Pour les investisseurs immobiliers débutants, l'une des principales préoccupations concerne souvent la suite des événements après l'achat d'un bien immobilier. Au Japon, un bien déjà loué permet d'apaiser en grande partie cette inquiétude, puisqu'il est déjà occupé par un locataire et génère des revenus locatifs dès le premier jour.
Vous vous demandez peut-être :
- Combien de temps faudra-t-il pour trouver un locataire ?
- Le bien devra-t-il être rénové avant de pouvoir être mis en location ?
- Combien de mois devrez-vous faire face à vos dépenses avant de percevoir les premiers revenus locatifs ?
- Est-il possible de gérer ce bien à distance si l'on réside hors du Japon ?
Pour les investisseurs qui souhaitent commencer à percevoir des revenus locatifs sans trop de démarches initiales, ce type de bien immobilier peut constituer une option intéressante.
Cependant, acheter un bien immobilier simplement parce qu’il est déjà loué ne suffit pas en soi. Il existe plusieurs points importants qu’il convient d’examiner attentivement avant de procéder à l’achat.
Cet article explique ce qu'est un bien immobilier loué, pourquoi il peut convenir aux investisseurs immobiliers débutants et ce qu'il faut vérifier avant d'en acheter un au Japon.
Qu'est-ce qu'un bien immobilier loué au Japon ?
Un bien immobilier loué est un bien d'investissement vendu alors qu'un locataire y réside déjà. Au Japon, ce type de transaction est communément appelé « bien immobilier avec changement de propriétaire ».
Lors de la vente d'un bien immobilier, la propriété est transférée du propriétaire actuel à l'acheteur, bien que le contrat de location en cours reste généralement en vigueur. L'acheteur devient le nouveau bailleur et assume les droits et responsabilités de l'ancien propriétaire. Le locataire actuel continue d'occuper le bien et commence à payer son loyer au nouveau propriétaire.
Un bien immobilier loué est donc vendu spécifiquement en tant qu'investissement générateur de revenus, plutôt qu'en tant que logement destiné à un acheteur souhaitant s'y installer immédiatement après l'achat.
Pourquoi les biens immobiliers loués peuvent convenir aux investisseurs débutants
Le principal avantage d'un bien immobilier loué est qu'il est déjà occupé par un locataire. Lors de l'achat d'un bien immobilier d'investissement inoccupé, l'acheteur devra peut-être d'abord :
- Rénover ou réparer l'intérieur
- Préparer le bien immobilier en vue de sa mise en location
- Publier une annonce pour ce bien immobilier
- Organiser des visites
- Sélectionner les locataires potentiels
- Signer un nouveau contrat de location
Tant qu'aucun locataire n'est trouvé, le propriétaire ne perçoit aucun revenu locatif, tout en devant continuer à prendre en charge les taxes foncières, l'assurance, l'entretien et les autres frais liés à la propriété.
Dans le cas d'un bien immobilier déjà loué, l'acheteur peut généralement commencer à percevoir des revenus locatifs dès le transfert de propriété, sans avoir à effectuer au préalable des travaux de rénovation ni à trouver un nouveau locataire.
Cela peut rendre un bien immobilier loué particulièrement attractif pour les investisseurs qui :
- Vous souhaitez commencer à percevoir des revenus locatifs dès que possible ?
- Vous souhaitez réduire les efforts nécessaires pour trouver un locataire ?
- Vous souhaitez éviter une période initiale d'inoccupation ?
- Vous investissez pour la première fois dans l'immobilier japonais
- Vous résidez hors du Japon et vous recherchez un investissement relativement simple ?
- Préférez acheter un bien qui génère déjà des revenus
Cela dit, un bien immobilier loué ne constitue pas automatiquement un investissement sûr. Il convient d’examiner attentivement le bail en cours, les antécédents du locataire, l’état du bien et les modalités de gestion. Par ailleurs, voici quelques points importants à prendre en compte lorsque l’on envisage d’acheter un bien immobilier loué au Japon.
Il se peut que vous ne puissiez pas inspecter l'intérieur
Comme le locataire occupe actuellement le bien, un acheteur potentiel ne peut généralement pas visiter l'intérieur avant de l'acquérir. C'est l'une des principales différences entre l'achat d'un bien vacant et celui d'un bien loué.
L'acheteur peut certes examiner l'extérieur, le terrain et le quartier environnant, mais la vie privée du locataire doit être respectée ; il lui faut donc souvent prendre sa décision sans avoir pu constater l'état actuel de l'intérieur.
Pour réduire ce risque, l'acheteur doit demander et examiner autant d'informations que possible, notamment :
- Photos de l'intérieur prises avant l'emménagement du locataire actuel
- Photos utilisées pour l'annonce de location précédente
- Registre des travaux de rénovation et de réparation
- Registres de remplacement du matériel
- Rapports de gestion immobilière
- Informations concernant d'éventuels défauts connus ou problèmes d'entretien
Le fait qu’un locataire occupe actuellement le logement ne signifie pas nécessairement que l’intérieur est en bon état. Dans certains cas, l’intérieur peut déjà présenter une usure importante ou être désuet, et une fois que le locataire actuel aura quitté les lieux, le nouveau propriétaire pourrait se rendre compte que d’importants travaux de rénovation sont nécessaires avant que le logement puisse être reloué.
