¿Se puede? extranjeros comprar una casa en Tokio, Japón? Sí, es totalmente legal, y Lo mejor es que no hace falta ni la ciudadanía ni la residencia para hacerlo. El El proceso se lleva a cabo mediante un contrato firmado, un escribano judicial que se encarga de matriculación y titularidad plena derechos, incluida la tierra. Sumica ayuda a los compradores internacionales a través de financiación, impuestos y propiedad gestión desde la primera oferta hasta la el día que recojan las llaves.
Ahora que hemos Ahora que ya hemos aclarado eso, mejor... Una pregunta que quizá tengas que hacerte es si Deberías. ¿Sigue teniendo sentido? ¿Es posible que los extranjeros compren una vivienda en Tokio?
Por qué Tokio sigue siendo una buena opción para los compradores extranjeros en 2026
Si preguntas a una docena de inversores por qué están interesados en Tokio en este momento, oirás que se repiten una y otra vez dos palabras: el yen y la rentabilidad. La moneda lleva varios años cotizando en un rango que hace que una vivienda en Tokio resulte barata para cualquiera que gane dólares, euros o libras, y esa diferencia no se ha reducido.
La rentabilidad de los alquileres en los distritos céntricos también se ha mantenido mejor que en muchas otras grandes ciudades, donde los precios de la vivienda han crecido mucho más rápido que los alquileres. En Tokio, los precios subieron, pero lo hicieron por razones reales relacionadas con el número de personas que viven allí y el número de personas que realmente quieren alquilar en la ciudad. Si quieres analizar más detenidamente qué es lo que realmente está determinando las condiciones del mercado de cara a 2026, te recomendamos que leas nuestra guía antes de empezar a elaborar tu presupuesto.
Cómo elegir dónde comprar una vivienda en Tokio, Japón
Si de verdad te interesa comprar una vivienda en Tokio, hay algo que debes saber: BComprar una vivienda en un distrito de Tokio puede ser una experiencia diferente a comprarla en otro. Meguro y Shibuya, por ejemplo, cuentan con una fuerte presencia de expatriados y una demanda constante en el mercado de segunda mano, por lo que, si te preocupa la facilidad para revenderla más adelante, suele ser ahí donde empieza la conversación.
Koto y algunas zonas de Sumida cuentan con proyectos inmobiliarios y urbanísticos más recientes junto al río, cuyos precios aún no han alcanzado los de los distritos céntricos, lo que resulta atractivo para los compradores que piensan con una perspectiva de cinco años, en lugar de en el futuro inmediato. Nerima y Suginami son barrios más tranquilos y residenciales, y suelen atraer a compradores que realmente quieren vivir en la vivienda, en lugar de limitarse a cobrar la renta.
Por eso guiamos a los clientes en este proceso en persona, o mediante una videollamada si no pueden estar aquí, porque encontrar una ubicación que se ajuste a lo que realmente se busca en una vivienda es la mitad del trabajo. Y, a veces, esa conversación puede llevar a un lugar inesperado. Si es necesario, les decimos a los clientes que quizá Tokio no sea la opción adecuada para lo que realmente pretenden hacer, porque preferimos decírselo desde el principio antes que ver cómo alguien compra una vivienda que no le conviene.
Lo que realmente tendrás que pagar para comprar una casa en Tokio
Una vez que un barrio empieza a parecerte adecuado, el precio suele explicarse por sí solo. Una casa en Meguro o Setagaya puede costar el doble de lo que cuesta una de la misma superficie en Nerima o Adachi, y los vecinos te dirán que eso se debe tanto a las líneas de tren y las zonas de influencia escolar como al prestigio. Siempre aconsejamos a los clientes que den un paseo por la calle a la hora punta antes de dejarse seducir por la foto de un anuncio, porque una casa que parece tranquila en una calle muy transitada se percibe de forma muy diferente a las 8 de la mañana que en una fotografía tomada un domingo.
