L'idée de posséder une maison dans la campagne japonaise exerce un attrait unique. C'est le rêve de paysages paisibles, d'une architecture traditionnelle et d'une chance de se rapprocher d'un mode de vie différent. Pour beaucoup, le rêve est de acheter un akiya-Une maison inoccupée, souvent charmante et ancienne, qui n'attend qu'un nouveau chapitre. De plus, le prix de ces maisons peut être très élevé. incroyablement basCertains d'entre eux sont même offerts gratuitement.
Mais pour de nombreux étrangers, ce rêve commence souvent par une grande question...
Les étrangers peuvent-ils Vraiment Acheter une propriété au Japon ?
La réponse est sans appel oui. Japon est l'un des rares pays d'Asie où les étrangers peuvent acheterVous pouvez acheter, vendre et posséder des terrains et des biens immobiliers sans aucune restriction. Cela est vrai que vous ayez un visa japonais ou non, et vous n'avez pas besoin d'être résident. Vous pouvez acheter une maison pour votre usage personnel, comme résidence secondaire ou même pour la louer. Les taxes et les procédures légales sont les mêmes pour tout le monde, quelle que soit la nationalité. En fait, Sumica Corporation a aidé plusieurs étrangers réalisent leur rêve de posséder une maison au Japon.
Maintenant que vous savez que la porte est grande ouverte, la vraie question est de savoir comment la franchir. Mais comment s'y retrouver du début à la fin du processus ? Le voyage vers acheter un akiya au Japon peut sembler complexe, mais nous l'avons décomposé en plusieurs étapes trois phases claires pour vous guider à chaque étape. Il s'agit de votre feuille de route complète pour transformer ce rêve en réalité.
Votre feuille de route pour l'achat d'Akiya
Phase I : Recherche et décision
La première partie est consacrée à la découverte - trouver une maison qui vous plaît, obtenir l'aide nécessaire et prendre des décisions importantes et passionnantes. Cela peut sembler beaucoup, mais en procédant étape par étape, c'est tout à fait gérable. Entrons dans le vif du sujet.
Trouver le bien immobilier qui vous convient
La recherche est la partie la plus excitante du voyage. Avant de pouvoir redonner vie à une maison, il faut la trouver. Heureusement, une multitude de ressources en ligne ont rendu la découverte de l'akiya au Japon plus facile que jamais. Pour réussir, il suffit de savoir où chercher.
Où chercher ? Les sites immobiliers et la "banque Akiya
Pour la plupart des acheteurs potentiels, la recherche commence en ligne. Votre recherche s'articulera autour de deux ressources clés.
Le premier est Principaux portails immobiliers, qui sont les équivalents japonais de Zillow ou Rightmove. Ils proposent un grand nombre d'annonces avec des filtres puissants et, bien qu'ils soient principalement en japonais, les outils de traduction des navigateurs modernes sont étonnamment efficaces. Parmi les leaders du secteur, on trouve des acteurs dominants tels que SUUMOdes géants de l'industrie tels que LES MAISONS DE LA VIEet la personne de confiance et fiable athome.
La deuxième ressource clé est le Banque Akiya (空き家バンク). Il s'agit d'un outil unique et précieux. Une "banque akiya" n'est pas une institution financière, mais une base de données de logements vacants gérée directement par les autorités municipales locales. Leur objectif est la revitalisation des communautés, ce qui signifie que vous pouvez trouver des propriétés incroyablement abordables - et parfois même gratuites - qui ne sont répertoriées nulle part ailleurs. Pour en trouver un, il suffit de rechercher le nom de la ville ou de la préfecture qui vous intéresse, suivi du terme "空き家バンク". Ce site web regroupe également des listes d'akiya de tout le Japon.
Décoder les plans d'étage japonais
En parcourant les annonces, vous devrez décoder les abréviations standard figurant sur les plans d'étage. Ces lettres sont simples et représentent différentes pièces telles que L pour le salon, D pour la salle à manger, K pour la cuisine, et S pour un petit service ou un local de stockage.
C'est dans la combinaison qu'il devient puissant. Le terme LDK signifie un espace ouvert combinant le salon, la salle à manger et la cuisine, tandis que DK se réfère à une salle à manger et une cuisine combinées. Le chiffre au début indique simplement le nombre de chambres séparées. Par conséquent, une 3LDK est une maison avec trois chambres à coucher en plus d'un espace LDK ouvert. Il s'agit d'un système efficace une fois que l'on en connaît les bases.
