Casas en Japón Se pueden clasificar en varios tipos principales: ikkodate (viviendas unifamiliares), mansion (apartamentos de hormigón), kominka (casas rurales tradicionales), machiya (casas adosadas de Kioto) y akiya (propiedades que llevan mucho tiempo desocupadas y que pueden corresponder a cualquiera de estos tipos). Si te equivocas de tipo, puedes encontrarte con sorpresas en la financiación o la reforma que no habías previsto.
La mayoría de los compradores extranjeros empiezan por buscar una ubicación: Tokio, Kioto o algún lugar cerca del mar. La ubicación es lo primero y el edificio, lo segundo, casi como una idea de último momento. Ese orden genera problemas. La estructura de una vivienda a veces influye mucho más en tu experiencia de compra que el barrio en el que se encuentra. Un banco decide qué préstamo te concede basándose en el edificio, no en el código postal. Una aseguradora calcula el precio de tu prima de la misma manera, y una gran parte de tu presupuesto para reformas queda decidida incluso antes de que te hayas mudado.
Ikkodate: la vivienda unifamiliar independiente
Una «ikkodate» es la vivienda que la mayoría de la gente se imagina cuando piensa en Japón. Se encuentra en su propia parcela, normalmente estrecha, y suele tener dos plantas, lo que refleja el uso intensivo que se hace del suelo, incluso fuera de las grandes ciudades. En Yokohama o Saitama las encontrarás muy apiñadas, mientras que hay más espacio para respirar una vez que te alejas hacia Chiba o la campiña de Kansai.
Las ikkodate más antiguas suelen construirse con madera, siguiendo métodos locales que apenas han cambiado en décadas. Las construcciones más recientes utilizan cada vez más madera laminada o estructuras de acero ligero, que cumplen mejor con la normativa de construcción vigente y tienen un coste de seguro menor. El terreno sobre el que se asienta la vivienda suele tener más valor a largo plazo que la propia estructura, pero un banco que evalúe tu préstamo analizará minuciosamente la antigüedad y el tipo de estructura del edificio antes incluso de tener en cuenta la ubicación.
Mansion: los complejos de apartamentos más destacados de Japón
«Mansion» es una palabra que suele confundir a los angloparlantes, ya que aquí tiene un significado diferente. En Japón, una «mansion» es un bloque de pisos de hormigón armado, y es el tipo de vivienda urbana más habitual en todo el país. Si vas a comprar en el centro de Tokio u Osaka, lo más probable es que te estés planteando adquirir una vivienda en una «mansion».
Comprar una vivienda en un edificio de lujo implica formar parte de una estructura de gestión, tanto como del espacio físico en sí. Todos los edificios cuentan con una comunidad de propietarios, recaudan cuotas mensuales y mantienen un fondo de reserva para reparaciones importantes, como trabajos en el tejado o el repintado. El tamaño de ese fondo de reserva dice mucho sobre la calidad de la gestión del edificio.
El hormigón también envejece de forma diferente a la madera. Una mansión de los años noventa bien conservada puede seguir siendo una inversión sólida a largo plazo, mientras que una casa de madera «ikkodate» de la misma época suele requerir mucho más trabajo para ponerla a punto. Las entidades crediticias tienen esto en cuenta directamente, y se refleja en las condiciones que te ofrecen.
Kominka: las casas rurales tradicionales de Japón
«Kominka» hace referencia a una casa de campo tradicional japonesa, construida normalmente con gruesas vigas de madera unidas mediante métodos anteriores a los sistemas de fijación modernos. Se reconocen por su tejado inclinado, las vigas estructurales a la vista en el interior y una distribución centrada en un hogar «irori» en lugar de una cocina moderna. Estas casas se concentran en zonas rurales, especialmente en Nagano, Gifu y algunas partes de Kyushu, donde el descenso demográfico ha dejado un gran número de ellas vacías.
Comprar una «kominka» no es lo mismo que comprar una casa antigua cualquiera. La carpintería en sí misma suele tener un valor real, y una buena rehabilitación mantiene a la vista la estructura de vigas en lugar de ocultarla. Las instalaciones de estos edificios suelen estar por debajo de lo que un comprador extranjero considera normal. El cableado suele ser el original, el aislamiento a menudo brilla por su ausencia y las tuberías suelen haber sido remendadas en lugar de sustituidas.
Últimamente, los proyectos de reforma de kominka llevados a cabo por extranjeros están muy de moda en las redes sociales, y basta con ver algunos de esos vídeos para empezar a soñar con comprar este tipo de propiedades, sobre todo teniendo en cuenta sus precios más bajos.
Sin embargo, debes saber que adaptar una «kominka» a unos estándares modernos y cómodos supone una gran tarea, no un simple trabajo de embellecimiento superficial. Los compradores que se sienten atraídos por las «kominka» suelen planteárselas como hogares en los que quieren establecerse, en lugar de como una inversión, y valoran su carácter específico, aceptando a cambio algunas renuncias en cuanto a comodidad.
