\u00f3n de Jap\u00f3n est\u00e1 disminuyendo, y las zonas rurales son las que se est\u00e1n reduciendo m\u00e1s r\u00e1pidamente. Los j\u00f3venes se marchan a Tokio y Osaka y rara vez vuelven.\u00a0<\/span><\/p>\n

Cuando fallece uno de los padres, la casa suele pasar a manos de herederos que ya tienen su propia vivienda y su propio trabajo en otro lugar. No quieren la propiedad, no pueden venderla r\u00e1pidamente y derribarla cuesta un dinero que nadie quiere gastarse. As\u00ed que la casa se queda ah\u00ed sin m\u00e1s.<\/span><\/p>\n

Esa es la historia que cuentan la mayor\u00eda de los art\u00edculos, y es cierta en la medida en que se plantea. Lo que omite es la parte que realmente determina si la compra de una akiya tiene sentido desde el punto de vista econ\u00f3mico. El r\u00e9gimen fiscal asociado a estas propiedades es lo que distingue una oportunidad real de un pasivo a largo plazo. Si vas a comprar desde el extranjero, debes entenderlo antes de firmar nada, no despu\u00e9s.<\/span><\/p>\n

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El impuesto \u00abAkiya\u00bb en Jap\u00f3n: c\u00f3mo funciona el impuesto sobre los activos fijos<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Todos los propietarios de inmuebles en Jap\u00f3n pagan un impuesto municipal anual denominado <\/span>kotei shisan-zei<\/span><\/a>, o impuesto sobre el patrimonio inmobiliario. Se aplica tanto a los terrenos como a los edificios. Da igual si la vivienda est\u00e1 ocupada, alquilada o vac\u00eda con las persianas bajadas: la factura llega de todos modos.\u00a0<\/span><\/p>\n

El tipo impositivo se fija a nivel local, y el importe a pagar se calcula en funci\u00f3n del valor catastral del inmueble, no del precio que realmente pagaste por \u00e9l. El valor catastral suele ser inferior al precio de mercado, lo que explica en parte que las liquidaciones del impuesto sobre el patrimonio inmobiliario rural a menudo parezcan sorprendentemente bajas, llegando en ocasiones a situarse entre 30 000 y 150 000 yenes al a\u00f1o para una propiedad modesta en el campo.<\/span><\/p>\n

Esa cifra por s\u00ed sola puede hacer que una \u00abakiya\u00bb parezca casi gratuita. Pero aqu\u00ed est\u00e1 el problema: lo que m\u00e1s importa no es la cifra. Lo que importa es la reducci\u00f3n que se aplica a esa cifra y lo que ocurre el d\u00eda que la pierdes.<\/span><\/p>\n

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La multa por terreno bald\u00edo<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Este es el mecanismo fundamental del impuesto sobre las viviendas desocupadas (akiya) en Jap\u00f3n, pero, por alguna raz\u00f3n, es el que muchos compradores descubren demasiado tarde. Los terrenos con una vivienda construida en ellos pueden beneficiarse de una reducci\u00f3n de hasta 831 TP3T en el impuesto sobre bienes inmuebles. Si se derriba el edificio, esa reducci\u00f3n desaparece. El terreno vuelve a tributar como terreno sin edificaci\u00f3n, y la factura puede multiplicarse por seis.<\/span><\/p>\n

Veamos c\u00f3mo funciona realmente ese incentivo en la pr\u00e1ctica. Imaginemos que el propietario de una vivienda hereda una casa rural en mal estado. La demolici\u00f3n cuesta entre 1 mill\u00f3n y 5 millones de yenes, una cantidad de dinero que la mayor\u00eda de los herederos no tienen a mano para una propiedad que, para empezar, nunca quisieron. Derribarla tambi\u00e9n significa perder la desgravaci\u00f3n fiscal y pagar seis veces m\u00e1s cada a\u00f1o a partir de entonces.\u00a0<\/span><\/p>\n

