Si eres estadounidense y estás pensando en comprar una propiedad en Japón, quizá te preguntes si la legislación sobre la propiedad extranjera te supondrá un obstáculo. Algunos países de Asia restringen la propiedad de terrenos por parte de extranjeros, por lo que es una pregunta lógica.
Sin embargo, Japón adopta un enfoque diferente. Por lo general, un ciudadano estadounidense puede comprar una vivienda en Japón. Sí, sin necesidad de tener la nacionalidad japonesa ni la residencia permanente. Prácticamente puedes vivir en Estados Unidos, comprar una vivienda en Japón y ser propietario de ella a tu nombre.
Lo más complicado viene después de encontrar una vivienda que te guste. Comprar desde el extranjero implica tramitar documentos, realizar transferencias internacionales y conocer tus obligaciones fiscales en Estados Unidos. Si tienes pensado alquilar la vivienda, también necesitarás una forma fiable de gestionarla desde el extranjero.
Esto es lo que los compradores estadounidenses deben saber antes de empezar a buscar anuncios inmobiliarios.
Por qué comprar una vivienda en Japón podría ser una buena opción para los estadounidenses en este momento
Si eres estadounidense y estás pensando en comprar una vivienda en Japón, supongo que la debilidad del yen es uno de los principales atractivos en estos momentos. A unos 158 yenes por dólar, una propiedad de 10 millones de yenes en Japón cuesta unos $63.300. En EE. UU., esa cantidad está muy por debajo del precio medio de una vivienda de segunda mano, que rondaba los $435.000 en el segundo trimestre de 2026. En Japón, sin embargo, con $63,300 se puede adquirir una vivienda unifamiliar antigua con terreno propio, sobre todo en zonas regionales o suburbanas.
El mercado inmobiliario japonés incluye viviendas antiguas y viviendas desocupadas, conocidas como akiya, que pueden venderse a precios relativamente bajos, sobre todo fuera de las grandes ciudades. Para los compradores dispuestos a asumir las obras de reforma, estas propiedades pueden suponer una forma de acceder al mercado con un coste inicial menor.
Japón también se encuentra entre los destinos turísticos más solicitados por los estadounidenses, y algunos de esos visitantes habituales buscan un lugar donde alojarse durante sus visitas a Japón. Preferiblemente, lugares que también les permitan obtener ingresos por alquiler cuando están fuera.
Entonces, ¿puede un ciudadano estadounidense poseer terrenos en Japón?
Sí. En general, Japón permite a los estadounidenses comprar terrenos e inmuebles directamente, incluso si residen en Estados Unidos y no tienen permiso de residencia en Japón. El término jurídico para la propiedad plena es shoyuken (Derecho de propiedad).
Esto significa que puedes comprar una vivienda unifamiliar con el terreno incluido en la venta, utilizarla como vivienda vacacional, alquilarla o venderla más adelante. A diferencia de países como Tailandia, donde los particulares extranjeros suelen enfrentarse a restricciones en la propiedad directa de terrenos, Japón no impone ninguna prohibición general basada en la nacionalidad que impida a los estadounidenses adquirir terrenos.
Sin embargo, antes de comprar, comprueba exactamente qué incluye la venta. Algunas propiedades se encuentran en terrenos arrendados, y las restricciones relacionadas con el acceso por carretera, la normativa urbanística o las normas de construcción pueden afectar a la renovación y la reconstrucción.
La normativa japonesa sobre compradores extranjeros en 2026: lo que deben saber los estadounidenses
Noticias sobre un mayor control de la compra de inmuebles por parte de extranjeros Esto puede llevar a los compradores a preguntarse si Japón está cerrando la puerta a los estadounidenses. La distinción importante radica entre las normas que regulan la propiedad y aquellas que obligan a los compradores a declarar una transacción.
Japón ya cuenta con requisitos de notificación en virtud de la Ley de Divisas y Comercio Exterior, conocida como FEFTA. En virtud de la Orientaciones publicadas por el Ministerio de Hacienda, un no residente que adquiera un bien inmueble sujeto a la normativa o determinados derechos relacionados deberá presentar un informe al Ministro de Hacienda a través del Banco de Japón en un plazo de 20 días a partir de la adquisición. El informe deberá estar redactado en japonés, pero el comprador podrá presentarlo directamente o designar a un representante residente en Japón.