Además del precio de venta, hay que reservar entre un seis y un ocho por ciento más para los gastos de adquisición, que incluyen el impuesto de adquisición, el impuesto de matriculación y de licencia, los honorarios del notario y el impuesto de timbre del contrato. Una vez que seas propietario, tendrás que hacer frente a un impuesto sobre bienes inmuebles anual basado en un valor catastral que suele ser inferior al precio que has pagado realmente, además de una cuota de gestión si la vivienda forma parte de un edificio gestionado. Nada de esto es un secreto. Simplemente, rara vez se explica con claridad antes de que alguien firme, y esa es precisamente la laguna que intentamos subsanar antes de que un cliente abone una señal.
Financiación de una compra como no residente
Esta suele ser la pregunta que lo decide todo. El acceso a las hipotecas para los no residentes ha mejorado con el paso de los años, pero no se ha vuelto sencillo, y te estaríamos haciendo un flaco favor si fingiéramos lo contrario. Unos pocos bancos japoneses y entidades crediticias internacionales con sede en Tokio aceptarán solicitudes de no residentes, aunque hay que tener en cuenta que se exigirá una entrada mayor, un plazo de préstamo más corto y un examen más minucioso de la documentación sobre tus ingresos que en el caso de un residente.
Por eso, muchos de nuestros clientes acaban pagando en efectivo, y merece la pena comparar esa cifra con lo que están acostumbrados en sus países de origen. Hemos tenido clientes de Londres y San Francisco que se preparaban para los precios de Tokio y luego se daban cuenta de que eso apenas les daba para un piso de un dormitorio en su propia ciudad. Esa reacción nunca deja de sorprendernos.
Pagar en efectivo aquí suele significar extender un cheque por un importe menor de lo que la gente espera, y no uno mayor, y en cuanto uno se da cuenta de eso, toda la conversación sobre la asequibilidad cambia.
Cómo comprar una casa en Tokio, Japón: paso a paso
El proceso suele comenzar con la búsqueda de una propiedad, normalmente a través de un agente inmobiliario autorizado que puede acceder a listados que nunca llegan a los portales públicos. Una vez que se encuentra algo adecuado, se presenta una solicitud de compra, una declaración no vinculante que da pie a la negociación del precio. El acuerdo sobre las condiciones conduce a la firma del contrato de compraventa y al pago de un depósito, que suele rondar el diez por ciento. A partir de ahí, los trámites legales de registro se llevan a cabo entre bastidores, y la liquidación final tiene lugar entre cuatro y seis semanas más tarde, cuando se abona el saldo restante y se formaliza la transferencia.
Ahora bien, aquí viene lo que sorprende a la gente: ¡no hace falta estar en Japón para nada de esto!
Muchos de nuestros clientes han gestionado todo el proceso a distancia, desde la compra hasta la reforma y la puesta a punto para el alquiler, sin haber pisado nunca la vivienda. Eso funciona porque somos nosotros quienes nos encargamos de las partes que realmente requieren una presencia física. Contamos con la autorización legal para firmar documentos en tu nombre y sentarnos frente a los agentes cuando sea necesario estampar un sello o firmar en persona ese mismo día, para que nunca tengas que buscar a alguien a última hora ni confiar en que la traducción de un desconocido sea correcta.
Una vez que seas propietario del inmueble, podemos seguir encargándonos de su gestión, de modo que seremos nosotros quienes recibamos la llamada a cualquier hora del día o de la noche cuando se rompa una tubería o un inquilino necesite que se repare algo, y no tú. También nos encargamos de que tus declaraciones de impuestos estén en regla y de transferir tus ingresos por alquiler a la entidad bancaria en la que tengas tu cuenta, ya que la mayoría de los no residentes no pueden simplemente entrar en una sucursal aquí y abrir una cuenta. No tienes que formar este equipo pieza a pieza por tu cuenta. Nosotros ya somos ese equipo, trabajando bajo un mismo techo en lugar de tres empresas diferentes que nunca se han comunicado entre sí.
