Si quieres Comprar una casa en Japón siendo extranjero, este artículo es una guía detallada de lo que ocurre, paso a paso. Por sorprendente que parezca, todo empieza con un correo electrónico, no con un abogado. A través de Sumica, los compradores acceden a anuncios fuera del mercado, firman contratos por Zoom con explicaciones en inglés, pagan un depósito de 5% y cierran la operación a distancia mediante un depósito en garantía y un notario, a menudo sin siquiera poner un pie en la vivienda.
Lo fácil que puede parecer esto puede resultar sorprendente para la mayoría de la gente, ya que, antes de imaginarse una casa, se imaginan una pesadilla, con papeleo que no entienden y un sistema jurídico que parece haber sido creado para todos menos para ellos. No es de extrañar que, por lo general, la búsqueda de vivienda de los extranjeros en Japón se quede en consultar los anuncios, antes de que alguien les explique realmente qué pasa a continuación.
Por eso, en Sumica hemos elaborado esta guía para explicarte paso a paso lo que ocurre realmente, desde el primer correo electrónico que envías hasta el día en que te entregan las llaves.
El primer correo electrónico que lo pone todo en marcha
Sumica mantiene una lista de propiedades que nunca llegan a aparecer en las páginas web de anuncios inmobiliarios. Se trata de anuncios a los que hemos tenido acceso gracias a las relaciones con vendedores con los que llevamos años trabajando y a nuestra sólida presencia en pueblos pequeños, donde la gente nos llama a nosotros antes que a nadie más. En cualquier caso, esas viviendas se dan a conocer a través de un boletín informativo dirigido a compradores que ya nos han indicado qué es lo que buscan.
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Si algo te llama la atención, solo tienes que enviarnos un mensaje por WhatsApp. Sin tener que iniciar sesión en ningún portal, sin formularios de registro de veinte preguntas, sin tener que esperar a que te devuelvan la llamada durante el horario laboral japonés mientras estás durmiendo al otro lado del planeta. Alguien te atenderá cuando estés realmente listo para hablar.
La videollamada por Zoom que convierte un anuncio en una decisión
Una casa que solo se ve en una pantalla no es más que un anuncio. Sin embargo, una casa por la que alguien haya pasado de verdad y que pueda responder a preguntas concretas sobre ella se convierte en algo que te imaginas que podrías tener.
De eso se trata la videollamada por Zoom con Sumica. Un miembro de nuestro equipo te guía por la vivienda. Así te haces una idea clara de aspectos como el estado real de la vivienda, cómo es el barrio y cuánto costaría realmente una reforma, si es algo que te estás planteando.
Y aquí es también donde suele resolverse la parte más inquietante de todo el asunto. El contrato está en japonés y es legalmente vinculante tal y como está redactado, pero te proporcionan un desglose completo en inglés junto con él antes de que te pidan que firmes nada. Nadie te entrega una aplicación de traducción y te desea suerte.
Dicho esto, debes tener en cuenta que estas llamadas suelen alargarse. Entre explicar las características de la propiedad, repasar las cláusulas y responder a cualquier pregunta que surja por el camino, lo normal es que duren una hora. Preferimos que se alarguen a que firmes algo que no entiendes del todo.
Comprometerse con una casa al otro lado del mundo
Una vez que tengas claro el contrato, es hora de comprometerte. Se te pedirá que abones un anticipo, normalmente en torno al 5% del precio, en el momento de la firma. Transferir dinero para una casa en la que nunca has estado, en un país en el que quizá ni siquiera te encuentres ahora mismo, resulta extraño la primera vez. Da mucho menos miedo una vez que has tenido esa videollamada por Zoom, porque no estás firmando a ciegas. Ya sabes lo que estás comprando.
Además, nos ayuda el hecho de que contemos con un amplio historial de operaciones exitosas, como esta propiedad en Matsudo:
https://akiya-sumica.com/property/chiba-matsudo/
Una cosa que conviene saber desde el principio es que las transferencias bancarias internacionales pueden tardar varios días laborables en completarse. Si la envías en la fecha límite, corres el riesgo de no cumplirla. Recomendamos a nuestros clientes que inicien la transferencia tan pronto como se confirmen el importe y la fecha del ingreso.
Las personas que trabajan entre bastidores mientras esperas
Hay dos cosas que hacen que toda esta configuración remota funcione de verdad.
En primer lugar está el jescribano judicial. Se trata del profesional colegiado que se encarga de tramitar el registro oficial de la transferencia de la propiedad ante la Oficina de Asuntos Jurídicos. No hemos inventado este cargo para que suene oficial, sino que se trata de una función jurídica real en el proceso de transmisión de la propiedad en Japón, y contar con alguien acostumbrado a trabajar con compradores extranjeros garantiza que tu documentación se presente correctamente a la primera.
