Bienvenue à la leçon n° 06 de la bibliothèque Sumica Investor.
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Lorsqu'on recherche des biens immobiliers d'investissement au Japon, un chiffre revient presque partout : le rendement brut.
12%. 15%. 20%.
Plus ce pourcentage est élevé, plus l'investissement peut paraître attractif. Cependant, choisir un bien immobilier simplement parce qu’il promet un rendement brut élevé peut s’avérer être une erreur coûteuse.
Qu'est-ce que le rendement brut ?
![Sumica | Partenaire spécialisé dans les portefeuilles immobiliers japonais [Pourquoi il ne faut jamais choisir un bien immobilier en se basant uniquement sur son rendement brut]](https://akiya-sumica.com/wp-content/uploads/2026/03/7.jpg)
Le rendement brut est généralement calculé en divisant les revenus locatifs annuels prévus par le prix d'achat..
Si un bien immobilier coûte 5 000 000 ¥ et est loué 70 000 ¥ par mois, le loyer annuel s'élève à 840 000 ¥ et le rendement brut est de 16,81 TP3T..
Mais ce calcul ne tient pas compte de nombreux coûts.
Le rendement brut ne tient pas compte de coûts importants
Les frais supplémentaires peuvent inclure:
Frais de courtage
Frais d'enregistrement et d'huissier de justice
Impôts et ajustements
Rénovation et remplacement des équipements
Coûts liés à l'acquisition de locataires
Frais de gestion
Impôt sur les immobilisations
Assurance
Poste vacant
Entretien futur
Frais fiscaux et de transfert à l'étranger
Si l'investissement total s'élève à 7 500 000 yens, ce même loyer annuel de 840 000 yens ne représente que 11,21 TP3T avant les charges courantes..
Le prix d'achat ne correspond pas à votre investissement. Votre investissement correspond au montant total nécessaire pour acquérir, rénover et exploiter le bien immobilier.
Le loyer prévu est-il réaliste ?
Le loyer annoncé n'est pas toujours réalisable.
Les investisseurs doivent tenir compte des loyers pratiqués localement pour des biens comparables, de l'âge de l'immeuble, de sa surface, de son état, des places de stationnement, de la distance par rapport à la gare, des conditions de location et de la demande locale..
Si un plan table sur 80 000 yens par mois alors que le marché n'en offre que 60 000, l'investissement s'en trouve considérablement modifié.
La vacance fait partie intégrante de l'investissement immobilier
Le rendement brut suppose un taux d'occupation de 100 %. La réalité comprend le renouvellement des locataires, le nettoyage, les réparations et les périodes de commercialisation.
En cas d'inoccupation, le loyer est suspendu, tandis que les charges fiscales, les primes d'assurance et les frais de gestion continuent d'être dus.
Un rendement élevé s'explique souvent par une raison précise
Un rendement élevé peut s'expliquer par le mauvais état du bâtiment, la nécessité de réparations importantes, l'impossibilité de le reconstruire, un accès difficile, une faible demande locative, des complications juridiques ou un potentiel de revente limité..
Un rendement élevé n'est pas forcément une mauvaise chose. Les investisseurs doivent comprendre pourquoi ce chiffre est élevé.
Comment nous évaluons les biens immobiliers de placement
Chez Sumica, nous calculons l'investissement total, le loyer réaliste, les frais de gestion, les taxes, les assurances, le taux d'inoccupation, les frais de location et les futurs frais d'entretien..
Nous évaluons ensuite les flux de trésorerie annuels, le retour sur investissement, la demande locative, les possibilités de revente et la capacité à faire face à des réparations imprévues..
Les flux de trésorerie sont plus importants que le rendement brut
Un bien immobilier de type 20%, caractérisé par un rendement brut élevé mais présentant de longues périodes d'inoccupation et nécessitant d'importantes réparations, peut afficher des performances inférieures à celles d'un bien de type 12% bénéficiant d'une demande stable et dont l'entretien est gérable..
Le meilleur placement n'est pas forcément celui qui offre le rendement annoncé le plus élevé. C'est celle qui génère des revenus fiables à long terme, une fois tous les coûts et risques pris en compte.
![Pourquoi il ne faut jamais choisir un bien immobilier en se basant uniquement sur son rendement brut [Leçon pour investisseurs #6]](https://akiya-sumica.com/wp-content/uploads/2026/10/3-2-300x180.jpg)
![Pourquoi les bons biens immobiliers japonais se vendent en quelques jours [Leçon pour les investisseurs #1]](https://akiya-sumica.com/wp-content/uploads/2026/09/2-1-300x180.jpg)