Contacter une agence immobilière accueillante pour les étrangers
Une fois que vous avez dressé la liste des biens qui vous intéressent, il est temps de faire appel à un professionnel. Il est extrêmement difficile de s'occuper seul du processus d'achat, surtout si vous ne parlez pas couramment le japonais. Vous aurez besoin d'un agent immobilier agréé.
La recherche est la partie la plus excitante du voyage. Avant de pouvoir redonner vie à une maison, il faut la trouver. Heureusement, une multitude de ressources en ligne ont rendu la découverte de l'akiya au Japon plus facile que jamais. Pour réussir, il suffit de savoir où chercher.
Choisir un agent digne de confiance
Trouver un agent immobilier au Japon qui soit accueillant pour les étrangers facilitera grandement les choses. Recherchez des agences qui mentionnent que leur personnel est anglophone ou qu'elles ont déjà travaillé avec des acheteurs internationaux. Un bon agent est à la fois votre guide, votre traducteur et votre défenseur. Il est conseillé de discuter avec plusieurs agents différents afin de trouver celui qui vous convient.
C'est précisément là que nous pouvons vous aider. A l'adresse Corporation SumicaNous sommes spécialisés dans la fourniture d'une assistance complète aux étrangers. Nous ne sommes pas seulement des agents ; nous sommes vos partenaires tout au long de votre parcours - depuis la recherche de la propriété idéale et la gestion de toutes les formalités administratives jusqu'à la mise en relation avec des architectes et des entrepreneurs pour les travaux de rénovation. Notre objectif est de rendre votre achat d'akiya aussi facile et transparent que possible.
L'importance du diagnostic immobilier
Avant de jeter votre dévolu sur une maison, votre agent doit vous aider à obtenir un diagnostic immobilier. Il s'agit d'un ensemble de rapports sur l'état de la maison. Pour un akiya ancien, c'est une nécessité absolue. Bien que tous les contrôles ne soient pas légalement obligatoires pour chaque vente, vous devez absolument vous renseigner à ce sujet :
- Intégrité structurelle : En particulier, sa capacité à résister aux tremblements de terre.
- L'amiante : S'il a été utilisé dans la construction.
- Dégâts causés par les parasites : Les termites peuvent être un problème dans les vieilles maisons en bois.
- Systèmes de plomberie et d'électricité : Fonctionnent-ils ou doivent-ils être entièrement remplacés ?
- Peinture au plomb : Une possibilité dans les maisons très anciennes.
- L'arpentage : Les limites de la propriété sont-elles officiellement marquées et claires ?
Comprendre les frais de courtage
Au Japon, la commission que vous payez à l'agent immobilier est fixée par la loi. Le maximum est de 3% du prix du bien + 60 000 yens, plus la taxe à la consommation. Vous payez généralement cette commission en deux parties : la moitié à la signature du contrat d'achat et l'autre moitié à la signature du contrat, lorsque vous recevez les clés.
Visiter le bien et prendre sa décision
C'est à ce moment-là que les choses commencent à se concrétiser. Voir une maison en personne est le seul moyen de savoir si elle vous convient.
Visites en personne ou à distance
Voir une maison en personne est toujours le meilleur moyen de savoir si elle vous convient. Vous aurez une idée précise de l'espace, de la lumière, du quartier et de l'état général de la maison, ce que les photos et les vidéos ne parviennent pas à faire. Si vous pouvez planifier un voyage au Japon pour voir vos meilleurs choix, nous vous le recommandons vivement.
Cependant, pour de nombreux acheteurs étrangers, ce n'est pas pratique. Dans ce cas, la visite vidéo en direct est la meilleure option. Il s'agit d'un processus interactif au cours duquel un agent vous fait visiter la maison par le biais d'un appel vidéo (comme FaceTime ou Zoom). Pour en tirer le meilleur parti, vous devez poser des questions au fur et à mesure et demander à voir des choses précises : l'état des plafonds pour déceler d'éventuelles taches d'eau, l'intérieur des placards et des armoires, l'ouverture et la fermeture des fenêtres, et même la pression de l'eau dans l'évier.