En segundo lugar está el depósito en garantía. Tu dinero permanece en una cuenta protegida hasta que la transacción se haya completado, en lugar de ir directamente al vendedor en el momento en que pulsas «enviar» en una transferencia bancaria. Si vas a enviar dinero a un sistema jurídico con el que no estás familiarizado, ese detalle es más importante que casi cualquier otra cosa en este contexto. No solo estás confiando en nosotros. Estás confiando en un sistema diseñado para que nadie pueda quedarse con tu depósito.
Sin embargo, debes tener claro desde el principio que el registro en la Oficina de Asuntos Jurídicos no es inmediato. Puede tardar unos días más si coincide con un día festivo nacional o con el cierre del ejercicio fiscal, momentos en los que las oficinas se ven desbordadas. Nadie está retrasando el proceso a propósito, es simplemente así como funciona la burocracia.
El día del cierre cuando nunca has puesto un pie en la casa
El día del cierre no es más que el pago del saldo final, y ese es el momento en el que la propiedad se te transfiere realmente.
Tu dinero se deposita en una cuenta gestionada por el secretario judicial o por la agencia encargada de la venta, y permanece allí hasta que se cumplan efectivamente todas las condiciones del contrato. Siempre debes solicitar una factura o un recibo oficial por cada pago que realices a lo largo del proceso. Si una agencia se niega a proporcionártelo, eso supone un problema.
El mismo día, el notario, el vendedor y tu agente firman juntos la documentación definitiva. Como tú no estás presente, tu representante firma en tu nombre. Una vez que el notario presente la inscripción ante la Oficina de Asuntos Jurídicos, la vivienda será legalmente tuya.
Si no eres residente, dispones de 20 días para comunicar la compra al Ministerio de Hacienda a través del Banco de Japón. Se trata de un requisito legal establecido en la Ley de Divisas y Comercio Exterior de Japón, no de un trámite opcional. Nosotros nos encargamos de ello por nuestros clientes para que no se pase por alto.
Entonces recibes un mensaje: ya se han tramitado los papeles, la casa es tuya.
¿Qué ocurre una vez que eres propietario de una vivienda en Japón?
Preguntas frecuentes sobre la compra de una vivienda en Japón para extranjeros
Lo que pase a continuación depende de lo que realmente quieras.
Si solo estás ahí para ser dueño de la casa, pues eso es todo. Nadie te obliga a ofrecer más servicios.
Si necesitas ayuda continua, Sumica también te la ofrece, ya que somos un proveedor de servicios integrales capaz de ayudar a los clientes desde la búsqueda de proveedores hasta renovación, la gestión inmobiliaria o incluso la reventa.
En cuanto a la renovación, Sumica te pone en contacto directamente con arquitectos y contratistas, para que no tengas que buscar en Google un contratista en un idioma que no hablas. Si el objetivo son los ingresos por alquiler, ellos encuentran inquilinos tan pronto como finaliza la renovación y se encargan de la gestión de la propiedad a partir de ahí, colaborando con empresas de garantía de alquiler para que no tengas que estar persiguiendo los pagos desde el extranjero. Además, recibirás informes de rendimiento para que puedas ver realmente cómo va la inversión, y no solo tener la vaga sensación de que «va bien».
Y si algún día decides vender, eso también está cubierto. Cuando decidas vender, el mismo equipo que te ayudó a comprar estará ahí para encargarse de la reventa.
No se trata de una empresa independiente que tengas que buscar una vez que hayas cerrado la operación. Es la misma sociedad, que simplemente pasa a su siguiente fase, con asistencia en inglés, japonés y chino durante todo el proceso.
¿Estás listo para comprar una casa en Japón como extranjero? Póngase en contacto con Sumica ahora.
¿Tengo que viajar a Japón en persona para comprar la casa?
Si compras con Sumica, para nada. Puedes gestionar todo el proceso, desde la búsqueda de la propiedad hasta el cierre de la compra, sin tener que subirte a un avión. Visitas virtuales, videollamadas por Zoom para firmar el contrato, firma a distancia… Todo está pensado para quienes no se encuentran en Japón durante este proceso. Algunos clientes siguen visitando el lugar antes o después de la compra, pero no hay ninguna obligación de hacerlo.
¿Qué protege mi dinero al comprar una vivienda en el extranjero?
Depósito en garantía. Tu dinero permanece en una cuenta protegida hasta que la transacción se haya completado, por lo que no se entrega directamente al vendedor en el momento en que realizas la transferencia.
¿Cuánto tengo que pagar por adelantado para reservar una vivienda?
Alrededor de el 5% del precio de compra, que se abonará al firmar el contrato.
¿Quién se encarga de los trámites oficiales para la transferencia de la propiedad?
Un notario judicial, el profesional habilitado que inscribe la transferencia de propiedad conforme a la legislación japonesa. Trabaja directamente con nuestro equipo hasta el cierre de la operación para garantizar que todo se presente correctamente.
¿Cómo puedo informarme sobre propiedades antes de que salgan a la venta?
A través de nuestro boletín informativo. Te enviamos propiedades que nunca llegan a aparecer en las páginas web de anuncios inmobiliarios, y puedes responder a ese correo electrónico o enviarnos un mensaje por WhatsApp en cuanto algo te llame la atención.
