美国公民可以在日本购买房产吗？（2026年指南）

如果您是打算在日本购房的美国人，您可能会担心外国人的房产所有权相关法律是否会成为障碍。亚洲的一些国家对外国人拥有土地设有限制，因此这是一个合理的问题。

不过，日本的做法有所不同。通常情况下，美国公民可以在日本购买房产。是的，即使没有日本国籍或永久居留权也可以。实际上，你可以居住在美国，在日本购买房产，并以自己的名义拥有该房产。

找到心仪的房产后，真正的挑战才刚刚开始。从海外购房意味着需要处理各类文件、进行跨境汇款，并了解您在美国的纳税义务。如果您计划将该房产出租，还需要找到一种可靠的方式，以便在海外进行管理。

以下是美国购房者在开始浏览房源信息前应了解的内容。

为什么现在对美国人来说在日本购房是个明智之举

如果你是一位正在考虑在日本购房的美国人，我想日元贬值目前应该是吸引你的主要因素之一。当前日元兑美元汇率约为158日元，因此在日本，一套1000万日元的房产约合$63,300。而在美国，这一金额远低于2026年第二季度约$435,000的二手房中位数价格。然而在日本，$63,300足以让您买下一栋带自有土地的老式独栋住宅，特别是在地区或郊区。

日本的房地产市场包括老房子和空置房，这些被称为 akiya，这类房产的售价相对较低，特别是在大城市以外的地区。对于愿意承担装修工作的买家而言，这些房产能以较低的初期成本帮助他们进入房地产市场。

日本也是美国人最向往的旅游目的地之一，其中一些常客希望在访问日本期间有地方下榻。他们更希望这些住所能在自己不在时还能为他们带来租金收入。

那么，美国公民可以在日本拥有土地吗？

是的。日本通常允许美国人直接购买土地和建筑物，即使他们居住在美国且没有日本居留身份。完全所有权的法律术语是 shoyuken (所有权).

这意味着您可以购买一套带地块的独栋住宅，将其用作度假屋、出租，或日后出售。与泰国等国家不同——在这些国家，外国个人通常面临直接拥有土地的限制——日本并未对美国人购买土地设置基于国籍的一般性禁令。

不过，在购买之前，请务必仔细确认交易内容的具体范围。有些房产位于租赁土地上，而涉及道路通行、土地用途规划或建筑法规的限制可能会影响翻新和重建。

2026年日本针对外国买家的规定：美国人需要了解什么

关于加强对外国人购房监管的新闻这可能会让买家怀疑日本是否正在对美国人关上大门。关键区别在于：一部分规则涉及所有权，另一部分规则则要求买家申报交易。

日本根据《外汇与对外贸易法》（简称FEFTA）已设有申报要求。根据该财政部发布的指导意见，非居民若购入受监管的房地产或某些相关权利，必须在购入之日起20天内通过日本银行向财务大臣提交报告。报告须使用日语撰写，但买方可直接提交，或委任一名居住在日本的代理人代为提交。

这些步骤虽然增加了文书工作，但仅凭这些并不能阻止美国人购买日本房产。实际需要考虑的是时间问题。如果缺少必备文件，或者文件提交到了错误的部门，整个流程可能会因此延误。

购买房产并不能让你获得日本签证

您可以在日本买房，同时继续在美国生活。但如果您想搬进那套房子并在日本长期居住，就需要获得允许您在日居留的移民身份。

作为美国公民，您通常可以免签赴日，进行旅游或其他获准的短期活动，最长可停留90天。您可以利用这段时间参观自己的房产、探索周边社区或与房地产经纪人会面。拥有房产不会延长您的允许停留时间，且短期访客身份不允许您在日本就业。日本外务省在此对免签规定进行了说明。

那么，如果你想在日本永久居住呢？你需要根据自身情况（例如就业、家庭关系或经营企业等）符合相应的居留资格条件。仅凭购房本身并不能让你获得任何一种居留资格。

通过购买房产能获得商务经理签证吗？

不仅仅是通过购买房子或成立公司来拥有房产。日本的业务经理该身份适用于在日本实际管理或经营符合条件的企业的人员。用于个人用途的房产，或仅拥有房屋的公司，并不自动符合这一要求。