As\u00ed pues, la opci\u00f3n m\u00e1s econ\u00f3mica, desde el punto de vista financiero, es no hacer nada. Dejar la casa tal y como est\u00e1 y dejar que se deteriore poco a poco, en lugar de pagar por derribarla y acabar pagando m\u00e1s impuestos por el solar vac\u00edo.<\/span><\/p>\n

Por eso Jap\u00f3n acab\u00f3 teniendo millones de akiya en lugar de millones de solares despejados. Durante d\u00e9cadas, la normativa fiscal premi\u00f3 de forma encubierta el abandono. Estas propiedades no son baratas porque Jap\u00f3n tenga un exceso de viviendas sin utilizar. Son baratas, en parte, porque la normativa fiscal hac\u00eda que una casa en ruinas fuera una mejor inversi\u00f3n financiera que una vac\u00eda.<\/span><\/p>\n

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Cu\u00e1ndo una vivienda pasa a ser una \u00abvivienda desocupada especificada\u00bb<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Los ayuntamientos acabaron por darse cuenta del problema y establecieron un mecanismo para intervenir. Una vivienda que haya quedado desatendida y suponga un riesgo para la seguridad puede ser calificada como \u00abtokutei akiya\u00bb, es decir, \u00abvivienda desocupada especificada\u00bb, en virtud de la Ley de Medidas Especiales sobre Viviendas Desocupadas.\u00a0<\/span><\/p>\n

Esta calificaci\u00f3n no es autom\u00e1tica. Las autoridades locales inspeccionan el inmueble, aplican las directrices establecidas por el Ministerio de Territorio, Infraestructuras, Transporte y Turismo, y toman la decisi\u00f3n bas\u00e1ndose en los signos visibles de abandono: un tejado derrumbado, cimientos deteriorados, infestaciones de plagas o riesgos para los inmuebles colindantes.<\/span><\/p>\n

Una vez que una propiedad recibe esta calificaci\u00f3n, las consecuencias no se hacen esperar y se notan en el bolsillo. Se suprime la reducci\u00f3n del impuesto sobre terrenos residenciales, lo que hace que la factura del impuesto sobre bienes inmuebles se acerque al l\u00edmite m\u00e1ximo de seis veces el importe. El ayuntamiento tambi\u00e9n puede emitir recomendaciones u \u00f3rdenes formales exigiendo que se realicen reparaciones. Si el propietario las ignora, la administraci\u00f3n local puede realizar las obras por su cuenta y enviar la factura al propietario.\u00a0<\/span><\/p>\n

En el peor de los casos, esto incluye la demolici\u00f3n, cuyo coste recae sobre quien sea el titular de la propiedad. Es en este momento cuando un inversor ausente deja de lidiar con un tipo impositivo abstracto y empieza a tratar con una administraci\u00f3n p\u00fablica que tiene tanto la autoridad como la voluntad de intervenir en una propiedad que no ha visto en meses.<\/span><\/p>\n

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Las reformas de 2023-2024 que endurecieron las normas<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Durante a\u00f1os, el umbral de las \u00abtokutei akiya\u00bb era tan alto que una vivienda ten\u00eda que ser realmente peligrosa para perder sus ventajas fiscales. Eso cambi\u00f3 con la <\/span>Ley de Medidas Especiales sobre Viviendas Desocupadas, en su versi\u00f3n modificada,<\/span><\/a> lo que supuso la incorporaci\u00f3n de una nueva categor\u00eda intermedia denominada \u00abkanri fuzen akiya\u00bb, es decir, \u00abvivienda desocupada y mal gestionada\u00bb.\u00a0<\/span><\/p>\n

Esta categor\u00eda permite a los ayuntamientos aplicar la reducci\u00f3n fiscal en una fase mucho m\u00e1s temprana de deterioro. Ya no es necesario que un inmueble est\u00e9 a punto de derrumbarse. Ahora basta con que se observe una falta de mantenimiento persistente.<\/span><\/p>\n