C'est pourquoi les investisseurs doivent prendre en compte non seulement les revenus locatifs actuels, mais aussi le coût potentiel des réparations et des travaux de rénovation à venir.
Lisez attentivement le contrat de location en vigueur
Lors de l'achat d'un bien immobilier loué, l'acheteur reprend généralement le contrat de location en vigueur ; il est donc recommandé de l'examiner attentivement avant la signature de l'acte de vente. Parmi les points importants à vérifier, citons :
- Loyer mensuel actuel
- Frais d'entretien ou charges de copropriété
- Date de début du bail
- Durée du bail
- Conditions de renouvellement
- Caution
- Conditions particulières
- Termes liés aux animaux de compagnie
- Responsabilités en matière de réparation
- Conditions de déménagement et de remise en état
Il convient également de vérifier s'il s'agit d'un bail ordinaire ou d'un bail à durée déterminée. L'acheteur ne doit pas partir du principe que le bail peut être modifié immédiatement après l'achat, car les conditions contractuelles existantes continuent généralement de s'appliquer.
Il convient également de comparer le loyer actuel à celui de biens similaires situés dans les environs. Si le loyer actuel est anormalement élevé, le bien peut sembler offrir un rendement intéressant, mais une fois que le locataire actuel aura quitté les lieux, il pourrait s'avérer impossible de trouver un autre locataire prêt à payer le même montant.
En revanche, si le loyer actuel est nettement inférieur au niveau du marché, l'acheteur ne pourra peut-être pas l'augmenter immédiatement, simplement parce que le bien a changé de propriétaire.
Les investisseurs devraient donc tenir compte à la fois du loyer actuel et du loyer de marché réaliste pouvant être obtenu une fois que le locataire actuel aura quitté les lieux.
Rechercher une société de garantie de loyer
Au Japon, de nombreux locataires résidentiels ont recours à un société de garantie de loyer. Une société de garantie de loyer peut indemniser le propriétaire, sous réserve des conditions prévues dans le contrat, si le locataire ne paie pas son loyer. Elle peut également intervenir pour envoyer des rappels de paiement, mettre en œuvre des procédures de recouvrement et, selon les termes du contrat, prendre en charge certaines démarches juridiques ou liées au déménagement.
Pour les investisseurs novices ou résidant à l'étranger, cette protection peut revêtir une grande importance. En l'absence d'une société de garantie de loyer, le propriétaire ou le gestionnaire immobilier peut être amené à contacter directement le locataire et à lui envoyer des rappels de paiement en cas de retard de loyer. La gestion des loyers impayés peut s'avérer chronophage et stressante, en particulier pour un propriétaire résidant hors du Japon ou ne parlant pas japonais.
Avant d'acheter le bien immobilier, l'acheteur doit s'assurer :
- Si le locataire est affilié à une société de garantie de loyer
- Si le contrat de garantie peut rester en vigueur après le transfert de propriété
- Quelle partie du loyer cela couvre-t-il ?
- Qui prend en charge les frais de renouvellement de la garantie ?
- Comment sont traités les loyers en retard ?
- Si une aide juridique et une aide en matière d'expulsion sont incluses
Il ne faut pas partir du principe qu'une garantie est automatiquement transférée au nouveau propriétaire. Il convient de vérifier sa validité et son étendue avant l'achat.
Vérifier l'historique des paiements du locataire
Le fait d'avoir un locataire ne signifie pas nécessairement que le loyer est payé dans les règles. Avant d'acheter un bien immobilier déjà loué, il est préférable de vérifier si le locataire a déjà eu des retards de paiement ou des loyers impayés.
Dans la mesure du possible, l'acheteur devrait examiner des documents tels que les relevés de paiement des loyers, les relevés de virement de la société de gestion immobilière et les relevés des versements effectués par la société de cautionnement. Il convient de vérifier les points suivants :
- Si le loyer a déjà été en retard
- Fréquence des retards de paiement
- Si un loyer est actuellement impayé
- Si le gestionnaire immobilier a déjà envoyé des rappels de paiement
- Si une société de cautionnement a effectué des paiements pour le compte du locataire
Un bien immobilier peut donner l'impression de générer des revenus locatifs réguliers, alors qu'en réalité, le locataire paie ses loyers en retard ou fait appel à plusieurs reprises à la société de garantie. La qualité du locataire et la régularité des paiements de loyer sont tout aussi importantes que le simple fait que le bien soit occupé.
Estimer les coûts futurs de rénovation
L'un des avantages de l'achat d'un bien immobilier déjà loué est qu'il n'est pas forcément nécessaire de procéder à des travaux de rénovation importants immédiatement après l'achat. Cela ne signifie toutefois pas que des frais de rénovation ne seront jamais à prévoir.