Soumission de l'intention d'achat
Lorsque vous aurez trouvé la maison qui vous intéresse, vous officialiserez votre intérêt en soumettant un document d'"intention d'achat" (kounyuu moushikomisho). Ce document n'est pas juridiquement contraignant, mais il montre au vendeur que vous êtes sérieux. Il comprendra :
- Le prix de votre offre.
- Comment vous comptez payer (comptant, prêt, etc.).
- Vos dates préférées pour le contrat et l'emménagement.
- Toute autre condition particulière que vous pourriez avoir.
- Durée de présence sur le marché : Si une maison est inscrite depuis cinq ou six mois sans être vendue, le prix est probablement un peu trop élevé par rapport à ce que le marché peut supporter.
- Propriétés comparables : Si vous trouvez une maison similaire dans le même quartier qui a récemment été vendue moins cher, cela peut être un point solide pour votre négociation.
Questions essentielles à poser avant de s'engager
Avant de passer à l'étape de l'offre, il est essentiel d'avoir une idée claire de ce que vous achetez. Veillez à poser des questions précises à votre agent afin d'éviter toute surprise ultérieure. Par exemple, demandez quelles sont les limites exactes de la propriété, car il se peut qu'elles ne soient pas clairement clôturées dans les zones rurales. Vous devriez également demander s'il existe des problèmes connus dans l'historique de la propriété, tels que des incendies majeurs, des inondations ou d'autres incidents ; au Japon, les vendeurs ont l'obligation de divulguer ces "défauts psychologiques" si on le leur demande. Enfin, renseignez-vous sur les coûts annuels estimés, tels que l'impôt sur les immobilisations (Kotei Shisan Zei) et les éventuelles taxes locales (jichikai-hi), afin d'avoir une idée précise des dépenses à long terme.
Phase II : Financement et planification des coûts
Comprendre et budgétiser le coût total
Une fois que vous avez trouvé une maison qui vous plaît, la prochaine grande question est celle de l'argent. La détermination du budget est un élément essentiel du processus, car le prix d'achat d'un akiya n'est souvent que le point de départ. Il est important d'avoir une idée précise de tous les coûts associés avant de signer un contrat.
La "règle des 8%" : Ventilation des dépenses supplémentaires
En règle générale, vous pouvez vous attendre à ce que les frais supplémentaires représentent environ 6-8% du prix d'achat du bien. Cette "règle des 8%" couvre une liste de frais nécessaires que vous rencontrerez. Il s'agit notamment du droit de timbre (inshi-zei) pour le contrat de vente, d'une taxe unique sur l'acquisition de la propriété (fudousan shutoku-zei) prélevée par la préfecture et d'une taxe d'enregistrement et de licence (touroku menkyo-zei) pour l'enregistrement légal de votre propriété.
En outre, votre budget doit inclure les frais de courtage de votre agent, les primes d'assurance contre les incendies et les tremblements de terre, ainsi que les honoraires du scribe judiciaire (shihō shoshi) qui s'occupe des formalités d'enregistrement.
Comprendre la taxe foncière annuelle
Outre ces frais d'achat ponctuels, vous devrez également vous acquitter d'une taxe annuelle permanente. L'impôt foncier au Japon pour les étrangers est exactement le même que pour les citoyens japonais. Il s'agit de l'impôt sur les immobilisations (kotei shisan-zei), qui est calculé sur la base de la valeur estimée de votre propriété et de votre terrain. Votre agent immobilier peut vous donner une estimation du montant annuel pour toute propriété que vous envisagez d'acquérir.
Garantir votre financement
Le financement de votre akiya est l'une des étapes les plus importantes, et la voie à suivre dépend fortement de votre statut de résident au Japon. Nous avons séparé ci-dessous les conseils destinés aux non-résidents vivant à l'étranger et ceux destinés aux résidents étrangers vivant au Japon.
Pour les acheteurs étrangers : Transferts directs d'argent
Pour les acheteurs résidant hors du Japon, la méthode d'achat standard et la plus simple est le paiement en espèces, par virement bancaire international. En effet, les non-résidents ne peuvent généralement pas ouvrir un compte bancaire japonais pour y déposer les fonds nécessaires à une transaction immobilière. La procédure est bien établie, mais nécessite une planification minutieuse.