Adem\u00e1s, en abril de 2024 se hizo obligatorio el registro de herencias. Los herederos disponen ahora de tres a\u00f1os desde la recepci\u00f3n de la herencia inmobiliaria para registrar la transferencia de la titularidad, y no cumplir ese plazo puede acarrear una multa administrativa de hasta 100 000 yenes. Este cambio tiene m\u00e1s importancia de lo que parece a simple vista. Una gran parte del problema de las \u00abakiya\u00bb en Jap\u00f3n se debe a la falta de claridad en la titularidad, ya que las propiedades se han ido transmitiendo de generaci\u00f3n en generaci\u00f3n sin que nadie haya actualizado el registro. El registro obligatorio tiene como objetivo subsanar esa situaci\u00f3n con el tiempo, lo que, en \u00faltima instancia, deber\u00eda hacer que salgan al mercado m\u00e1s propiedades con una titularidad clara.<\/span><\/p>\n

En la pr\u00e1ctica, sin embargo, ese plazo de tres a\u00f1os se agota m\u00e1s r\u00e1pido de lo que parece. Conseguir que un notario tramite el registro de una herencia puede llevar meses por s\u00ed solo, sobre todo cuando hay que localizar a hermanos repartidos por diferentes ciudades, recopilar documentos del Registro Civil de varias prefecturas y esperar a que una oficina local de asuntos jur\u00eddicos act\u00fae a su propio ritmo. Tres a\u00f1os parecen un plazo generoso hasta que realmente empieza el papeleo.<\/span><\/p>\n

En conjunto, estos dos cambios env\u00edan una se\u00f1al clara. El Gobierno ha pasado de tolerar la negligencia pasiva a sancionarla activamente, y el umbral para la imposici\u00f3n de sanciones no deja de bajar.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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El nuevo impuesto sobre las viviendas desocupadas de Kioto y lo que implica<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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La ciudad de Kioto ha llevado esta iniciativa m\u00e1s lejos que cualquier otro municipio hasta la fecha. Ha obtenido la aprobaci\u00f3n nacional para un <\/span>impuesto espec\u00edfico sobre las viviendas desocupadas<\/span><\/a>, conocida oficialmente como \u00abhi-kyoju jutaku rikatsuyo sokushin zei\u00bb, que entrar\u00e1 en vigor en el ejercicio fiscal 2030. Se trata de un impuesto independiente destinado a gravar la propia desocupaci\u00f3n, que se suma a la estructura fiscal existente sobre los bienes inmuebles.\u00a0<\/span><\/p>\n

Se trata de una respuesta directa a la escasez de viviendas en Kioto, que se ve agravada por un n\u00famero cada vez mayor de viviendas desocupadas, algunas de ellas propiedad de inversores que nunca tuvieron la intenci\u00f3n de ocuparlas.<\/span><\/p>\n

Lo que importa aqu\u00ed no es solo la pol\u00edtica concreta de Kioto, sino el precedente que sienta. Otros municipios est\u00e1n siguiendo de cerca esta iniciativa y, si resulta eficaz a la hora de animar a los propietarios a ocupar o dar un uso real a sus viviendas, no hay motivos para suponer que se limite a una sola ciudad. Cualquier inversor que considere las \u00abakiya\u00bb rurales o urbanas como una inversi\u00f3n pasiva a largo plazo deber\u00eda interpretar la medida de Kioto como una se\u00f1al temprana, y no como un caso aislado de car\u00e1cter local.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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C\u00f3mo convertir la exposici\u00f3n fiscal en un coste gestionable<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Ahora bien, nada de esto significa <\/span>inversi\u00f3n akiya<\/span><\/a> es una mala idea. Significa que los inmuebles que se mantienen en buena situaci\u00f3n financiera a lo largo del tiempo son aquellos que cuentan con una gesti\u00f3n activa e informada, y no los que se dejan abandonados mientras el propietario se pone en contacto desde otro continente una vez al a\u00f1o.\u00a0<\/span><\/p>\n

