在日本乡村拥有一处居所的想法具有独特的吸引力。这是一个梦想，梦想着宁静的风景、传统的建筑，以及与不同的生活方式建立联系的机会。对许多人来说，这个梦想就是 购买 Akiya-空置的老房子，往往是迷人的老房子，正等待着新的篇章。最重要的是，这些房屋的价格可以 低得惊人有些甚至是免费赠送的。
但对许多外国人来说，这个梦想往往始于一个大问题...
外国人可以 真的 在日本购买房产？
答案是响亮的 是. 日本 是亚洲少数几个外国人可以 买到在日本，您可以自由买卖、拥有土地和房产，没有任何限制。无论您是否持有日本签证，您都可以这样做，而且不需要是居民。您可以购买房屋自用、作为第二居所，甚至出租。无论国籍如何，每个人的税收和法律程序都是一样的。事实上，Sumica 公司已经帮助 各种外国个人在日本实现置业梦想.
既然你知道这扇门已经敞开，真正的问题是如何走进去。 但是，如何自始至终完成这一过程呢？通往 在日本购买秋屋 可能会感觉很复杂，但我们将其分解为 三个明确阶段 为您提供每一步指导。这是您将梦想变为现实的完整路线图。
第一阶段：寻找与决定
第一部分是发现--找到自己喜欢的房子，获得合适的帮助，并做出一些重大而令人兴奋的决定。这看似繁琐，但只要一步一步来，完全可以应付自如。让我们开始吧。
寻找适合您的物业
寻找是旅程中最激动人心的部分。在让一个家恢复生机之前，你必须先找到它。值得庆幸的是，丰富的网络资源让在日本寻找秋屋变得前所未有的简单。只要知道去哪里寻找，就能获得成功。
去哪里找？房地产网站和 "秋叶银行
对于大多数潜在买家来说，"狩猎 "始于网络。您的搜索将集中在两个关键资源上。
第一个是 主要房地产门户网站、 这些网站在日本相当于 Zillow 或 Rightmove。虽然它们主要使用日语，但现代浏览器翻译工具的效果令人惊讶。行业领先者包括 SUUMO在这些行业巨头中，如 LIFULL HOME'S以及值得信赖和可靠的 首页.
第二个关键资源是 Akiya Bank (空き家バンク).这是一个独特而宝贵的工具。Akiya 银行 "不是金融机构，而是由当地市政府直接管理的空置房屋数据库。它们的目标是振兴社区，这意味着您可以找到价格低廉的房产，有时甚至是免费的房产，而这些房产在其他任何地方都找不到。要查找空置房，只需搜索您感兴趣的城镇或都道府县的名称，然后搜索 "空置房 "一词。 "空き家バンク". 本网站 还汇集了日本各地的秋叶名单。
解密日本平面图
在浏览房源时，您需要解码平面图上的标准缩写。这些字母简单明了，代表不同的房间，例如 L 客厅 D 餐厅 K 厨房 S 用于小型服务室或储藏室。
它的强大之处在于组合。术语 LDK 这意味着一个开放式空间将客厅、餐厅和厨房区域结合在一起，而 DK 是指餐厅和厨房的组合空间。开头的数字仅表示独立卧室的数量。因此，一个 3LDK 是一个拥有三间卧室和一个开放式 LDK 区域的住宅。只要掌握了基本知识，这就是一个高效的系统。
联系外国人友好型房地产公司
一旦您有了一份感兴趣的房产清单，就该让专业人士参与进来了。试图独自处理购买过程是非常困难的，尤其是如果您不会说流利的日语。您需要一位有执照的房地产经纪人。
寻找是旅程中最激动人心的部分。在让一个家恢复生机之前，你必须先找到它。值得庆幸的是，丰富的网络资源让在日本寻找秋屋变得前所未有的简单。只要知道去哪里寻找，就能获得成功。
选择值得信赖的代理
在日本寻找一家对外国人友好的房地产中介会让一切都变得容易得多。寻找那些声称自己拥有会讲英语的员工或曾经与国际买家合作过的中介公司。一个好的中介是您的向导、翻译和代言人。最好先与几家不同的中介聊天，找到一家您能满意的中介。
这正是我们可以提供帮助的地方。在 Sumica 公司我们是一家专门为外国人提供全面支持的公司。我们不仅是中介，还是您的全程合作伙伴--从寻找完美房产、办理所有手续到为您联系建筑师和装修承包商。我们的目标是让您尽可能顺利、透明地购买秋叶原房产。
物业诊断的重要性
在您心仪房子之前，您的经纪人应该帮您进行房产诊断。这是一套关于房屋状况的报告。对于老房子来说，这是绝对必要的。虽然并非每次出售都需要进行法律规定的所有检查，但您一定要问清楚：
- 结构完整性：特别是抵御地震的能力。
- 石棉：如果建筑中使用了石棉。
- 虫害：白蚁可能是老式木制房屋的一个问题。
- 管道和电气系统：它们是否正常工作，还是需要彻底更换？
- 含铅涂料：可能存在于非常古老的房屋中。
- 土地测量：财产线是否已正式标明并清晰可见？
了解经纪费用
在日本，支付给房地产中介的佣金由法律规定。最多不超过房价的 3% + 60,000 日元，外加消费税。佣金通常分两笔支付：一半在签订购房合同时支付，另一半在过户拿到钥匙时支付。
参观物业并做出决定
此时，一切都开始变得真实起来。只有亲眼看到房子，才能真正知道它是否适合您。
亲自访问与远程访问
要知道房子是否合适，亲自看房永远是最好的方法。您可以真实地感受到空间、光线、社区和整体状况，这是照片和视频无法完全捕捉到的。如果您能计划去日本看看您的首选，我们强烈建议您这样做。
