En Los lugares más baratos para comprar una casa en Japón son las zonas rurales de Tohoku, Shikoku y el sur de Kyushu, donde los precios oscilan entre los 2 y los 8 millones de yenes (aproximadamente entre $12 800 y $51 300). Sin embargo, un precio bajo por sí solo no garantiza la rentabilidad. La rentabilidad real depende de la demanda local de inquilinos, y las ciudades dormitorio de la zona de Tokio, en Kanagawa, Chiba y Saitama, suelen generar más ingresos netos que las «akiya» rurales más baratas.
Mapa geográfico de las viviendas más baratas de Japón
Japón tiene unos nueve millones de viviendas vacías En estos momentos hay, cerca del catorce por ciento de todas las viviendas del país sin vender, lo que explica en parte por qué los precios en algunas prefecturas parecen inverosímiles si vienes de un mercado como el de EE. UU. o el Reino Unido.
En algunas zonas de Akita, Yamagata e Iwate, hay viviendas a partir de 500 000 yenes (unos $3 200). Si nos desplazamos a Shikoku, en Tokushima, Kagawa, Ehime y Kochi, una vivienda con terreno suele costar entre 500.000 y 4 millones de yenes (aproximadamente entre $3.200 y $25.600). En el sur de Kyushu los precios son más o menos similares, y los inviernos más suaves de Kagoshima y Miyazaki hacen que el mantenimiento resulte más económico, incluso con precios de compra similares.
Pero una casa barata para una escapada y una casa barata como inversión pueden tener exactamente el mismo precio y nada más en común. Una «akiya» en la montaña que compras para ti mismo solo tiene que hacerte feliz los fines de semana. Una casa que compras para alquilar necesita un inquilino real en esa localidad concreta, alguien con un trabajo cerca y una razón para vivir allí todo el año.
La realidad de los precios regionales frente a los costes de funcionamiento continuos
Tohoku y Niigata tienen los precios más bajos del país Por una sencilla razón: los inviernos son muy duros. En las zonas del interior de Akita y Yamagata caen más de dos metros de nieve la mayoría de los años, lo que implica realizar trabajos de aislamiento, instalar tejados resistentes a la nieve y pagar a alguien para que se encargue del «josetsu» —es decir, palear y retirar la nieve— durante todo el invierno. Hay que contar con un presupuesto de entre 500 000 y 1 500 000 yenes (aproximadamente de $3 200 a $9 600) para ello.
Las administraciones locales saben que el tema del clima asusta a la gente, así que muchas de ellas recurren a subvenciones para la renovación, llegando a cubrir en ocasiones hasta el setenta y cinco por ciento del coste. Pero debes saber que conseguir que te aprueben esa subvención puede llevar meses, los formularios están en japonés y la oficina municipal que se encarga de ello no va a darse prisa por ti. Una casa barata en Tohoku resulta barata. Pero no resulta barata rápidamente.
En Kyushu y Shikoku te ahorras gran parte de esos quebraderos de cabeza. Los inviernos son suaves, el terreno es barato y el coste de la vida cotidiana se mantiene relativamente bajo. El problema en esta zona es encontrar inquilinos. Una casa situada a una hora de cualquier lugar de trabajo no se alquila a nadie. Comprueba quién trabaja en los alrededores antes de fijarte en el precio de venta.
Rendimiento nominal «barato» frente al rendimiento real: por qué el precio por sí solo puede llevar a conclusiones erróneas
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Imagina que compras una casa por 1,5 millones de yenes (unos $9.600) en una localidad en la que se están perdiendo puestos de trabajo y, a continuación, inviertes 5 millones de yenes (unos $32.000) en reformarla. Eso suma un total de 6,5 millones de yenes, aproximadamente $41 700. Si nadie la alquila porque no hay trabajo en la localidad, tu rendimiento para ese año será cero. Cero redondo.
Ahora comparemos esa hipótesis con una un proyecto realmente exitoso que llevó a cabo Sumica. Se compró una vivienda construida en 1964 en Matsudo, Chiba, por 5,1 millones de yenes (unos $32 700) y, tras la reforma, su valor total ascendió a 7,8 millones de yenes (unos $50 000). Actualmente genera unos ingresos mensuales de 85 000 yenes, lo que equivale aproximadamente a $545, lo que supone una rentabilidad bruta del trece por ciento.
Las ventajas de las ciudades satélite: donde se unen la rentabilidad y la asequibilidad
Las localidades situadas a lo largo de las líneas de tren que atraviesan Kanagawa, Chiba, Saitama y el norte de Kanto quizá no tengan precios tan bajos como los que encontrarías en las zonas más remotas de Tohoku o Kyushu, pero son mucho más económicos que en el centro de Tokio, y el mercado laboral de estas zonas no se agota como puede ocurrir en una localidad rural.