Todo el sistema fiscal premia la ocupaci\u00f3n visible y la presentaci\u00f3n puntual de la documentaci\u00f3n, y penaliza precisamente ese tipo de propiedad a distancia en la que caen por defecto los inversores internacionales, simplemente debido a la distancia.<\/span><\/p>\n

Aqu\u00ed es donde un <\/span>akiya gestionado<\/span><\/a> La sociedad cambia las reglas del juego. Mantener una propiedad dentro de la categor\u00eda fiscal favorable requiere una atenci\u00f3n constante. Alguien tiene que asegurarse de que la casa presente signos reales de uso, detectar los problemas de mantenimiento antes de que el ayuntamiento la se\u00f1ale como mal gestionada y estar al tanto de los plazos de registro y presentaci\u00f3n de informes, que es f\u00e1cil pasar por alto desde seis mil millas de distancia.\u00a0<\/span><\/p>\n

Sumica<\/span><\/a> Su objetivo es cubrir esa brecha, de modo que los inversores puedan beneficiarse de las ventajas de ser propietarios de una \u00abakiya\u00bb sin tener que convertirse en un responsable de cumplimiento normativo a tiempo parcial de la legislaci\u00f3n fiscal municipal japonesa. Las propiedades que mantienen su valor a lo largo de una d\u00e9cada son casi siempre aquellas en las que alguien de la zona se ocupa de ellas durante todo el a\u00f1o, y no las que se compran y se dejan abandonadas.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Las cifras reales que debes tener en cuenta antes de comprar<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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El precio de compra de una \u00abakiya\u00bb no te dice pr\u00e1cticamente nada sobre el coste real de mantenerla. Una casa de 1 mill\u00f3n de yenes que necesita 8 millones de yenes en reformas no es una ganga. Es una propiedad de 9 millones de yenes a la que hay que a\u00f1adir un largo proyecto, y eso sin tener en cuenta el impuesto sobre bienes inmuebles que hay que pagar de forma continua, el riesgo de perder la desgravaci\u00f3n por vivienda habitual por falta de mantenimiento y el coste de la supervisi\u00f3n profesional si no vives cerca.<\/span><\/p>\n

Todas esas cifras deben figurar en la misma hoja de c\u00e1lculo que el precio de venta, y no tratarse como aspectos secundarios una vez que la operaci\u00f3n ya se haya cerrado. Haz todos los c\u00e1lculos antes de comprometerte, no despu\u00e9s. Y si prefieres que esos c\u00e1lculos los hagan por ti personas que siguen de cerca los cambios en esta normativa, y un equipo que cuenta con un <\/span>Gu\u00eda de compra de Akiya: probada y contrastada<\/span><\/a>, eso es exactamente lo <\/span>Conversaci\u00f3n que debes mantener con Sumica antes de hacer una oferta<\/span><\/a>.<\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Preguntas frecuentes sobre Akiya Tax en Jap\u00f3n<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\u00bfEl impuesto sobre las viviendas desocupadas en Jap\u00f3n es diferente del impuesto sobre bienes inmuebles habitual?<\/span><\/h3>\n

No desde el punto de vista estructural, no. Las akiya est\u00e1n sujetas al mismo impuesto sobre el patrimonio fijo (kotei shisan-zei) que se aplica a todos los inmuebles de Jap\u00f3n. La diferencia radica en el riesgo asociado a dicho impuesto. Una vivienda ocupada y bien mantenida conserva de forma permanente la reducci\u00f3n del impuesto sobre el suelo residencial. Una akiya descuidada es el tipo de inmueble con m\u00e1s probabilidades de perder esa reducci\u00f3n, ya que es el que tiene m\u00e1s posibilidades de ser se\u00f1alado por el ayuntamiento como mal gestionado o inseguro.\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00bfQu\u00e9 factores provocan la p\u00e9rdida de la desgravaci\u00f3n fiscal por una vivienda desocupada?<\/span><\/h3>\n