Tenemos una clienta que gestiona un piso de alquiler de alto rendimiento en Chiba desde la mesa de su cocina, al otro lado del mundo., ¿y no es ese el objetivo? Esa es precisamente la razón por la que los clientes acuden a Sumica en lugar de intentar resolverlo por su cuenta.
Declaración de impuestos tras la compra de una vivienda en Tokio, Japón
Los ingresos por alquiler obtenidos en Japón se gravan en Japón y, dependiendo del convenio fiscal de tu país de origen, es posible que también tengas que declararlos allí. Además, existe una norma que suele pillar desprevenidos a los contribuyentes y que, de hecho, se ha endurecido este año. A partir de abril de 2026, las compras de inmuebles en Japón por parte de no residentes deberán comunicarse al Banco de Japón en un plazo de 20 días, y esta obligación se extiende ahora a las compras de viviendas que antes estaban exentas.
Puedes notificar la compra directamente a través del procedimiento oficial del Ministerio de Hacienda, aunque en la práctica solemos presentarlo por nuestros clientes como parte del cierre de la operación, para que no se nos pase por alto. Si se te pasa ese plazo, te encontrarás teniendo que tramitar un formulario del que ni siquiera sabías que existía, cuando se supone que todo lo demás ya debería estar listo.
Preguntas frecuentes sobre la compra de una vivienda en Tokio
¿Tengo que ser residente en Japón para comprar una casa en Tokio?
No. La adquisición de inmuebles japoneses por parte de extranjeros no está sujeta a ningún requisito de nacionalidad o residencia, y esto se aplica al terreno sobre el que se asienta la vivienda, no solo al edificio.
¿De verdad puedo completar la compra sin tener que viajar a Japón?
Sí, y de hecho eso es lo que hace la mayor parte de nuestra cartera de clientes. La selección de inmuebles, los contratos, los pagos, las reformas y la gestión de los alquileres se pueden realizar a distancia; nosotros nos encargamos de todo aquello que requiera una presencia física o una firma en persona.
¿Qué ocurre una vez cerrada la venta?
A partir de abril de 2026, todos los compradores no residentes deberán presentar una declaración ante la Banco de Japón en un plazo de veinte días a partir de la formalización de la compraventa, independientemente del uso que se le dé al inmueble. Nos encargamos de tramitarlo para nuestros clientes como parte de la formalización, por lo que es una cosa menos de la que tener que ocuparse después.
¿Puedo obtener ingresos por alquiler de una vivienda en la que no vivo?
Sí. Una vez finalizadas las reformas, la vivienda puede destinarse al alquiler a largo plazo o a un modelo de alquiler a corto plazo como Airbnb, dependiendo de lo que realmente permita el barrio. Ayudamos a los clientes a determinar qué estrategia se adapta mejor al barrio y a la vivienda antes de comprarla, no después, ya que esa decisión influye en lo que deben buscar desde el principio.
Comprar una vivienda en Tokio, Japón, con Sumica
Comprar una vivienda en Tokio conlleva más complicaciones de las que la mayoría de los compradores primerizos esperan, desde la financiación como no residente hasta los trámites de registro, que se realizan íntegramente en japonés. Ahí es precisamente donde entramos nosotros. Actuamos como tu representante en la compra, firmando documentos y sentándonos frente a los agentes locales para que no seas tú quien tenga que ir persiguiendo un sello o una firma en persona. Una vez que la vivienda sea tuya, nos encargamos de su gestión y nos ocupamos de que tus declaraciones de impuestos estén en regla, para que los ingresos por alquiler lleguen realmente a la cuenta bancaria que tú elijas.
No hace falta que viajes a Japón ni que te conviertas en un experto en legislación inmobiliaria japonesa para comprar una vivienda en Tokio. Tenemos clientes que han formalizado la compra de una vivienda y han empezado a cobrar el alquiler sin haber puesto nunca un pie en el país.
Si estás listo para hablar de lo que realmente puedes permitirte con tu presupuesto en Tokio, o si quieres saber con sinceridad si es la ciudad adecuada para ti, Ponte en contacto con Sumica ahora mismo.