Machiya: las casas adosadas urbanas de Japón
Mientras que la «kominka» es típica del campo, la «machiya» es propia de la ciudad, especialmente de Kioto. Se trata de casas adosadas de madera, estrechas y profundas, construidas para que la fachada que da a la calle sea pequeña, aunque se adentren una distancia sorprendente desde la carretera. En el interior, suele haber un largo pasillo que conecta una hilera de habitaciones, que a menudo dan a un pequeño jardín situado a cierta distancia hacia el interior.
Kioto considera que las machiya que aún se conservan forman parte de un patrimonio que merece la pena proteger, y existen varios programas de conservación y subvenciones destinados específicamente a mantener en pie estos edificios, en lugar de que sean demolidos para dar paso a nuevas construcciones. Esa protección también limita los cambios que se pueden realizar en el exterior y la estructura, lo cual es importante si tus planes de renovación son ambiciosos. Conseguir el permiso para realizar modificaciones estructurales puede llevar meses de idas y venidas con el ayuntamiento, más tiempo del que la mayoría de los compradores tienen previsto.
Las machiya se venden a un precio realmente elevado en comparación con las ikkodate de tamaño similar, sobre todo porque ya no quedan muchas y la demanda de ese carácter tradicional urbano no deja de crecer.
Akiyas de Japón
Aquí es donde muchos compradores se lían. En Internet se habla de «akiya» como si fuera un estilo arquitectónico en sí mismo, cuando en realidad solo significa «casa desocupada». El tipo de edificio en cuestión puede ser prácticamente cualquier cosa. Una «ikkodate» que está vacía en un barrio residencial en declive cuenta como tal. También lo es una «kominka» abandonada tras el fallecimiento de su anciano propietario, o un piso en una mansión que lleva años desocupado. El término describe el estado de desocupación, no el tipo de edificio en sí.
Lo que hace que merezca la pena considerar el «akiya» como una categoría propia es la estructura de incentivos que lo acompaña. Las administraciones locales que se enfrentan a un descenso demográfico suelen poner a la venta las propiedades desocupadas a través de Banco Akiya programas con importantes descuentos, a veces con ayudas para la reforma o los gastos de mudanza. Estos programas varían mucho según el municipio, y muchos exigen que se resida realmente en la vivienda, en lugar de alquilarla o revenderla rápidamente.
Adaptación de las viviendas en Japón a las preferencias de los compradores
Ninguna de estas categorías existe al margen de lo que realmente buscas en la propiedad. Un comprador que busque ingresos por alquiler en el centro de Tokio tiene pocos motivos para fijarse en una «kominka» rural, por muy bonitas que parezcan las vigas en las fotos. Alguien que esté planeando mudarse al campo a largo plazo podría descubrir que esa misma «kominka», o una «ikkodate» suburbana cerca de una ciudad de provincia, se adapta mucho mejor a sus necesidades que lo que jamás lo haría un piso en un bloque de hormigón.
Es aquí donde el tipo de estructura y su estado dejan de ser cuestiones teóricas y empiezan a influir en decisiones reales sobre la financiación, el presupuesto de renovación y los plazos. Sumica te acompaña directamente en ese proceso de selección, sopesando el tipo de estructura en función de tus objetivos concretos, en lugar de tratar todos los inmuebles por igual. Esto es más importante aquí que en una agencia inmobiliaria convencional, porque Sumica se encarga de la búsqueda de inmuebles, la reforma y el alquiler o la reventa como un servicio integral, en lugar de dejar de atenderte una vez cerrada la venta..
Acertar con el tipo de inmueble desde el principio evita muchos problemas más adelante, incluidos los retrasos en la inscripción que pillan por sorpresa a los compradores cuando los trámites a través de un notario se alargan más de lo previsto.
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Preguntas frecuentes sobre las viviendas en Japón
¿Cuál es la diferencia entre un «ikkodate» y una mansión en Japón?
Una «ikkodate» es una vivienda independiente situada en su propio terreno. Una «mansión» es una vivienda situada dentro de un edificio de hormigón compartido, gestionado por una comunidad de propietarios. Los propietarios de una «ikkodate» se encargan de su propio mantenimiento. Los propietarios de una «mansión» comparten los gastos y las decisiones con el resto de residentes del edificio.
¿Pueden los extranjeros comprar casas tradicionales en Japón, como las «kominka»?
Sí, sin restricciones. En Japón no se exige ninguna nacionalidad concreta para ser propietario de un inmueble.
¿Qué requisitos exigen realmente los programas del Akiya Bank?
Depende del municipio. La mayoría quiere que te mudes de verdad, a menudo en un plazo de seis a doce meses, y muchos no aceptan a compradores que tengan previsto revender rápidamente. Algunos ofrecen además una ayuda económica para la reforma. Consulta el programa específico, ya que las normas varían mucho de un municipio a otro.
