{"id":16644,"date":"2026-05-15T06:43:09","date_gmt":"2026-05-14T21:43:09","guid":{"rendered":"https:\/\/akiya-sumica.com\/?p=16644"},"modified":"2026-06-24T16:44:16","modified_gmt":"2026-06-24T07:44:16","slug":"can-foreigners-buy-property-in-japan","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/akiya-sumica.com\/fr\/can-foreigners-buy-property-in-japan\/","title":{"rendered":"Les \u00e9trangers peuvent-ils acheter un bien immobilier au Japon ? Investir dans les \u00ab akiya \u00bb en 2026"},"content":{"rendered":"
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Les akiya, les maisons inoccup\u00e9es du Japon, repr\u00e9sentent toujours une r\u00e9elle opportunit\u00e9 en 2026, mais le paysage a chang\u00e9. Les nouvelles obligations fiscales, le durcissement des lois sur le cadastre et l'augmentation des co\u00fbts de r\u00e9novation exposent les acheteurs mal inform\u00e9s \u00e0 de graves risques. Pour les investisseurs internationaux qui se d\u00e9placent strat\u00e9giquement, les propri\u00e9t\u00e9s akiya sous-\u00e9valu\u00e9es dans les couloirs ruraux \u00e9mergents restent accessibles.<\/span><\/p>\n

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Le num\u00e9ro qui a d\u00e9clench\u00e9 la ru\u00e9e vers l'or d'Akiya<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Aux alentours de 2021, une statistique s'est r\u00e9pandue sur l'internet anglophone. Le Japon comptait environ 8,49 millions de logements vacants, selon le minist\u00e8re des affaires int\u00e9rieures et des communications (Housing and Land Survey). Ce chiffre, associ\u00e9 \u00e0 des photos de fermes en ruine vendues comme des voitures d'occasion, a donn\u00e9 le coup d'envoi d'un cycle m\u00e9diatique qui a dur\u00e9 des ann\u00e9es.<\/span><\/p>\n

Avec la \"maison \u00e0 0\u00a5\", les villes rurales du Japon se sont vid\u00e9es si rapidement que les propri\u00e9taires ont pratiquement donn\u00e9 leur bien et que des acheteurs \u00e9trangers astucieux ont pu s'en emparer avant que quiconque ne le remarque. <\/span>La BBC en a parl\u00e9<\/span><\/a>. <\/span>Bloomberg en a parl\u00e9<\/span><\/a>. Pendant un certain temps, akiya a sembl\u00e9 \u00eatre la bonne affaire la plus \u00e9vidente dans le domaine de l'immobilier.<\/span><\/p>\n

Ce n'\u00e9tait pas tout \u00e0 fait faux. Le probl\u00e8me li\u00e9 \u00e0 la diminution et au vieillissement de la population est r\u00e9el, et les prix dans les zones rurales du Japon sont vraiment bas \u00e0 l'\u00e9chelle mondiale. Mais l'histoire que les gens ont racont\u00e9e n'\u00e9tait qu'une version simplifi\u00e9e de quelque chose de beaucoup plus compliqu\u00e9. L'\u00e9cart entre \"le Japon compte des millions de maisons vides\" et \"vous pouvez en acheter une de mani\u00e8re rentable\" est exactement l'endroit o\u00f9 la plupart des investisseurs \u00e9trangers ont perdu du temps, de l'argent et de la patience.<\/span><\/p>\n

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\u00c0 quoi ressemblera le march\u00e9 de l'akiya en 2026 ?<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\"Akiya\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Les ann\u00e9es de pand\u00e9mie ont entra\u00een\u00e9 un changement r\u00e9el, bien que modeste, dans les lieux o\u00f9 les Japonais ont choisi de vivre. <\/span>Les jeunes travailleurs de Tokyo ont commenc\u00e9 \u00e0 s'installer dans les pr\u00e9fectures rurales<\/span><\/a> \u00e0 des taux que le pays n'avait pas connus depuis des d\u00e9cennies. Des villes de Nagano, Tokushima et certaines parties de Kyushu ont vu leur population augmenter entre 2020 et 2023. Les gouvernements locaux y ont vu la preuve que leurs plans de revitalisation fonctionnaient, et ils ont redoubl\u00e9 d'efforts dans ce domaine. <\/span>Banque Akiya<\/span><\/a> les subventions \u00e0 la r\u00e9novation et les incitations \u00e0 la relocalisation.<\/span><\/p>\n