Estos trámites suponen más papeleo, pero por sí solos no impiden que los estadounidenses compren inmuebles en Japón. La preocupación práctica es el tiempo. Si falta algún documento obligatorio o una solicitud se envía al lugar equivocado, el proceso puede ralentizarse.
La compra de una vivienda no te da derecho a obtener un visado japonés
Puedes comprar una casa en Japón y seguir viviendo en Estados Unidos. Pero si quieres mudarte a esa casa y vivir en Japón a largo plazo, necesitarás un permiso de residencia que te permita quedarte.
Como ciudadano estadounidense, por lo general puedes visitar Japón durante un máximo de 90 días sin necesidad de visado para hacer turismo u otras actividades de corta duración permitidas. Puedes aprovechar ese tiempo para visitar tu propiedad, explorar los barrios o reunirte con agentes inmobiliarios. Ser propietario de una vivienda no amplía la duración de tu estancia autorizada, y la condición de visitante de corta duración no te permite trabajar en Japón. El Ministerio de Asuntos Exteriores de Japón explica aquí las normas relativas a la exención de visado.
Ahora bien, ¿y si quieres vivir en Japón de forma permanente? Tendrás que cumplir los requisitos para obtener un permiso de residencia en función de tus circunstancias, como el empleo, los vínculos familiares o la gestión de un negocio. La compra de una vivienda, por sí sola, no te da derecho a ninguna de estas vías.
¿Se puede obtener un visado de «Business Manager» comprando una propiedad?
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No basta con comprar una vivienda o crear una empresa para ser su propietario. En Japón, Gerente comercial Esta condición se aplica a las personas que realmente gestionan o administran una empresa que cumple los requisitos en Japón. Un inmueble destinado al uso personal, o una empresa que simplemente sea propietaria de una vivienda, no cumple automáticamente ese requisito.
De hecho, Japón endureció los criterios de elegibilidad para el programa «Business Manager» el 16 de octubre de 2025. Las normas revisadas exigen, en general, un capital empresarial o una inversión de al menos 30 millones de yenes, al menos un empleado a tiempo completo y pruebas de la experiencia en gestión o de las cualificaciones pertinentes del solicitante.
Los solicitantes también deben cumplir los requisitos relativos al idioma japonés —ya sea a través del propio solicitante o de un empleado que reúna las condiciones necesarias—, presentar un plan de negocio evaluado por un experto competente y cumplir los requisitos relativos a las instalaciones de la empresa y al funcionamiento efectivo de la misma.
Estos requisitos hacen que se trate de un compromiso empresarial importante. Si tu objetivo es simplemente pasar unas semanas o unos meses al año en tu casa, unas estancias de corta duración pueden ser suficientes. Si quieres trasladarte allí, determina cuál es el régimen de residencia que mejor se adapta a tus planes reales antes de comprar.
Normativa fiscal estadounidense para ciudadanos estadounidenses que poseen inmuebles en Japón
Si eres ciudadano estadounidense y adquieres una propiedad en Japón, por lo general seguirás estando sujeto a la normativa fiscal estadounidense en lo que respecta a tus ingresos mundiales. Las implicaciones fiscales dependen del uso que le des a la propiedad.
Si alquilas tu vivienda en Japón
Por lo general, los ciudadanos estadounidenses deben declarar los ingresos sujetos a impuestos los ingresos por alquiler de inmuebles en el extranjero en sus declaraciones de la renta de EE. UU.. Para una persona física que sea propietaria directa del inmueble, esto suele implicar declarar los ingresos por alquiler y los gastos deducibles en Anexo E del formulario 1040.
Por lo general, se pueden deducir los gastos que cumplan los requisitos, como los gastos de gestión inmobiliaria, las reparaciones, los seguros y determinados impuestos relacionados con la propiedad. También es posible que puedas deducir la amortización del edificio, aunque el terreno en sí no se puede amortizar. Las normas de amortización de EE. UU. para las propiedades residenciales situadas fuera de Estados Unidos pueden diferir de las aplicables a las propiedades nacionales, por lo que el cálculo merece una atención especial.
Guarda los registros de los pagos del alquiler, los gastos, las mejoras realizadas en la propiedad y las fechas de las transacciones. El IRS suele exigir que las cantidades se declaren en dólares estadounidenses, por lo que debes conservar los importes originales en yenes y los documentos justificativos. Estos registros también pueden influir en el cálculo de tu ganancia imponible si, en su momento, vendes la propiedad.
