Bienvenido a la lección 06 de la Biblioteca del Inversor de Sumica.
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A la hora de buscar inmuebles de inversión en Japón, hay una cifra que aparece prácticamente en todas partes: la rentabilidad bruta.
12%. 15%. 20%.
Cuanto mayor sea el porcentaje, más atractiva puede parecer la inversión.. Sin embargo, elegir una propiedad simplemente porque anuncia una alta rentabilidad bruta puede ser un error que salga caro.
¿Qué es el rendimiento bruto?
![Sumica | Socio especializado en carteras inmobiliarias japonesas [Por qué nunca debes elegir una propiedad basándote únicamente en la rentabilidad bruta]](https://akiya-sumica.com/wp-content/uploads/2026/03/7.jpg)
La rentabilidad bruta se calcula normalmente dividiendo los ingresos anuales previstos por alquiler entre el precio de compra..
Si una propiedad cuesta 5 000 000 de yenes y se alquila por 70 000 yenes al mes, el alquiler anual es de 840 000 yenes y la rentabilidad bruta es del 16,81 TP3T..
Sin embargo, este cálculo no tiene en cuenta muchos costes.
El rendimiento bruto no tiene en cuenta algunos costes importantes
Entre los costes adicionales pueden figurar:
Comisiones de intermediación
Tasas de registro y de notario judicial
Impuestos y ajustes
Renovación y sustitución de equipos
Costes de captación de inquilinos
Comisiones de gestión
Impuesto sobre el patrimonio fijo
Seguros
Puesto vacante
Mantenimiento futuro
Costes fiscales y de transferencia en el extranjero
Si la inversión total asciende a 7.500.000 yenes, ese mismo alquiler anual de 840.000 yenes representa solo el 11,21 % antes de los gastos corrientes..
El precio de compra no es tu inversión. Tu inversión es el importe total necesario para adquirir, reformar y gestionar el inmueble.
¿Es realista el alquiler previsto?
El alquiler anunciado no siempre es el que realmente se puede conseguir.
Los inversores deben evaluar los alquileres locales comparables, la antigüedad del edificio, la superficie construida, el estado del inmueble, el aparcamiento, la distancia a la estación, las condiciones del contrato de alquiler y la demanda local..
Si un plan prevé 80.000 yenes al mes, pero el mercado solo permite 60.000 yenes, la inversión cambia considerablemente..
La desocupación forma parte de la inversión inmobiliaria
El rendimiento bruto se calcula partiendo de una ocupación total. La realidad incluye la rotación de inquilinos, la limpieza, las reparaciones y los periodos de comercialización.
Durante el periodo de desocupación, el alquiler se suspende, mientras que los impuestos, los seguros y los gastos de gestión siguen devengándose..
El alto rendimiento suele deberse a una razón concreta
Una rentabilidad elevada puede deberse al mal estado del inmueble, a la necesidad de reparaciones importantes, a la imposibilidad de reconstruirlo, a un acceso deficiente, a una escasa demanda de alquiler, a complicaciones legales o a un potencial de reventa limitado..
Un alto rendimiento no tiene por qué ser malo. Los inversores deben comprender por qué es tan alto.
Cómo evaluamos los inmuebles de inversión
En Sumica, calculamos la inversión total, el alquiler realista, los gastos de gestión, los impuestos, los seguros, la tasa de desocupación, los gastos de arrendamiento y el mantenimiento futuro..
A continuación, evaluamos el flujo de caja anual, la amortización de la inversión, la demanda de alquiler, las opciones de reventa y la capacidad para hacer frente a reparaciones imprevistas..
El flujo de caja es más importante que la rentabilidad bruta
Un inmueble con un rendimiento bruto de 20%, con largos periodos de desocupación y que requiere reparaciones importantes, puede ofrecer un rendimiento inferior al de un inmueble con un rendimiento bruto de 12%, con una demanda estable y un mantenimiento asequible..
La mejor inversión no es aquella que ofrece la mayor rentabilidad anunciada. Es la que genera ingresos fiables a largo plazo una vez tenidos en cuenta todos los costes y riesgos.
![Por qué nunca debes elegir una propiedad basándote únicamente en la rentabilidad bruta [Lección para inversores #6]](https://akiya-sumica.com/wp-content/uploads/2026/10/3-2-300x180.jpg)
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