En 2025, cet \u00e9lan s'est stabilis\u00e9. Le travail \u00e0 distance a atteint un plafond lorsque les grandes entreprises japonaises ont commenc\u00e9 \u00e0 ramener leurs employ\u00e9s au bureau. Certes, les listes de banques akiya ont augment\u00e9 dans la plupart des pr\u00e9fectures, mais un plus grand nombre de listes n'est pas synonyme de meilleures listes.<\/span><\/p>\n

Une grande partie des biens inscrits sur ces registres pr\u00e9sentent des probl\u00e8mes de titres de propri\u00e9t\u00e9, des co\u00fbts de r\u00e9novation qui n'ont pas de sens sur le plan financier, ou sont situ\u00e9s dans des villes o\u00f9 les \u00e9coles ont ferm\u00e9 ou les h\u00f4pitaux ont \u00e9t\u00e9 fusionn\u00e9s. <\/span>Le march\u00e9 de l'immobilier au sens large au Japon en 2025 et 2026<\/span><\/a> refl\u00e8te cette situation, avec une forte performance concentr\u00e9e dans les march\u00e9s urbains et r\u00e9gionaux bien connect\u00e9s.<\/span><\/p>\n

Alors que la revitalisation rurale se poursuit et que la dynamique du march\u00e9 \u00e9volue, la question qui nous est le plus souvent pos\u00e9e par nos clients \u00e9trangers est la suivante : Les \u00e9trangers peuvent-ils acheter un bien immobilier au Japon ? <\/b>La r\u00e9ponse reste un \u00ab oui \u00bb cat\u00e9gorique : il n\u2019existe absolument aucune restriction li\u00e9e \u00e0 la nationalit\u00e9 en mati\u00e8re d\u2019acquisition immobili\u00e8re. Toutefois, pour tirer parti des opportunit\u00e9s offertes par les \u00ab akiya \u00bb en 2026, il est indispensable de bien comprendre les nouvelles r\u00e9formes obligatoires du cadastre et d\u2019anticiper avec pr\u00e9cision la hausse des co\u00fbts de r\u00e9novation avant d\u2019acheter.<\/p>\n

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Les \u00e9trangers peuvent-ils acheter un bien immobilier au Japon en vertu de la r\u00e9glementation de 2026 ?<\/span><\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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La loi r\u00e9vis\u00e9e sur l'enregistrement des biens immobiliers du Japon a \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9e en 2021, l'enregistrement obligatoire \u00e9tant pleinement actif \u00e0 partir d'avril 2024. Les h\u00e9ritiers qui h\u00e9ritent d'un bien immobilier et n'enregistrent pas le changement de propri\u00e9t\u00e9 dans les trois ans qui suivent sont d\u00e9sormais passibles d'amendes pouvant aller jusqu'\u00e0 100 000 \u00a5. Ces amendes seront effectives \u00e0 partir de 2026.<\/span><\/p>\n

Cette situation affecte directement les acheteurs d'akiya, car les propri\u00e9t\u00e9s rurales ont souvent travers\u00e9 plusieurs g\u00e9n\u00e9rations d'une m\u00eame famille sans qu'il y ait de mise \u00e0 jour officielle du registre. Dans certains cas, la personne inscrite comme propri\u00e9taire est d\u00e9c\u00e9d\u00e9e il y a plusieurs dizaines d'ann\u00e9es et les h\u00e9ritiers r\u00e9els sont dispers\u00e9s, injoignables ou inconnus. Pour obtenir le titre de propri\u00e9t\u00e9 d'un bien comme celui-ci, il faut retracer le registre familial (koseki), trouver chaque h\u00e9ritier potentiel, obtenir sa coop\u00e9ration ou sa signature officielle, et d\u00e9poser le tout au Bureau des affaires juridiques. Ce processus prend des mois et \u00e9choue parfois compl\u00e8tement.<\/span><\/p>\n

