Coste de la reforma de Akiya suele oscilar entre 3 y 15 millones de yenes (aproximadamente entre $20.000 y $100.000 USD). La cifra exacta depende principalmente de la antigüedad del inmueble y del alcance de las obras estructurales que requiera. Las «akiya» de madera construidas antes de 1981, por ejemplo, suelen necesitar refuerzos sísmicos, y los costes aumentan aún más cuando es necesario sustituir por completo las instalaciones de fontanería o electricidad.
Si estás pensando en comprar y reformar una «akiya» en Japón, debes saber que los titulares sobre «akiya baratas» no cuentan toda la historia. Una foto de una casa de campo en Nagano por 500.000 yenes se difunde rápidamente por Internet. Lo que casi nunca se menciona en el pie de foto es la reforma de 8 millones de yenes que convierte esa casa de campo en un lugar donde realmente se pueda vivir.
Cada año analizamos cientos de anuncios de akiya para compradores extranjeros en Sumica, por lo que vemos cómo se manifiesta constantemente la diferencia entre el precio de venta y el coste real. Precisamente por eso les damos a los clientes la cifra total desde el principio: el precio de compra más la reforma, todo junto, antes incluso de que paguen el depósito. Nada de presupuestos posteriores que de repente dupliquen el presupuesto una vez que empieza la demolición. Preferimos que un cliente renuncie a una propiedad desde el principio a que descubra, seis semanas después de que empiece la reforma, que los cimientos nunca estuvieron en buen estado.
Nuestro boletín semanal por eso mismo, comparte propiedades que no cotizan en bolsa con un desglose completo de los costes, desde el tejado hasta la reforma. No olvides suscribirte si estás buscando una propiedad en la que invertir en Japón, pero, mientras tanto, vamos a analizar cuánto cuesta realmente una reforma y cómo calcular el presupuesto para el proyecto real, en lugar de basarnos en el precio de venta.
¿Qué factores influyen realmente en el coste de la reforma de una casa tradicional japonesa (Akiya) en Japón?
Todas las cotizaciones de «akiya» se reducen a unas pocas variables.
Un factor importante es la fecha de construcción. Japón revisó su normativa de construcción antisísmica en 1981 y, de nuevo, en 2000. Una vivienda construida antes de 1981 (kyu-taishin) se diseñó según unas normas antisísmicas mucho menos estrictas que una construida después de 2000 (shin-taishin).
Si compras una casa «akiya» de madera construida antes de 1981, es casi seguro que tendrás que presupuestar un refuerzo sísmico, lo que suele implicar la instalación de muros de corte adicionales y juntas reforzadas. A veces, los cimientos también necesitan una renovación completa. Solo eso puede suponer un gasto adicional de entre 2 y 5 millones de yenes antes incluso de que nadie toque una estera de tatami.
Obviamente, también es muy importante determinar qué parte de las obras es estructural y qué parte es estética. Por ejemplo, el papel pintado que se despega y una cocina anticuada son problemas estéticos; una viga de cumbrera combada o unas vigas de suelo podridas son problemas estructurales. Los problemas estructurales suelen esconderse tras los estéticos con más frecuencia de lo que los compradores esperan. Una casa puede tener un aspecto encantador y rústico y, aun así, presentar daños causados por las termitas en sus pilares de soporte.
Además, el grado en que la ubicación del inmueble influye en los costes de mano de obra y materiales suele pillar desprevenidos a los inversores, sobre todo a quienes dan por hecho que, en las zonas rurales de Japón, todo es barato. Los contratistas de zonas remotas suelen cobrar más, simplemente porque no hay muchos y los materiales tienen que transportarse en camión desde lugares más lejanos. Así, una obra que cuesta 6 millones de yenes cerca de una ciudad regional puede llegar a costar 8 millones de yenes por el mismo volumen de trabajo en una propiedad de montaña situada a tres horas del proveedor de materiales de construcción más cercano.
Rango de costes realista, desglosado según el alcance de la reforma
Una renovación ligera, es decir, trabajos estéticos en una vivienda que se encuentra en buen estado estructural, cuesta entre 3 y 5 millones de yenes. Este nivel suele aplicarse a viviendas de menos de 10 años de antigüedad o a viviendas más antiguas con carpintería tradicional que el anterior propietario haya mantenido en buen estado. La estructura está en buen estado. Solo se trata de modernizar los acabados. Por lo tanto, el coste suele cubrir únicamente aspectos como la instalación de suelos nuevos, la renovación de los accesorios y el repintado del exterior.
Una reforma moderada cuesta entre 6 y 10 millones de yenes. En este caso, se renuevan por completo la cocina y los baños. También se instala aislamiento, ya que muchas akiya antiguas carecen por completo de él, y suele realizarse alguna reparación estructural específica junto con los trabajos estéticos. La mayoría de los proyectos de akiya habitables se sitúan en este rango, y es el que solemos presupuestar con más frecuencia a los clientes que tienen previsto vivir en la vivienda o alquilarla.
Una reconstrucción completa cuesta entre 10 y 15 millones de yenes, o incluso más. En este nivel, hay que tener en cuenta los trabajos en los cimientos, una adaptación sísmica completa y, siendo realistas, una revisión total del sistema eléctrico. En ese momento, básicamente se está construyendo una casa nueva dentro de una estructura antigua. Normalmente, esta es la situación en la que se encuentra una vivienda anterior a 1981 que ha estado descuidada, que ha permanecido vacía durante una década o más sin ningún tipo de mantenimiento. Puede resultar rentable si se trata de una vivienda bien situada con buenas perspectivas a largo plazo, pero requiere el mismo nivel de análisis que una obra de nueva construcción.