De hecho, las familias que trabajan en Tokio y no pueden permitirse vivir allí llenan estas localidades cada año. Kanagawa y Chiba cuentan incluso con puestos de trabajo en el sector de los almacenes y la logística repartidos por toda la zona, lo que te proporciona una base adicional de inquilinos. Kanagawa también cuenta con muchas parcelas aptas para la reconstrucción, algo que la mayoría de los mercados de akiya rurales no ofrecen en absoluto. Puedes conservarlo y alquilarlo, o derribarlo y empezar de cero, dependiendo de cómo salgan las cuentas.
Los compradores también deben tener en cuenta que, siempre que haya una línea de tren directa a Tokio, la distancia entre la vivienda y la estación importa mucho menos de lo que la gente cree. Para muchas familias, es más importante que la vivienda tenga una buena distribución para la vida familiar y un sitio para aparcar el coche. Las familias que alquilan fuera del centro de Tokio se desplazan en coche a todas partes. Está bien que la estación esté a un paso, pero disponer de una entrada para el coche y tres dormitorios hace que la vivienda se alquile más rápido.
Qué significa esto para los compradores extranjeros
Antes de que el precio te convenza de nada, hazte primero unas cuantas preguntas sobre el anuncio.
¿Hay realmente una oferta laboral cercana, a una distancia que alguien esté dispuesto a recorrer diariamente? Si no hay trabajo cerca, no habrá inquilinos. ¿Cuánto te cuesta realmente cada año el clima de esa prefectura concreta?, porque el presupuesto para el invierno en Tohoku y el de mantenimiento en Kyushu no son, ni mucho menos, la misma cifra. Y una vez sumados los costes de reforma y mantenimiento, ¿el rendimiento neto justifica realmente lo que has invertido? Un rendimiento del 12 % en una vivienda de 5 millones de yenes ($32 000) que has visitado en persona es mejor que una ganga teórica que se queda vacía.
Y eso sin siquiera entrar en el tema de los vendedores. Un buen número de estos anuncios baratos son casas abandonadas en Japón Nadie ha puesto un pie allí desde hace años porque el anterior propietario falleció y dejó la vivienda a tres o cuatro familiares que viven en ciudades diferentes y no se han puesto de acuerdo en nada. Conseguir una venta sin complicaciones a veces implica esperar a personas que no tienen prisa por firmar los documentos de una casa que nunca han visto.
Preguntas frecuentes sobre los lugares más baratos para comprar una casa en Japón
¿Cuál es la región más barata para comprar una casa en Japón?
El interior de Tohoku —es decir, Akita, Yamagata e Iwate— tiene los precios más bajos del país. Shikoku y el sur de Kyushu le siguen de cerca, y el clima más templado hace que los gastos a largo plazo sean más bajos que los que tendrías en Tohoku.
¿Pueden los extranjeros comprar «akiya» u otros inmuebles en Japón?
Sí. No hay ningún requisito de residencia ni de nacionalidad para ser propietario de un inmueble en Japón, y no es necesario vivir allí para comprarlo. Lee esto para hacerte una idea de cómo es Comprar una vivienda en Japón como extranjero con la ayuda de Sumica.
¿Las viviendas baratas en Japón generan realmente ingresos por alquiler?
Algunas sí, pero muchas están simplemente vacías. Una vivienda en una localidad con puestos de trabajo reales y una demanda inmobiliaria real puede generar una elevada rentabilidad neta, incluso aunque la hayas comprado por casi nada.
¿Son las ciudades dormitorio de Tokio una mejor inversión que las zonas rurales más remotas de Japón?
Para la mayoría de las personas que compran únicamente con el objetivo de obtener ingresos, sí. Las localidades de Kanagawa, Chiba y Saitama tienen un coste inicial más elevado que las «akiya» rurales más baratas, pero el mercado laboral y la demanda de alquiler que las sustenta no dependen de una sola fábrica ni de una sola temporada turística. Las casas rurales aún pueden resultar más rentables, pero solo si, antes de comprarlas, has comprobado que existe una razón real por la que la gente esté dispuesta a pagar por vivir o alojarse allí, como el turismo o la presencia de una empresa que ofrezca empleo.
Cómo convertir un precio bajo en una inversión rentable
Encontrar un anuncio barato es cuestión de diez minutos para cualquiera que sepa cómo hacerlo Cómo utilizar un banco Akiya. Para encontrar una que realmente se alquile y te permita recuperar la inversión, se necesitan conocimientos locales que la mayoría de las páginas web de anuncios no tienen.
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