Les fonds sont virés de votre banque dans votre pays d'origine directement sur un compte sécurisé et désigné au Japon. Pour votre protection, il s'agit rarement du compte du vendeur. Au lieu de cela, l'argent est généralement conservé sur un compte séquestre géré par le scripteur judiciaire ou l'agence immobilière qui s'occupe de la vente, jusqu'à ce que toutes les conditions du contrat soient remplies. C'est pourquoi il est extrêmement important de travailler avec un agence de confiance comme Sumica CorporationLes factures et les reçus officiels vous sont envoyés pour chaque paiement.
Le choix du moment est absolument essentiel. Votre contrat immobilier prévoit des échéances fermes pour le dépôt initial, ou tetsukekin (手付金)et le solde final. Les virements internationaux pouvant prendre plusieurs jours ouvrables, vous devez les initier suffisamment à l'avance pour ne pas compromettre l'opération. Il est également conseillé de comparer les taux de change et les frais de votre banque avec ceux d'un service de transfert de devises spécialisé, qui peut souvent vous faire économiser beaucoup d'argent. Conservez toujours le reçu officiel de votre transfert comme preuve de paiement.
Pour les résidents au Japon : Explorer les possibilités de prêt
Pour les étrangers vivant au Japon, obtenir un prêt immobilier (jūtaku rōn - 住宅ローン) est une possibilité, mais elle est difficile et dépend presque entièrement de votre statut de résident.
Pour la plupart des banques japonaises, le facteur le plus important est de savoir si vous avez une résidence permanente (永住権 - eijūken). La détention d'un visa RP ouvre la porte aux mêmes produits hypothécaires que ceux proposés aux citoyens japonais. Les banques y voient un engagement à résider au Japon à long terme, ce qui fait de vous un emprunteur moins risqué.
Si vous n'avez pas de résidence permanente, vos options sont plus limitées, mais pas impossibles. Vos chances d'approbation augmentent considérablement si vous êtes marié à un ressortissant japonais ou à un résident permanent qui peut se porter garant pour le prêt. En outre, certaines institutions financières, comme la Tokyo Star Bank, sont connues pour être plus flexibles et offrir des produits de prêt aux non-titulaires de la résidence permanente qui remplissent certains critères en matière d'emploi et de revenus.
Quel que soit le statut de votre visa, toute banque évaluera soigneusement votre stabilité financière. Elle exigera généralement que vous ayez occupé un emploi stable à temps plein au Japon pendant au moins deux ou trois ans, que vous disposiez d'un revenu annuel régulier et que vous ayez des antécédents de crédit irréprochables.
Conditions d'éligibilité des prêts
Si vous demandez un prêt, soyez prêt à remplir plusieurs conditions. Les prêteurs vous demanderont généralement d'être âgé de 20 à 65 ans et d'avoir un emploi stable à temps plein depuis au moins deux ou trois ans. Vous devrez également justifier d'un revenu annuel minimum, souvent de l'ordre de 3 à 5 millions de yens, et il se peut que vous ayez besoin d'un certain niveau de langue japonaise pour comprendre le contrat. Pour la plupart des banques japonaises, le facteur le plus important est la détention d'une carte de crédit. Statut de résident permanent.
Phase III : formalités administratives et étapes finales
Préparation des documents nécessaires
Une fois le bien choisi et le financement bouclé, vous entrez dans la dernière ligne droite. Il s'agit des démarches juridiques et administratives nécessaires pour que la maison vous appartienne officiellement. Les documents spécifiques dont vous aurez besoin dépendront de votre statut de résident.
Liste de contrôle des documents pour les résidents au Japon
Si vous résidez au Japon avec un visa en cours de validité (visa de travail, visa de conjoint ou résidence permanente), vous devez préparer les documents suivants :
- Carte de résidence (Zairyu Card) : Votre carte d'identité officielle japonaise.
- Certificat de résidence (Juminhyo) : Document officiel délivré par le bureau local de la ville qui atteste de votre adresse.
- Sceau personnel (Inkan ou Hanko) : Au Japon, un sceau personnel enregistré est utilisé à la place de la signature pour les contrats officiels. Vous pouvez en faire fabriquer un facilement et à peu de frais.
- Certificat de sceau (Inkan Shomeisho) : Document délivré par le bureau de votre ville qui enregistre officiellement votre sceau, prouvant ainsi qu'il vous appartient.
