{"id":17393,"date":"2026-10-19T07:14:02","date_gmt":"2026-10-18T22:14:02","guid":{"rendered":"https:\/\/akiya-sumica.com\/?p=17393"},"modified":"2026-10-19T07:21:39","modified_gmt":"2026-10-18T22:21:39","slug":"are-non-rebuildable-pre-1981-and-suburban-properties-really-bad-investments","status":"publish","type":"post","link":"https:\/\/akiya-sumica.com\/fr\/are-non-rebuildable-pre-1981-and-suburban-properties-really-bad-investments\/","title":{"rendered":"[Biblioth\u00e8que de l'investisseur #7] Les biens immobiliers non r\u00e9am\u00e9nageables, ant\u00e9rieurs \u00e0 1981 et situ\u00e9s en banlieue constituent-ils vraiment de mauvais investissements ?"},"content":{"rendered":"
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\n\t\t\t\t\t\tBienvenue \u00e0 la le\u00e7on n\u00b0 07 de la biblioth\u00e8que Sumica Investor.\t\t\t\t\t<\/h2>\n\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t
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Dans la le\u00e7on n\u00b0 6, nous avons examin\u00e9 pourquoi des rendements bruts \u00e9lev\u00e9s annonc\u00e9s peuvent souvent masquer des co\u00fbts r\u00e9currents importants. Aujourd\u2019hui, nous nous penchons sur l\u2019autre extr\u00eame : les biens immobiliers pr\u00e9sentant des signaux d\u2019alerte, tels que l\u2019impossibilit\u00e9 de reconstruction, des normes sismiques ant\u00e9rieures \u00e0 1981 ou une situation en banlieue, et nous verrons dans quels cas ils peuvent en r\u00e9alit\u00e9 repr\u00e9senter un excellent rapport qualit\u00e9-prix.<\/p>

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\n\t\t\t\t\t\n\t\t\t\t\t\tInscrivez-vous d\u00e8s maintenant.\t\t\t\t\t<\/a>\n\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Lorsqu'ils recherchent un bien immobilier abordable au Japon, les acheteurs \u00e9trangers tombent souvent sur des expressions telles que \u00ab non reconstruisible \u00bb, \u00ab normes sismiques ant\u00e9rieures \u00e0 1981 \u00bb, \u00ab en banlieue \u00bb ou \u00ab loin de la gare la plus proche \u00bb.<\/p>\n

Ces conditions n\u00e9cessitent une \u00e9valuation minutieuse, mais rejeter syst\u00e9matiquement chaque bien immobilier sur la base d\u2019un seul crit\u00e8re n\u2019est pas toujours la bonne d\u00e9cision.<\/p>\n

Les questions importantes sont les suivantes : quel est le degr\u00e9 de gravit\u00e9 du risque ? Ce risque est-il pris en compte dans le prix ? A-t-il une incidence sur l'exploitation locative ? Existe-t-il une issue r\u00e9aliste ?<\/p>\n

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Biens immobiliers non r\u00e9am\u00e9nageables<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\"Cr\u00e9dit\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Un terrain non constructible est g\u00e9n\u00e9ralement un terrain sur lequel il n'est pas possible de construire un nouveau b\u00e2timent apr\u00e8s la d\u00e9molition du b\u00e2timent existant, souvent parce que les exigences actuelles en mati\u00e8re d'acc\u00e8s routier ne sont pas respect\u00e9es.<\/p>\n

Cela limite l'utilisation des terrains, le financement et les options de sortie futures.<\/p>\n

Toutefois, il peut valoir la peine d'envisager cette option si le b\u00e2timent peut \u00eatre exploit\u00e9 pendant de nombreuses ann\u00e9es, si une r\u00e9novation permet de prolonger sa dur\u00e9e de vie, si la demande locative est stable, si le prix est bas et si les loyers permettent de r\u00e9cup\u00e9rer l'investissement total.<\/p>\n

La question est de savoir si le prix et le plan d'investissement compensent cette restriction.<\/p>\n

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B\u00e2timents construits selon d'anciennes normes antisismiques<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Les b\u00e2timents dont les plans ont \u00e9t\u00e9 approuv\u00e9s avant juin 1981 rel\u00e8vent g\u00e9n\u00e9ralement de la cat\u00e9gorie des anciens normes sismiques<\/a> et n\u00e9cessitent une \u00e9valuation plus approfondie.<\/p>\n

L'\u00e2ge \u00e0 lui seul ne suffit pas \u00e0 d\u00e9terminer l'\u00e9tat d'un b\u00e2timent. Certains b\u00e2timents anciens peuvent \u00eatre bien entretenus, tandis que d'autres, plus r\u00e9cents, peuvent pr\u00e9senter des fuites, des d\u00e9g\u00e2ts caus\u00e9s par les termites, de la corrosion, un affaissement ou des \u00e9quipements d\u00e9t\u00e9rior\u00e9s.<\/p>\n

Parmi les points importants \u00e0 v\u00e9rifier, citons la pente du sol, les fissures dans les fondations, la d\u00e9t\u00e9rioration de la structure, l'\u00e9tat du toit et des fa\u00e7ades, les fuites, la pr\u00e9sence de termites, les modifications apport\u00e9es au bien et les co\u00fbts de r\u00e9paration futurs.<\/p>\n

