Para quienes invierten en el sector inmobiliario por primera vez, una de las mayores preocupaciones suele ser qué ocurre tras la compra de una propiedad. Una propiedad alquilada en Japón puede aliviar gran parte de esa preocupación, ya que cuenta con un inquilino ya instalado y genera ingresos por alquiler desde el primer día.
Quizá te estés preguntando:
- ¿Cuánto tiempo tardaré en encontrar un inquilino?
- ¿Habrá que reformar la vivienda antes de poder alquilarla?
- ¿Cuántos meses necesitarás para cubrir los gastos antes de que empieces a percibir los ingresos por alquiler?
- ¿Se puede gestionar la propiedad a distancia si vives fuera de Japón?
Para los inversores que deseen empezar a obtener ingresos por alquiler sin tener que realizar muchos trámites iniciales, este tipo de inmueble puede ser una opción atractiva.
Sin embargo, comprar una vivienda simplemente porque ya tiene un inquilino no es suficiente por sí solo. Hay varios aspectos importantes que conviene analizar detenidamente antes de realizar la compra.
En este artículo se explica qué es una vivienda alquilada, por qué puede ser una buena opción para quienes invierten en el sector inmobiliario por primera vez y qué hay que tener en cuenta antes de comprar una en Japón.
¿Qué es una vivienda alquilada en Japón?
Una vivienda alquilada es una propiedad de inversión que se vende mientras ya hay un inquilino viviendo en ella. En Japón, este tipo de transacción se conoce comúnmente como «propiedad con cambio de propietario».
Cuando se vende la vivienda, la propiedad pasa del propietario actual al comprador, aunque el contrato de alquiler vigente suele seguir en vigor. El comprador se convierte en el nuevo arrendador y asume los derechos y responsabilidades del propietario anterior. El inquilino actual sigue viviendo en la vivienda y comienza a pagar el alquiler al nuevo propietario.
Por lo tanto, una vivienda alquilada se vende específicamente como una inversión que genera ingresos, y no como una vivienda para un comprador que quiera mudarse a ella inmediatamente después de la compra.
Por qué los inmuebles alquilados pueden ser una buena opción para quienes invierten por primera vez
La principal ventaja de una vivienda alquilada es que ya cuenta con un inquilino. Al adquirir una vivienda de inversión desocupada, es posible que el comprador tenga que, en primer lugar:
- Renovar o reparar el interior
- Preparar la vivienda para su alquiler
- Anuncia la vivienda
- Organizar visitas
- Seleccionar a los posibles inquilinos
- Firmar un nuevo contrato de alquiler
Hasta que se encuentre un inquilino, el propietario no percibe ingresos por alquiler, aunque sigue teniendo que hacer frente a los impuestos sobre la propiedad, el seguro, el mantenimiento y otros gastos derivados de la propiedad.
En el caso de un inmueble alquilado, el comprador suele poder empezar a percibir los ingresos por alquiler inmediatamente después de la transferencia de la propiedad, sin necesidad de realizar primero reformas ni de buscar un nuevo inquilino.
Esto puede hacer que una vivienda alquilada resulte especialmente atractiva para los inversores que:
- ¿Quieres empezar a obtener ingresos por alquiler lo antes posible?
- ¿Quieres que te suponga menos trabajo encontrar un inquilino?
- ¿Quieres evitar un periodo inicial de desocupación?
- ¿Es la primera vez que inviertes en el mercado inmobiliario japonés?
- Vives fuera de Japón y quieres realizar una inversión relativamente sencilla
- Prefiero comprar un activo que ya esté generando ingresos
Dicho esto, un inmueble alquilado no es automáticamente una inversión segura. Es necesario analizar detenidamente el contrato de alquiler vigente, el historial del inquilino, el estado del inmueble y las condiciones de gestión. Además, a continuación se incluyen algunas consideraciones importantes que hay que tener en cuenta a la hora de plantearse la compra de un inmueble alquilado en Japón.
Es posible que no puedas inspeccionar el interior
Dado que el inquilino vive actualmente en la vivienda, un posible comprador no suele poder inspeccionar el interior antes de adquirirla. Esta es una de las principales diferencias entre comprar una vivienda desocupada y comprar una que está alquilada.
El comprador puede ver el exterior, el terreno y el barrio, pero hay que respetar la privacidad del inquilino, por lo que a menudo hay que tomar la decisión sin ver el estado actual del interior.
Para reducir este riesgo, el comprador debería solicitar y examinar toda la información posible, incluyendo:
- Fotografías del interior tomadas antes de que se mudara el inquilino actual
- Fotografías utilizadas en el anuncio de alquiler anterior
- Registros de reformas y reparaciones
- Registros de sustitución de equipos
- Informes de gestión inmobiliaria
- Información sobre cualquier defecto conocido o problema de mantenimiento
El hecho de que alguien viva actualmente en la vivienda no significa necesariamente que el interior esté en buen estado. En algunos casos, el interior puede estar ya bastante deteriorado o desfasado, y una vez que el inquilino actual se mude, el nuevo propietario podría descubrir que es necesario realizar obras de renovación importantes antes de que la vivienda pueda volver a alquilarse.