Costes ocultos de la reforma de una «akiya» que la mayoría de los compradores no tienen en cuenta en su presupuesto
Además del dinero que se destina realmente a la reparación de una vivienda, debes tener en cuenta las comisiones administrativas del «akiya bank», que suelen oscilar entre 50.000 y 100.000 yenes por transacción, dependiendo del municipio. Las mediciones topográficas suponen un coste adicional, ya que los límites de las propiedades rurales a menudo no están documentados o se basan en mapas de hace décadas, y una medición puede sacar a la luz una disputa sobre los límites que ni siquiera sabías que existía.
Las dependencias, los cobertizos y las estructuras secundarias suelen requerir también su demolición en lugar de una renovación, lo que implica un permiso independiente y una partida presupuestaria aparte, que suele oscilar entre 500.000 y 1,5 millones de yenes, dependiendo del tamaño.
La retirada de residuos y la limpieza suponen un gasto adicional que la mayoría de los compradores no se esperan. Las «akiya» suelen permanecer vacías con muebles, electrodomésticos y objetos personales acumulados durante décadas en su interior, y vaciarlas antes de que pueda comenzar cualquier obra suele costar entre 200.000 y 800.000 yenes, dependiendo de la cantidad de cosas que haya y de cómo funcionen las tarifas locales de eliminación de residuos.
No se trata de un trámite opcional que puedas omitir, ya que la normativa japonesa sobre gestión de residuos exige clasificación específica y empresas de transporte autorizadas para la recogida de objetos voluminosos, y una casa llena de enseres que llevan décadas ahí no puede, por ley, ser simplemente sacada a la acera.
Si tienes la mala suerte de encontrarte con una vivienda en la que haya que retirar amianto, para ello se necesita un especialista con licencia, no tu contratista general, y esto supone un coste adicional de entre 300.000 y 1 millón de yenes, dependiendo del alcance de los trabajos. La inspección de termitas debe realizarse antes de la compra, concretamente, y no como parte de una visita general a la vivienda.
La reconexión de los servicios públicos tras un periodo prolongado de desocupación suele implicar la instalación de nuevas tuberías de agua o la mejora del cuadro eléctrico, y las empresas de servicios públicos rurales pueden cobrar una tasa de reconexión por un servicio que ha estado inactivo durante años.
Por supuesto, gestionar todo esto desde el extranjero supone unos costes adicionales por las visitas in situ y la traducción de los contratos y permisos.
Subvenciones e incentivos del Gobierno que compensan los costes de renovación de las viviendas «akiya»
Existen programas de subvenciones municipales destinados a recuperar el uso de las akiya y, en el caso de los inmuebles que cumplen los requisitos, reducen el coste real al reembolsar un porcentaje del gasto en renovación, que suele tener un límite máximo de entre 500.000 y 2 millones de yenes, dependiendo del municipio.
Sin embargo, para la mayoría de los inversores extranjeros no residentes, estos programas no son aplicables. Para poder optar a ellos, casi siempre es necesario demostrar la intención de residir en la vivienda, lo que significa que la persona tiene realmente la intención de vivir en ella, y no solo de alquilarla o mantenerla como inversión. Si vas a comprar únicamente para obtener ingresos por alquiler o para revenderla, calcula el presupuesto de la reforma por su coste total y considera cualquier subvención como un extra al que quizá no tengas derecho.
Reformas a distancia y por qué los compradores eligen Sumica
Gestionar una reforma desde otro país supone más un problema de comunicación que de construcción. Los presupuestos se malinterpretan, los plazos se alargan sin que nadie lo señale a tiempo y las fotos son un mal sustituto de la inspección presencial de la obra.
Esta es la brecha que Sumica se ha propuesto cubrir. No somos una empresa dedicada únicamente a publicar anuncios. Nos encargamos de todo el proceso, desde la búsqueda de inmuebles hasta su renovación, alquiler y reventa, y contamos con más de 1.100 proyectos completados, por lo que el cliente no tiene que basarse en unas pocas fotos y un hilo de mensajes traducido para saber si el proyecto va por buen camino.
Trabajar con nosotros significa que el avance de la reforma se mide en función de los hitos acordados, en lugar de basarse en meras suposiciones.
Preguntas frecuentes sobre el coste de la reforma de Akiya
¿Cuánto cuesta reformar una «akiya» en Japón?
La mayoría de las reformas de akiya oscilan entre los 3 y los 15 millones de yenes, dependiendo de la antigüedad y el estado de la vivienda. Las reformas más sencillas, que solo suponen un retoque estético, se sitúan en el extremo inferior del rango, mientras que las reconstrucciones completas con refuerzo sísmico se sitúan en el extremo superior.
¿Puedo obtener una subvención del Gobierno para ayudar a sufragar los gastos de reforma?
Muchos ayuntamientos ofrecen programas de ayudas que reembolsan parte del gasto en reformas, pero, por lo general, para poder optar a ellas hay que demostrar la intención de residir en la vivienda y alcanzar un presupuesto mínimo para la reforma.
Consigue un presupuesto real para la reforma de Akiya antes de comprar
Todo proyecto de akiya que sale bien empieza con una cifra realista. El precio de venta no te dice prácticamente nada sobre lo que realmente vas a gastar. El coste de la reforma es la cifra que determina si el proyecto tiene sentido, y esa es la cifra que la mayoría de los compradores no llegan a conocer hasta que ya es demasiado tarde para echarse atrás.
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