事实上，日本已于2025年10月16日收紧了“企业经理”的资格标准。修订后的规定通常要求申请人拥有至少3000万日元的经营资本或投资额，至少一名全职员工，并提供申请人管理经验或相关资质的证明。

申请人还必须通过本人或符合资格的雇员满足日语要求，提交经相关专家评估的商业计划书，并满足关于经营场所及实际经营活动的要求。

这些要求使得购房成为一项重大的商业承诺。如果您只是想每年在房子里住上几周或几个月，那么短期居住或许就足够了。如果您打算搬迁，请在购房前确定符合您实际计划的居留身份。

针对在日本拥有房产的美国公民的美国税收规定

如果您是美国公民并在日本购买房产，通常仍需按照美国税法对您的全球收入纳税。具体税务影响取决于您对该房产的使用方式。

如果您将日本的房产出租

美国公民通常必须申报应纳税所得额在他们的美国纳税申报表中申报海外房产的租金收入. 对于直接拥有该房产的个人而言，这通常意味着需在 1040表的E附表.

通常，您可以扣除符合条件的费用，包括物业管理费、维修费、保险费以及某些与房产相关的税费。您可能还可以就建筑物申请折旧抵扣，但土地本身不能计提折旧。美国针对境外住宅房产的折旧规定可能与境内房产有所不同，因此计算时需特别注意。

请保留租金支付、各项开支、房产改善以及交易日期的记录。美国国税局（IRS）通常要求以美元申报金额，因此请保留日元原金额及相关凭证。如果您最终出售该房产，这些记录也会影响应税收益的计算。

您需要同时在日本和美国纳税吗？

日本房产的租金收入可能需在日本纳税，而美国通常要求其公民在美国的纳税申报表中申报该项收入。因此，您可能需要同时履行两国的纳税义务。

"(《世界人权宣言》) 美日所得税协定涉及不动产收入的征税问题。根据您的具体情况，您可能还有资格享受一项美国外国税额抵免适用于符合条件的日本所得税。该抵免额可减少您的美国应纳税额，但不会自动退还您在日本缴纳的每一笔税款。符合条件的情况、计算限额以及收入的产生时间都会影响您可申报的抵免金额。

如果您居住在日本境外，且从日本租户处收取租金，日本预扣税规定也可能适用。具体处理方式取决于具体情况，包括租户的类型以及房产的使用方式。

是否需要向美国申报日本银行账户？

如果您开设日本银行账户用于收取房租或支付房产相关费用，您可能还需履行一项单独的美国申报义务。

根据《外国银行账户报告》（FBAR）规定, 如果美国人的应申报境外金融账户总价值在日历年的任何时候超过$10,000，通常必须提交一份报告。该报告应以电子方式提交给金融犯罪执法网络（FinCEN），并与您的常规所得税申报表分开提交。

该门槛适用于符合条件的金融账户的总价值，而非您在日本房产的价值。因此，仅在日本拥有房产本身并不会触发FBAR申报义务，但若您在日本拥有银行账户，即使该账户产生的利息很少或没有利息，只要符合申报标准，仍可能触发申报义务。

某些纳税人还必须申报 8938表，该规定涵盖了特定的境外金融资产。其申报门槛取决于您的申报状态和居住地。FBAR和8938表的要求各不相同，提交其中一份并不自动视为满足另一份的要求。

常见问题解答

美国公民如果没有永久居留权，可以在日本买房吗？

是的。美国公民通常无需拥有日本国籍或永久居留权，即可在日本购买和拥有房屋及土地。

美国公民可以在日本申请住房贷款吗？

一些贷款机构向符合条件的海外买家提供贷款，但对于居住在美国的美国人来说，可选方案可能较为有限。点击此处了解有关日本面向外国人的抵押贷款的更多信息.

在日本购买房产能获得签证吗？

不。拥有房产并不意味着就能获得日本签证或居留身份。

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您可以在居住于美国的同时在日本购买房产，但从海外协调购房事宜需要做好充分准备。Sumica 致力于协助美国买家从海外顺利完成购房流程。我们的团队可以为您寻找房源、评估房产状况及投资潜力、协调当地的房屋检查，并为购房流程提供全程支持。

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