Por este motivo, los inversores deberían sopesar no solo los ingresos actuales por alquiler, sino también el coste potencial de futuras reparaciones y reformas.
Revisa detenidamente el contrato de alquiler vigente
Al adquirir una vivienda alquilada, el comprador suele asumir el contrato de alquiler vigente, por lo que conviene revisarlo minuciosamente antes de la compra. Entre los aspectos importantes que hay que comprobar se incluyen:
- Alquiler mensual actual
- Cuotas de mantenimiento o de zonas comunes
- Fecha de inicio del contrato de arrendamiento
- Duración del contrato de arrendamiento
- Condiciones de renovación
- Fianza
- Condiciones especiales
- Términos relacionados con las mascotas
- Responsabilidades en materia de reparaciones
- Condiciones de desalojo y restauración
También conviene confirmar si el contrato es un contrato de alquiler ordinario o un contrato de alquiler de duración determinada. El comprador no debe dar por sentado que el contrato de alquiler se puede modificar inmediatamente después de la compra, ya que, por lo general, las condiciones contractuales vigentes siguen siendo de aplicación.
El alquiler actual también debe compararse con el de inmuebles similares en la zona. Si el alquiler actual es inusualmente alto, puede parecer que el inmueble ofrece una rentabilidad atractiva, pero, una vez que el inquilino actual se marche, quizá no sea posible encontrar otro inquilino dispuesto a pagar la misma cantidad.
Por otra parte, si el alquiler actual se sitúa muy por debajo del nivel de mercado, es posible que el comprador no pueda aumentarlo de inmediato por el mero hecho de que haya cambiado el propietario.
Por lo tanto, los inversores deberían tener en cuenta tanto el alquiler actual como el alquiler de mercado realista que se podría obtener una vez que el inquilino actual se marche.
Busca una empresa de garantía de alquiler
En Japón, muchos inquilinos de viviendas utilizan un empresa de garantía de alquiler. Una empresa de garantía de alquiler puede indemnizar al arrendador, según lo establecido en sus condiciones contractuales, si el inquilino no abona el alquiler. También puede ayudar con los recordatorios de pago, los trámites de cobro y, en función del acuerdo, determinados trámites legales o relacionados con la salida del inmueble.
Para los inversores noveles o residentes en el extranjero, esta protección puede resultar muy importante. Sin una empresa de garantía de alquiler, es posible que el propietario o el administrador de la propiedad tengan que ponerse en contacto directamente con el inquilino y encargarse de los recordatorios de pago si el alquiler se retrasa. Gestionar los impagos de alquiler puede llevar mucho tiempo y resultar estresante, sobre todo para un propietario que vive fuera de Japón o que no habla japonés.
Antes de adquirir la vivienda, el comprador debe comprobar lo siguiente:
- Si el inquilino está afiliado a una empresa de garantía de alquiler
- Si el contrato de garantía puede seguir vigente tras la transferencia de la propiedad
- ¿Qué parte del alquiler cubre?
- ¿Quién paga las tasas de renovación de la garantía?
- Cómo se gestiona el alquiler atrasado
- Si se incluye asistencia jurídica y en materia de desahucios
No debe darse por sentado que una garantía se transfiera automáticamente al nuevo propietario. Antes de la compra, conviene comprobar su vigencia y su cobertura.
Comprueba el historial de pagos del inquilino
El hecho de que haya un inquilino no significa necesariamente que el alquiler se esté pagando correctamente. Antes de comprar una vivienda alquilada, conviene comprobar si el inquilino tiene antecedentes de retrasos en los pagos o de impagos del alquiler.
Siempre que sea posible, el comprador debería revisar documentos como los registros de pago de alquileres, los extractos de transferencias de la empresa gestora de la propiedad y los registros de los pagos de la empresa garante. Conviene comprobar los siguientes puntos:
- Si alguna vez se ha producido un retraso en el pago del alquiler
- Con qué frecuencia se han producido retrasos en los pagos
- Si hay algún alquiler pendiente de pago
- Si el administrador de la finca ha enviado previamente recordatorios de pago
- Si una empresa de garantía ha realizado pagos en nombre del inquilino
Puede parecer que una vivienda genera unos ingresos por alquiler estables, cuando en realidad el inquilino se retrasa en los pagos o recurre repetidamente a la empresa de garantía. La calidad del inquilino y la estabilidad de los pagos del alquiler son tan importantes como el hecho de que la vivienda esté ocupada.
Calcular los costes futuros de renovación
Una de las ventajas de comprar una vivienda alquilada es que puede que no sea necesario realizar obras de renovación importantes inmediatamente después de la compra. Sin embargo, eso no significa que nunca vayan a surgir gastos de renovación.