然而，对于许多海外买家来说，这并不现实。在这种情况下，实时视频看房是您的下一个最佳选择。这是一个互动过程，中介会通过视频通话（如 FaceTime 或 Zoom）带您参观房屋。为了最大限度地发挥视频导览的作用，您应该边看边问，并要求查看一些具体情况：天花板是否有水渍、壁橱和橱柜的内部情况、窗户的开关情况，甚至水槽的水压。
提交您的 "购买意向
找到心仪的房子后，您需要提交一份 "购买意向书"（kounyuu moushikomisho），正式表明您的意向。这并不具有法律约束力，但可以向卖方表明您的诚意。内容包括
- 您的出价
- 付款方式（现金、贷款等）。
- 您希望的签约和入住日期。
- 您可能有的任何其他特殊情况。
- 上市时间：如果一栋房子挂牌五六个月仍未售出，那么它的价格对于市场的承受能力来说可能有点太高了。
- 可比房产：如果您在同一地区找到最近以较低价格出售的类似房屋，这将成为您谈判的坚实基础。
承诺之前要问的基本问题
在您开始报价阶段之前，最重要的是对您要购买的房产有一个清晰的认识。请务必向您的代理提出具体问题，以免日后出现意外。例如，询问房产的确切边界，因为在农村地区可能没有明确的围栏。您还应该询问房产历史上是否存在任何已知问题，如重大火灾、洪水或其他事故；如果被问及这些 "心理缺陷"，日本的卖家有义务予以披露。最后，询问每年的预计费用，如固定资产税（Kotei Shisan Zei）和任何当地社区费用（jichikai-hi），以便全面了解长期费用。
第二阶段：资金和成本规划
了解全部成本并编制预算
找到心仪的房子后，下一个大问题就是钱的问题。预算是购房过程中至关重要的一环，因为房子的标价往往只是一个起点。在签订任何合同之前，清楚地了解所有相关费用非常重要。
8% 规则"：额外开支细目
一般来说，额外费用约为房产购买价的 6-8% 左右。这个 "8% 规则 "涵盖了您会遇到的必要费用清单。这些费用包括销售合同的印花税（inshi-zei）、都道府县征收的一次性财产取得税（fudousan shutoku-zei）以及合法登记您的所有权的登记和执照税（touroku menkyo-zei）。
此外，您的预算还必须包括代理人的经纪费、必要的火灾和地震保险费以及处理登记文件的司法代书人（shihō shoshi）的专业费用。
了解年度财产税
除了这些一次性的购房费用外，您还需要缴纳持续的年税。外国人在日本的房产税与日本公民完全相同。这被称为固定资产税（kotei shisan-zei），根据您的房产和土地的评估价值计算。您的房地产经纪人可以为您估算您正在考虑的任何房产的年税额。
确保您的融资
为您的爱基屋筹措资金是最重要的步骤之一，而您所选择的途径在很大程度上取决于您在日本的居住身份。下面，我们将为居住在国外的非居民和居住在日本的外国居民分别提供建议。
海外买家：直接汇款
对于居住在日本境外的买家而言，最简单直接的标准购房方法是通过国际电汇支付现金。这是因为非日本居民一般无法在日本当地银行开设账户来存放房产交易资金。这一程序已经成熟，但需要仔细规划。
资金从您本国的银行直接汇入日本的一个安全指定账户。为了保护您的利益，该账户很少是卖方的个人账户。相反，在满足合同的所有条件之前，这笔钱通常存放在一个托管账户中，由司法代书人或处理销售的房地产机构管理。 因此，与以下机构合作是非常重要的 值得信赖的机构 如 Sumica 公司确保您每次付款都能收到正式发票和收据。
时间安排至关重要。您的物业合同将为首期定金或物业费规定明确的截止日期。 手付金以及最终余额。由于国际转账可能需要几个工作日才能结清，您必须提前办理，以免影响交易。此外，您最好将银行的汇率和手续费与专门的货币转账服务进行比较，这样往往可以为您节省一大笔钱。请务必保留转账的正式收据作为付款凭证。
面向日本居民：探索贷款选择
对于居住在日本的外国人来说，获得住房贷款（jūtaku rōn - 住宅ローン）是有可能的，但难度很大，而且几乎完全取决于您的在留资格。
对于大多数日本银行来说，最重要的一个因素就是您是否拥有永久居留权（永住権 - eijūken）。持有永住権簽証，就可以享受与日本公民相同的抵押贷款产品。银行将其视为长期居住在日本的承诺，因此您的贷款风险较低。
如果您没有永久居留权，您的选择就会变得更加有限，但并非不可能。如果您与日本人或永久居民结婚，并由其作为贷款担保人，那么您获得批准的机会就会大大增加。此外，一些特定的金融机构（如东京之星银行）以更加灵活著称，可为符合特定就业和收入标准的非永久居民提供贷款产品。
无论您的签证状态如何，任何银行都会仔细评估您的财务稳定性。他们通常会要求您在日本有稳定的全职工作至少两到三年，有稳定的年收入和良好的信用记录。
贷款资格要求
如果您申请贷款，请准备好满足几个条件。贷款人通常会要求您的年龄在 20 岁到 65 岁之间，并且至少有两到三年的稳定全职工作。您还需要出示最低年收入证明，通常约为 300-500 万日元，并且可能需要一定的日语能力来理解合同。对于大多数日本银行来说，最大的一个因素是持有 永久居民身份.
