欢迎来到Sumica投资者图书馆的第06课。
每周将最新的教育报告和精选的非公开房源直接发送至您的收件箱。请在下方订阅我们的免费投资者通讯。
在日本寻找投资房产时，有一个数字几乎随处可见：毛收益率.
12%. 15%. 20%.
百分比越高，该投资看起来可能就越有吸引力. 然而，仅仅因为某处房产的广告上标注了高毛收益率就选择它，可能会造成代价高昂的错误.
什么是毛收益率？
![Sumica | 日本房地产投资组合合作伙伴 [为什么绝不能仅凭总收益率来选择房产]](https://akiya-sumica.com/wp-content/uploads/2026/03/7.jpg)
毛收益率通常通过将预计年租金收入除以购买价格来计算.
如果一套房产的价格为5,000,000日元，月租金为70,000日元，则年租金为840,000日元，毛收益率为16.8%.
但这一计算未将许多成本考虑在内.
总收益率忽略了重要成本
其他费用可能包括:
经纪费
登记费和司法文书费
税项和调整
翻新与设备更新
租户获取成本
管理费
固定资产税
保险
职位空缺
今后的维护
海外税费和转账费用
如果总投资额达到7,500,000日元，那么相同的840,000日元年租金在扣除持续性成本前仅占11.2%。.
购买价格不等于你的投资. 您的投资额是指购买、翻新和运营该房产所需的总金额.
预期的租金是否切合实际？
广告上的租金并不总是能租到.
投资者应评估当地可比租金、建筑年限、建筑面积、房屋状况、停车位、距车站的距离、租赁条件以及当地需求.
如果某项计划假设每月收入为80,000日元，但市场实际只能支撑60,000日元，那么投资情况就会发生显著变化.
空置率是房地产投资的一部分
毛收益率基于满租的假设. 实际运营中包括租户更替、清洁、维修以及营销周期.
在空置期间，租金停止收取，但税费、保险费和管理费仍需继续支付.
高收益往往是有原因的
高收益率可能反映出建筑状况不佳、需要进行重大维修、无法重建、交通不便、租赁需求疲软、存在法律纠纷，或转售潜力有限。.
高收益并不一定就是坏事. 投资者必须明白为什么它会这么高.
我们如何评估投资性房产
在Sumica，我们会计算总投资额、实际租金、管理费用、税费、保险费、空置率、租赁费用以及未来的维护费用。.
随后，我们将评估年度现金流、投资回收情况、租赁需求、转售选择以及应对意外维修的能力.
现金流比总收益率更重要
一处总收益率为20%、长期空置且需要进行重大维修的物业，其表现可能不如一处需求稳定且维护工作可控、总收益率为12%的物业。.
最好的投资并非宣传收益率最高的那一种. 毕竟，在综合考虑所有成本和风险后，它能带来可靠的长期收益.
![为什么绝不能仅凭总收益率来选择房产 [投资者课程 #6]](https://akiya-sumica.com/wp-content/uploads/2026/10/3-2-300x180.jpg)
![为什么优质的日本房产能在几天内售出 [投资者课程 #1]](https://akiya-sumica.com/wp-content/uploads/2026/09/2-1-300x180.jpg)