La strat\u00e9gie de sortie doit \u00e9galement tenir compte de la capacit\u00e9 des futurs acqu\u00e9reurs \u00e0 obtenir un financement.<\/p>\n

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Propri\u00e9t\u00e9s en banlieue<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\"Akiya\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Au Japon, la demande de location ne d\u00e9pend pas uniquement de la distance par rapport \u00e0 la gare.<\/p>\n

Dans les zones o\u00f9 la voiture occupe une place pr\u00e9pond\u00e9rante, le stationnement, l'acc\u00e8s aux supermarch\u00e9s, aux \u00e9coles et aux h\u00f4pitaux, la proximit\u00e9 des lieux de travail, les logements adapt\u00e9s aux familles et l'offre limit\u00e9e de maisons individuelles peuvent rev\u00eatir une importance particuli\u00e8re.<\/p>\n

Un bien immobilier situ\u00e9 en banlieue peut b\u00e9n\u00e9ficier d'une demande stable, tandis qu'un bien situ\u00e9 \u00e0 proximit\u00e9 d'une gare peut afficher de mauvais r\u00e9sultats si la population diminue, si les loyers sont bas ou si la concurrence est trop forte. La question essentielle est de savoir si les gens souhaitent r\u00e9ellement y vivre.<\/p>\n

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Une strat\u00e9gie de sortie ne signifie pas toujours une revente<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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Un investisseur peut r\u00e9cup\u00e9rer son capital gr\u00e2ce \u00e0 une location \u00e0 long terme, revendre le bien plus tard avec un locataire en place, le vendre \u00e0 un propri\u00e9taire voisin ou \u00e0 un acheteur au comptant, l'utiliser \u00e0 des fins personnelles ou continuer \u00e0 l'exploiter en tant qu'actif \u00e0 faible co\u00fbt.<\/p>\n

La prudence s'impose lorsque plusieurs risques se cumulent : faible demande, dur\u00e9e de vie r\u00e9siduelle du b\u00e2timent r\u00e9duite, impossibilit\u00e9 de reconstruction, faible valeur du terrain et absence d'acheteur potentiel r\u00e9aliste.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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N'investissez pas en vous fiant uniquement aux \u00e9tiquettes<\/h2>\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\"L'\u00e9quipe\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t
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C'est une erreur de rejeter syst\u00e9matiquement tous les biens immobiliers non r\u00e9am\u00e9nageables, anciens ou situ\u00e9s en banlieue. Il est tout aussi risqu\u00e9 d'acheter un bien simplement parce qu'il est bon march\u00e9 ou que son rendement est \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n

Au Sumica<\/a>, nous passons en revue les contraintes juridiques, l'\u00e9tat du bien, les travaux de r\u00e9novation, la demande locative, l'investissement total, la dur\u00e9e d'amortissement, le potentiel de revente et les autres possibilit\u00e9s de sortie.<\/p>\n

Un bon investissement n'est pas un bien immobilier sans risque. C'est un bien immobilier dont les risques sont bien compris et compens\u00e9s par le prix et le rendement.<\/p>\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\r\n\t\t\t\t\t\t\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t<\/div>\n\t\t\t\t

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Welcome to Lesson 07 of the Sumica Investor Library. In Lesson 06, we explored why high advertised gross yields can often hide severe ongoing costs. Today, we look at the other extreme: properties with red-flag labels like non-rebuildable, pre-1981 seismic codes, or suburban locations, and when they can actually represent strong value. Get our weekly educational reports and hand-picked investment opportunities delivered to your inbox. Join our free investor newsletter below. Sign up now. When searching for affordable property in Japan, overseas buyers often come across terms such as non-rebuildable, pre-1981 seismic standards, suburban, or far from the nearest station. These conditions require careful evaluation, but automatically rejecting every property…<\/p>","protected":false},"author":4,"featured_media":17061,"comment_status":"open","ping_status":"open","sticky":false,"template":"single-fullwidth.php","format":"standard","meta":{"_acf_changed":false,"footnotes":""},"categories":[54],"tags":[53],"class_list":["post-17393","post","type-post","status-publish","format-standard","has-post-thumbnail","category-sumica-investor-library","tag-investor-library"],"acf":[],"aioseo_notices":[],"menu_order":0,"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/akiya-sumica.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17393","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/akiya-sumica.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts"}],"about":[{"href":"https:\/\/akiya-sumica.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/post"}],"author":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/akiya-sumica.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/users\/4"}],"replies":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/akiya-sumica.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/comments?post=17393"}],"version-history":[{"count":5,"href":"https:\/\/akiya-sumica.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17393\/revisions"}],"predecessor-version":[{"id":17398,"href":"https:\/\/akiya-sumica.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/posts\/17393\/revisions\/17398"}],"wp:featuredmedia":[{"embeddable":true,"href":"https:\/\/akiya-sumica.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media\/17061"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/akiya-sumica.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=17393"}],"wp:term":[{"taxonomy":"category","embeddable":true,"href":"https:\/\/akiya-sumica.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/categories?post=17393"},{"taxonomy":"post_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/akiya-sumica.com\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/tags?post=17393"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}