第三阶段：文书工作和最后步骤
准备必要的文件
选好了房产，解决了资金问题，您就进入了最后的冲刺阶段。在这个阶段，您需要办理相关的法律和行政手续，才能正式拥有自己的房子。您需要的具体文件将取决于您的居住身份。
日本居民文件清单
如果您持有效签证（如工作签证、配偶签证或永久居留权）在日本居住，您需要准备以下材料：
- 居留卡（Zairyu Card）：您的日本官方身份证。
- 居住证明（Juminhyo）：当地市政府办公室出具的证明您住址的官方文件。
- 个人印章（Inkan 或 Hanko）：在日本，正式合同中使用登记的个人印章代替签名。您可以很容易地制作一枚印章，价格也不贵。
- 印章证书（Inkan Shomeisho）：印章证书（Inkan Shomeisho）： 市政府颁发的正式登记印章的文件，证明印章属于您。
非居民文件核对表
如果您从日本境外购买，您将无法获得上述文件。相反，您需要提供本国经过公证的同等文件：
- 护照：用于身份证明的有效护照。
- 宣誓书：这是在您本国公证人面前签署的宣誓声明。它是您的正式地址和身份证明，基本上可以取代日本居住证明。您在日本的代理人或法律代表将提供该文件所需的确切措辞。
登记房产和转让所有权
签署合同并不是最后一步；所有权变更必须在政府官方登记处合法登记。这一重要程序可保护您作为新业主的权利。
所有权转让登记程序
这一法律程序由称为司法代书人（shihō shoshi）的专家负责。他们的工作是管理整个登记过程，核实所有文件，确认已支付尾款，并向法务局提交正式申请，将房产证过户到您的名下。在过户当天，您将与代书人、卖方和您的代理人会面，签署最后文件，一旦登记完成，房子在法律上就是您的了。
履行法律报告义务
所有外国买家都必须提交一份重要的最终报告。
向财政部提交 20 天报告
根据日本的《外汇和外贸法》，任何在日本购置房地产的非居民必须（通过日本银行）向财务大臣报告购置情况。这项工作必须在购房后 20 天内完成。这是一份简单明了的表格，您的代理人或司法代笔人可以轻松帮您完成。
领取钥匙和管理新物业
注册完成后，在您开始作为日本业主的新生活时，还有一些最后的事项需要处理。
领取正式产权契约
结案后大约一两周，司法代笔人会向您提供正式的 地契（kenrisho 或 touki shibetsu jouhou）.这是您是房产所有人的法律证明。这是一份非常重要的文件，请务必妥善保管。
任命税收管理员
如果您居住在海外，则需要指定一名 "税务管理人"（nozei kanrinin）。他可以是您在日本的朋友、亲戚或专业服务人员，负责接收您的房产税账单并确保代您支付。
为租金收入报税
如果您打算出租您的秋屋，您所赚取的收入将被征收日本所得税。您需要提交年度报税表，强烈建议聘请税务会计师（zeirishi）为您办理。
秋谷翻新规划
拿到钥匙后，下一个激动人心的篇章就开始了：让您的 Akiya 重获新生。不管是需要一些外观上的更新，还是需要全面翻新，这都是您将房产打造成您个人理想的机会。这个阶段本身就是一个项目，但往往也是整个体验过程中最有价值的部分之一。
经常 提问 问题
常见问题
是的，整个过程，包括物业选择、合同、付款、装修和租赁管理，都可以在网上完成。我们提供英文翻译和基于 Zoom 的解释。
我们精心挑选结构合理、收益高的房产。我们还提前提出并实施必要的翻新工程，重点关注未来可能转售的房产。
每年的房产税一般为 3 万至 8 万日元。如果房产空置，您只需支付基本的水电费。
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