[投资者资料库 #8] 远程看房和尽职调查期间我们关注的要点

欢迎来到Sumica投资者图书馆的第08课。

在第07课中，我们探讨了如何权衡老旧房屋、郊区房屋以及不可重建房屋的风险与收益。今天，我们将详细解析如何通过系统化的实地勘察和法律核查，评估这些海外投资机会。

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海外买家最关心的问题之一是，在没有实地看房的情况下，能否做出明智的购房决策。

因此，远程勘察和尽职调查至关重要，但这不仅仅只是拍摄照片和视频。关键在于明确需要检查什么、哪些内容可以确认，以及哪些方面需要进一步调查。

1. 建筑整体状况

我们会检查外墙裂缝、屋顶损坏、排水沟、门窗、地面坡度或松软处、渗水痕迹、霉菌、潮湿情况，以及固定装置和设备的损坏情况。

2. 给排水及设备

在有公用设施的地方，我们会检查水流、排水情况、热水设备、是否有明显漏水，以及厨房、浴室和卫生间是否看起来可以使用，还是需要更换。

3. 结构性或潜在问题的迹象

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一般的查看无法替代专业检查，但可以发现一些预警迹象，例如地板坡度过大、门体异常、地基裂缝、水渍、腐朽以及可能的白蚁蛀痕。

我们将肉眼可见的情况与需要专业检测的情况区分开来。

4. 翻新要求

我们将功能分为必选和可选翻新工程内容包括：墙纸、地板、榻榻米、清洁、厨房和浴室装修、热水器、空调、外墙维修、绿化、遗留物品清理以及安全设施改进。

我们的目标并非追求不必要的奢华，而是提供安全且具有竞争力的租赁房源，租金水平符合当地实际情况。

5. 周边环境

我们会评估道路宽度、车辆通行条件、实际停车情况、周边建筑、噪音、坡度、附近房产状况，以及前往车站、公交站、学校、医院和商铺的便利性。

6. 道路、通道和可见边界

我们对公共或私人道路、通道、道路连接、通道地带、界桩以及明显的邻地边界进行核查，并将实地状况与地图及文件进行比对。

远程勘测不能替代经法律确认的测绘。

7. 法律和合同条款

我们会审查产权登记详情、所有权、面积、建造日期、土地用途规划、道路通达性、重建可行性、私有道路义务、已登记的权利、设备、免责声明以及已披露的问题。

民泊、扩建及重建事宜可能需要获得主管部门或专家的确认。

8. 预期租金与租赁需求

我们会综合考察同类房源、当地实际租金水平、停车条件及距车站的距离差异，以及来自家庭、单身租客、外籍居民和养宠人士的需求情况。我们的目标是确定一个切合实际的租金，以便在合理的时间内吸引到租客。

9. 投资模拟

我们会计算购买价格、收购成本、装修费用、招租费用、开业准备费用、家具费用、管理费用、税费、保险费、空置成本、未来维修费用，以及海外税费或转让费用。

我们评估回报率总投资，现金流和回本期——而不仅仅是广告宣传的毛收益率。

10. 退出策略

我们会综合考虑作为自住房产出售、作为出租投资房产出售、土地价值、重建可行性、长期租金回收、现金买家转售以及可能的自住用途等因素。

远程观测无法证实的内容

墙体和地板的隐藏状况、地下管道、不可见的结构构件、未来的维修需求、确切的法律边界以及专业的抗震性能，可能需要进行建筑检查、测绘、抗震评估或设备测试。

一份负责任的报告应明确说明哪些内容已核查、哪些尚未核查、是否建议进行进一步调查，以及应如何在预算中体现这些不确定性。

关键问题不仅仅在于你能否前往，而在于谁将代表你进行检查，以及他们将采用什么标准。

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