La nouvelle loi sur les registres a ajout\u00e9 un effet secondaire utile. Les h\u00e9ritiers qui avaient l'habitude d'ignorer un bien h\u00e9rit\u00e9 dont ils ne voulaient pas ont d\u00e9sormais l'obligation l\u00e9gale de s'en occuper. Nombre d'entre eux choisissent de s'enregistrer et de vendre, ce qui favorise la liquidit\u00e9 du march\u00e9.<\/span><\/p>\n

Mais cette m\u00eame loi a \u00e9galement permis de faire remonter \u00e0 la surface des cas de titres de propri\u00e9t\u00e9 v\u00e9ritablement insolubles, des biens pour lesquels la recherche des h\u00e9ritiers sur deux ou trois g\u00e9n\u00e9rations aboutit \u00e0 des impasses. Aucune r\u00e9duction de prix ne permet de sortir d'une impasse successorale. Cela signifie que vous ne devriez pas acheter un akiya en 2026 sans qu'un scrivener judiciaire qualifi\u00e9 au Japon ne proc\u00e8de d'abord \u00e0 une enqu\u00eate compl\u00e8te sur le titre de propri\u00e9t\u00e9.<\/span><\/p>\n

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Ce que les acheteurs \u00e9trangers d'akiya doivent savoir sur l'environnement fiscal de 2026\n<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Les r\u00e8gles fiscales japonaises applicables aux propri\u00e9taires immobiliers \u00e9trangers n'ont pas \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9es en une seule fois, mais une s\u00e9rie de clarifications en 2024 et 2025 a discr\u00e8tement alourdi la charge fiscale des investisseurs non-r\u00e9sidents.<\/span><\/p>\n

Tout d'abord, l'imp\u00f4t sur les actifs fixes (kotei shisan-zei) pour les propri\u00e9t\u00e9s rurales dot\u00e9es d'une structure, dont le taux est souvent modeste. Les mesures sp\u00e9ciales prises au Japon pour les terrains r\u00e9sidentiels r\u00e9duisent la base d'imposition \u00e0 un sixi\u00e8me de la valeur estim\u00e9e pour les parcelles am\u00e9lior\u00e9es. Mais si vous d\u00e9molissez la structure, ou si la municipalit\u00e9 classe officiellement le b\u00e2timent comme inhabitable, ce taux pr\u00e9f\u00e9rentiel dispara\u00eet compl\u00e8tement.<\/span><\/p>\n

Plusieurs villes de Niigata et d'Akita se sont montr\u00e9es plus agressives en reclassant les akiya n\u00e9glig\u00e9s comme des terrains vacants, ce qui d\u00e9clenche l'application du taux d'imposition complet pour les propri\u00e9taires qui supposaient que leurs co\u00fbts de d\u00e9tention \u00e9taient faibles. Si vous louez la propri\u00e9t\u00e9, l'imp\u00f4t japonais sur le revenu s'applique \u00e0 ce que vous gagnez. Les non-r\u00e9sidents qui n'ont pas d'agent fiscal japonais doivent s'acquitter d'une retenue \u00e0 la source d'environ 20 % sur les revenus locatifs bruts. Il est presque douloureusement \u00e9vident que vous devrez nommer un repr\u00e9sentant fiscal qualifi\u00e9 et remplir des d\u00e9clarations annuelles, mais la plupart des acheteurs \u00e9trangers n'ont pas int\u00e9gr\u00e9 cet aspect dans leur mod\u00e8le de fonctionnement avant d'investir dans un akiya.<\/span><\/p>\n

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O\u00f9 s'est d\u00e9plac\u00e9e la v\u00e9ritable opportunit\u00e9 Akiya<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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L'opportunit\u00e9 akiya en 2026 n'a pas disparu, mais elle s'est d\u00e9plac\u00e9e et est devenue plus s\u00e9lective.<\/span><\/p>\n

La maison \u00e0 0\u00a5 situ\u00e9e \u00e0 trois heures de la liaison ferroviaire la plus proche, sans demande de location et avec une population permanente en baisse, a toujours \u00e9t\u00e9 un commerce plus difficile qu'il n'y paraissait, mais cette partie du march\u00e9 est aujourd'hui difficile \u00e0 faire fonctionner.\u00a0<\/span><\/p>\n

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