Liste de contrôle des documents pour les non-résidents
Si vous achetez en dehors du Japon, vous n'aurez pas les documents énumérés ci-dessus. Vous devrez fournir des équivalents notariés de votre pays d'origine :
- Passeport : Votre passeport en cours de validité pour identification.
- Une déclaration sous serment : Il s'agit d'une déclaration sous serment, signée en présence d'un notaire dans votre pays d'origine. Elle sert de preuve officielle de votre adresse et de votre identité et remplace essentiellement le certificat de résidence japonais. Votre agent ou représentant légal au Japon vous fournira le libellé exact de ce document.
Enregistrement du bien et transfert de propriété
La signature d'un contrat n'est pas la dernière étape ; le changement de propriétaire doit être légalement enregistré dans le registre officiel du gouvernement. Cette procédure cruciale protège vos droits en tant que nouveau propriétaire.
La procédure d'enregistrement du transfert de propriété
Ce processus juridique est géré par un spécialiste appelé scrivener judiciaire (shihō shoshi). Son travail consiste à gérer l'ensemble de l'enregistrement en vérifiant tous les documents, en confirmant que le paiement final a été effectué et en soumettant la demande officielle au Bureau des affaires juridiques pour transférer le titre de propriété à votre nom. Le jour de la clôture, vous rencontrerez le scrivener, le vendeur et votre agent pour signer les documents finaux et, une fois l'enregistrement terminé, la maison vous appartiendra légalement.
Remplir vos obligations légales en matière d'information
Il y a un rapport final important que tous les acheteurs étrangers doivent faire.
Le rapport de 20 jours au ministère des finances
En vertu de la loi japonaise sur le change et le commerce extérieur, tout non-résident qui acquiert un bien immobilier au Japon doit déclarer l'acquisition au ministre des finances (par l'intermédiaire de la Banque du Japon). Cette déclaration doit être faite dans les 20 jours suivant l'achat. Il s'agit d'un formulaire simple que votre agent ou votre scrivener judiciaire peut facilement vous aider à remplir.
Réception des clés et gestion de votre nouvelle propriété
Une fois l'enregistrement terminé, il vous reste quelques derniers points à régler avant d'entamer votre nouvelle vie de propriétaire au Japon.
Réception de votre titre de propriété officiel
Environ une semaine ou deux après la clôture de la procédure, le scribe judiciaire vous remettra le document officiel. Titre de propriété (kenrisho ou touki shibetsu jouhou). Il s'agit de la preuve juridique que vous êtes le propriétaire du bien. Il s'agit d'un document extrêmement important, qu'il convient donc de conserver en lieu sûr.
Désignation d'un administrateur fiscal
Si vous vivez à l'étranger, vous devez désigner un "administrateur fiscal" (nozei kanrinin). Il peut s'agir d'un ami, d'un parent ou d'un service professionnel au Japon, qui sera chargé de recevoir vos factures d'impôts fonciers et de veiller à ce qu'elles soient payées en votre nom.
Déclarations fiscales pour les revenus locatifs
Si vous envisagez de louer votre akiya, les revenus que vous en tirerez seront soumis à l'impôt japonais sur le revenu. Vous devrez remplir une déclaration d'impôt annuelle et il est fortement recommandé de faire appel à un comptable (zeirishi) pour s'en charger.
Planification de la rénovation d'Akiya
Une fois les clés en main, le prochain chapitre passionnant commence : redonner vie à votre akiya. Qu'il s'agisse de quelques améliorations esthétiques ou d'une rénovation complète, c'est l'occasion pour vous de donner à votre propriété la forme de votre vision personnelle. Cette étape peut être un projet en soi, mais c'est souvent l'une des parties les plus gratifiantes de toute l'expérience.
Fréquemment Demandé Questions
FAQ
Oui, l'ensemble du processus - sélection des biens, contrats, paiement, rénovations et gestion locative - peut être géré entièrement en ligne. Nous fournissons des traductions en anglais et des explications basées sur Zoom.
Nous sélectionnons avec soin des biens structurellement sains et à haut rendement. Nous proposons et réalisons également à l'avance les rénovations nécessaires, en privilégiant les biens susceptibles d'être revendus dans de bonnes conditions à l'avenir.
Les taxes foncières annuelles sont généralement comprises entre 30 000 et 80 000 ¥. Si le bien est vacant, vous n'aurez à payer que les services publics de base.
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