Hay dos v\u00edas para llegar a ello. La primera es la demolici\u00f3n. Si se derriba el edificio, el terreno vuelve inmediatamente a tributar como terreno sin edificar, al tipo impositivo m\u00e1s alto. La segunda es la calificaci\u00f3n como \u00abtokutei akiya\u00bb o \u00abkanri fuzen akiya\u00bb, en la que el ayuntamiento determina que la propiedad es insegura o no est\u00e1 bien gestionada y retira la reducci\u00f3n fiscal sin que nadie tenga que mover ni una pala.\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00bfPuede un ayuntamiento obligarme realmente a realizar reparaciones o a demoler mi propiedad?<\/span><\/h3>\n

S\u00ed, y esto sorprende a muchos compradores primerizos. Una vez que una vivienda es calificada como \u00abtokutei akiya\u00bb, el ayuntamiento puede emitir recomendaciones formales y, posteriormente, \u00f3rdenes en las que se exija su reparaci\u00f3n. Si estas no se atienden, las autoridades locales est\u00e1n autorizadas a llevar a cabo las obras ellas mismas \u2014incluida la demolici\u00f3n en casos extremos\u2014 y a facturar posteriormente los gastos al propietario.\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00bfLa compra de una akiya afecta a mi posibilidad de vivir en Jap\u00f3n?<\/span><\/h3>\n

No. En Jap\u00f3n, la propiedad inmobiliaria y la situaci\u00f3n de residencia son dos sistemas totalmente independientes. La compra de una vivienda, incluso al contado y sin financiaci\u00f3n, no da derecho a ning\u00fan visado, ni a ning\u00fan permiso de residencia, ni abre ninguna v\u00eda para obtener ninguno de los dos.\u00a0<\/span><\/p>\n

\u00bfEs posible evitar la multa por el impuesto sobre terrenos bald\u00edos sin vivir en la vivienda a tiempo completo?<\/span><\/h3>\n

S\u00ed, pero requiere una gesti\u00f3n activa, no un enfoque pasivo. Por lo general, los ayuntamientos buscan pruebas de uso y mantenimiento, no de ocupaci\u00f3n durante todo el a\u00f1o. Una propiedad que recibe un mantenimiento regular y se revisa de forma constante rara vez se considera mal gestionada, incluso si el propietario vive en el extranjero. <\/span><\/p>\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Akiya tax in Japan hinges on one distinction: land with a residential building gets up to an 83% property tax reduction, while vacant or “specified vacant house” land can be taxed up to six times more. Recent reforms tightened this further, making passive, unmanaged akiya ownership a real financial risk. You see, you may have heard that Japan has roughly 9 million vacant homes. That number gets repeated constantly, usually next to a photo of a farmhouse selling for less than a used car. The causes are simple enough. Japan’s population is shrinking, and rural areas are shrinking the fastest. Young people leave for Tokyo and Osaka and rarely move…<\/p>","protected":false},"author":4,"featured_media":17064,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"single-fullwidth.php","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[21],"tags":[36,39,37],"class_list":["post-17054","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-akiya-investing-guides","tag-akiya","tag-ikkodate","tag-kominka"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"menu_order":0,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/akiya-sumica.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17054","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/akiya-sumica.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/akiya-sumica.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/akiya-sumica.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/akiya-sumica.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=17054"}],"version-history":[{"count":6,"href":"https:\/\/akiya-sumica.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17054\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":17070,"href":"https:\/\/akiya-sumica.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17054\/revisions\/17070"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/akiya-sumica.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media\/17064"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/akiya-sumica.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=17054"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/akiya-sumica.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=17054"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/akiya-sumica.com\/es\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=17054"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}