Cuando el inquilino actual se marche, es posible que el propietario tenga que hacerse cargo de los siguientes gastos:
- Sustitución del papel pintado
- Sustitución del suelo
- Limpieza
- Sustitución del aire acondicionado
- Sustitución del calentador de agua
- Reparaciones en la cocina o el baño
- Retirada de objetos abandonados
- Reparaciones de las partes deterioradas del edificio
- Otros trabajos que hay que realizar antes de encontrar al próximo inquilino
Si el inquilino lleva muchos años viviendo en la vivienda, o si no es posible comprobar el estado interior antes de la compra, los gastos tras la salida del inquilino pueden ser más elevados de lo previsto. Un análisis de inversión responsable debería incluir una reserva para futuras reparaciones y reformas, en lugar de centrarse únicamente en la rentabilidad inmediata del alquiler.
Confirmar las condiciones de gestión inmobiliaria
Otra cuestión importante es quién se encarga de la gestión de la propiedad tras la compra. La gestión inmobiliaria puede incluir:
- Cobro del alquiler
- Comunicarse con el inquilino
- Respuesta a las solicitudes de mantenimiento
- Coordinación de las reparaciones
- Gestión de las renovaciones de los contratos de alquiler
- Gestión de reclamaciones
- Ayuda con los pagos atrasados
- Preparativos para la futura salida del inquilino
Para un inversor extranjero, la compra de una vivienda alquilada sin contar con una empresa de gestión local de confianza puede plantear auténticas dificultades prácticas. Antes de la compra, el comprador debe confirmar si el contrato de gestión vigente seguirá en vigor, si es necesario formalizar un nuevo contrato y qué servicios y honorarios se incluyen en él.
El inquilino actual es solo una parte de la inversión
Una vivienda alquilada no debe evaluarse únicamente por el hecho de que ya tenga un inquilino. Una evaluación adecuada también debe incluir:
- El estado del edificio
- El estado probable del interior
- Las condiciones del contrato de arrendamiento vigente
- El historial de pagos del inquilino
- Cobertura de garantía de alquiler
- Alquiler de mercado local
- Riesgo de futuras vacantes
- Costes futuros de renovación
- Acuerdos de gestión inmobiliaria
- El potencial de reventa a largo plazo del inmueble
Una vivienda con un inquilino ya instalado puede ofrecer ingresos por alquiler inmediatos, pero también puede conllevar riesgos ocultos si no se revisan minuciosamente la documentación y los antecedentes.
Por qué es importante la diligencia debida profesional
Para quienes invierten en el sector inmobiliario por primera vez, evaluar todos estos factores de forma independiente puede resultar complicado, sobre todo para los compradores extranjeros que no pueden inspeccionar fácilmente el inmueble, comunicarse con el inquilino o la empresa gestora, ni revisar los documentos del contrato de alquiler redactados en japonés.
En Sumica, no recomendamos una vivienda en proceso de cambio de propietario simplemente porque esté ocupada. Antes de presentar una vivienda, revisamos la información disponible sobre:
- El contrato de arrendamiento vigente
- Alquiler actual y alquiler de mercado en la zona
- Situación de pago del inquilino
- Cobertura de la empresa de garantía de alquiler
- Acuerdos de gestión inmobiliaria
- El estado del edificio
- Fotografías disponibles del interior e historial de reformas
- Posibles costes de reparación futuros
- Ingresos por alquiler previstos
- Inversión a largo plazo y potencial de salida
A partir de este análisis, seleccionamos y presentamos inmuebles que consideramos adecuados como inversión.
¿Estás listo para invertir en una vivienda alquilada en Japón?
Las propiedades ya alquiladas pueden ser una excelente opción para quienes invierten por primera vez en el sector inmobiliario y desean empezar a obtener ingresos por alquiler sin tener que ocuparse primero de las reformas ni de la búsqueda de inquilinos. También pueden ser una buena opción para los inversores extranjeros que deseen adquirir una propiedad que genere ingresos en Japón y gestionarla a distancia.
Sin embargo, el hecho de que una vivienda tenga un inquilino no la convierte automáticamente en una buena inversión. Antes de la compra, es necesario analizar el contrato de alquiler, el historial de pagos, la cobertura de la garantía de alquiler, el estado del interior, los futuros costes de renovación y la estructura de gestión de la propiedad.
Cuando se comprueban adecuadamente estos aspectos y se selecciona cuidadosamente el inmueble, una propiedad con cambio de titularidad puede suponer una forma práctica y relativamente sencilla de empezar a invertir en el mercado inmobiliario japonés.
Por lo tanto, adquirir a través de Sumica una propiedad alquilada que haya sido sometida a un minucioso proceso de selección puede ser una opción sólida para quienes invierten por primera vez en el sector inmobiliario y buscan ingresos por alquiler fiables y asesoramiento profesional en Japón.
¿Estás listo para invertir en tu primera vivienda alquilada en Japón? Póngase en contacto con Sumica ahora.