Lorsque le locataire actuel finira par quitter les lieux, le propriétaire devra peut-être prendre en charge :
- Remplacement du papier peint
- Remplacement du revêtement de sol
- Nettoyage
- Remplacement d'un climatiseur
- Remplacement du chauffe-eau
- Réparations dans la cuisine ou la salle de bains
- Enlèvement des objets abandonnés
- Réparations des parties détériorées du bâtiment
- Autres travaux à réaliser avant de trouver le prochain locataire
Si le locataire occupe le bien depuis de nombreuses années, ou s'il n'est pas possible de vérifier l'état intérieur avant l'achat, les coûts après le départ du locataire pourraient s'avérer plus élevés que prévu. Une analyse d'investissement rigoureuse devrait prévoir une réserve destinée aux réparations et rénovations futures, plutôt que de se concentrer uniquement sur le rendement locatif immédiat.
Confirmer les modalités de gestion immobilière
Une autre question importante est de savoir qui gère le bien immobilier après l'achat. La gestion immobilière peut inclure :
- Perception des loyers
- Communiquer avec le locataire
- Réponse aux demandes d'intervention
- Coordination des réparations
- Gestion des renouvellements de baux
- Traitement des réclamations
- Aide en cas de retards de paiement
- Se préparer au départ éventuel du locataire
Pour un investisseur étranger, l'acquisition d'un bien immobilier loué sans faire appel à une société de gestion locale fiable peut entraîner de réelles difficultés pratiques. Avant de procéder à l'achat, l'acheteur doit vérifier si le contrat de gestion existant restera en vigueur, si un nouveau contrat est nécessaire, ainsi que les services et les frais qui y sont inclus.
Le locataire actuel ne représente qu'une partie de l'investissement
Un bien immobilier loué ne doit pas être évalué uniquement sur la base du fait qu’il comporte déjà un locataire. Une analyse rigoureuse doit également porter sur :
- L'état du bâtiment
- L'état probable de l'intérieur
- Les conditions du bail en vigueur
- L'historique des paiements du locataire
- Couverture de garantie de loyer
- Loyer du marché local
- Risque de vacance future
- Frais de rénovation futurs
- Modalités de gestion immobilière
- Le potentiel de revente à long terme du bien immobilier
Un bien immobilier déjà loué peut générer des revenus locatifs immédiats, mais il peut également comporter risques cachés si la documentation et le contexte ne sont pas examinés avec soin.
Pourquoi une vérification préalable professionnelle est-elle importante ?
Pour les investisseurs immobiliers novices, il peut s'avérer difficile d'évaluer chacun de ces facteurs de manière indépendante, en particulier pour les acheteurs étrangers qui ne peuvent pas facilement visiter le bien, communiquer avec le locataire ou la société de gestion, ni prendre connaissance des documents de bail rédigés en japonais.
Chez Sumica, nous ne recommandons pas un bien immobilier faisant l'objet d'un changement de propriétaire simplement parce qu'il est occupé. Avant de proposer un bien, nous examinons les informations disponibles concernant :
- Le contrat de location en vigueur
- Loyer actuel et loyer pratiqué sur le marché dans le quartier
- Situation de paiement du locataire
- Couverture offerte par une société de garantie de loyer
- Modalités de gestion immobilière
- L'état du bâtiment
- Photos de l'intérieur disponibles et historique des travaux de rénovation
- Coûts de réparation potentiels à venir
- Revenus locatifs prévus
- Investissement à long terme et potentiel de sortie
Sur la base de cette analyse, nous sélectionnons et présentons des biens immobiliers qui, selon nous, constituent de bons investissements.
Prêt à investir dans un bien immobilier loué au Japon ?
Les biens immobiliers déjà loués peuvent constituer une excellente option pour les investisseurs immobiliers débutants qui souhaitent commencer à percevoir des revenus locatifs sans avoir à se charger au préalable de travaux de rénovation ni de la recherche de locataires. Ils peuvent également convenir parfaitement aux investisseurs étrangers qui souhaitent acquérir un bien immobilier générateur de revenus au Japon et le gérer à distance.
Cependant, le fait qu'un bien immobilier soit déjà loué ne signifie pas automatiquement qu'il s'agit d'un bon investissement. Le contrat de location, l'historique des paiements, la couverture de la garantie de loyer, l'état intérieur du bien, les futurs coûts de rénovation et le mode de gestion du bien doivent tous être examinés avant l'achat.
Une fois ces points dûment vérifiés et le bien soigneusement sélectionné, l'achat d'un bien immobilier en changement de propriétaire peut constituer un moyen pratique et relativement simple de se lancer dans l'investissement immobilier au Japon.
L'acquisition, par l'intermédiaire de Sumica, d'un bien immobilier loué ayant fait l'objet d'une analyse minutieuse peut donc constituer une option solide pour les investisseurs immobiliers débutants à la recherche de revenus locatifs fiables et d'un accompagnement professionnel au Japon.
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