¿Tendrás que pagar impuestos tanto en Japón como en EE. UU.?
Los ingresos por alquiler de inmuebles en Japón pueden estar sujetos a impuestos en ese país, mientras que Estados Unidos suele exigir a sus ciudadanos que declaren dichos ingresos en sus declaraciones de la renta estadounidenses. Por lo tanto, es posible que tengas obligaciones fiscales en ambos países.
En Convenio entre EE. UU. y Japón en materia de impuestos sobre la renta trata sobre la tributación de los ingresos procedentes de bienes inmuebles. Dependiendo de tus circunstancias, también podrías tener derecho a una Crédito fiscal por impuestos extranjeros en EE. UU. para los impuestos sobre la renta japoneses que cumplan los requisitos. Esta deducción puede reducir su obligación tributaria en EE. UU., pero no reembolsa automáticamente todos los impuestos pagados en Japón. Los requisitos, los límites de cálculo y el momento en que se perciben los ingresos pueden afectar al importe que solicite.
Si resides fuera de Japón y recibes un alquiler de inquilinos japoneses, es posible que también se apliquen las normas japonesas sobre retención en origen. El tratamiento fiscal depende de las circunstancias, entre ellas el tipo de inquilino y el uso que se le dé al inmueble.
¿Es necesario declarar una cuenta bancaria japonesa en Estados Unidos?
Si abres una cuenta bancaria en Japón para cobrar el alquiler o pagar los gastos de la propiedad, es posible que tengas una obligación de declaración específica en Estados Unidos.
En virtud de la Normativa sobre la declaración de cuentas bancarias en el extranjero (FBAR), Las personas de EE. UU. deben, por lo general, presentar una declaración si el valor total de sus cuentas financieras en el extranjero sujetas a declaración supera los $10 000 en cualquier momento del año natural. La declaración se envía por vía electrónica a la Red de Control de Delitos Financieros (FinCEN), de forma independiente de la declaración de la renta habitual.
El umbral se aplica al valor total de las cuentas financieras que cumplen los requisitos, no al valor de su propiedad en Japón. Por lo tanto, el hecho de poseer una vivienda en Japón no implica, por sí solo, la obligación de presentar el FBAR, pero una cuenta bancaria japonesa sí puede dar lugar a dicha obligación, incluso si genera pocos o ningún interés, siempre que se cumplan los criterios de declaración.
Algunos contribuyentes también deben presentar Formulario 8938, que se refiere a determinados activos financieros en el extranjero. Sus umbrales dependen de su situación fiscal y de su lugar de residencia. El FBAR y el formulario 8938 tienen requisitos distintos, y la presentación de uno de ellos no cumple automáticamente con los requisitos del otro.
Preguntas frecuentes
¿Puede un ciudadano estadounidense comprar una vivienda en Japón sin tener la residencia permanente?
Sí. Por lo general, los ciudadanos estadounidenses pueden comprar y ser propietarios de viviendas y terrenos en Japón sin necesidad de tener la nacionalidad japonesa ni la residencia permanente.
¿Puede un ciudadano estadounidense obtener una hipoteca en Japón?
Algunas entidades crediticias ofrecen préstamos a compradores extranjeros que cumplan los requisitos, pero las opciones para los estadounidenses que residen en Estados Unidos pueden ser limitadas. Más información sobre las hipotecas en Japón para extranjeros aquí.
¿La compra de una vivienda en Japón me da derecho a un visado?
No. Ser propietario de un inmueble no da derecho a obtener un visado japonés ni un permiso de residencia.
¿Quieres comprar una vivienda en Japón desde Estados Unidos? Sumica puede ayudarte
Puedes comprar una vivienda en Japón aunque vivas en Estados Unidos, pero gestionar una compra desde el extranjero requiere cierta preparación. Sumica ayuda a los compradores estadounidenses a gestionar todo el proceso desde el extranjero. El equipo puede buscar viviendas, evaluar su estado y su potencial de inversión, coordinar las inspecciones locales y prestar apoyo durante el proceso de compra.
Si vas a comprar una vivienda antigua, Sumica también puede ayudarte a planificar las reformas y a gestionar la administración de la propiedad de forma continua, lo que incluye la búsqueda de inquilinos, el cobro de los alquileres y las reparaciones. Esto significa que podrás contar con apoyo local sobre el terreno sin necesidad de tener que gestionar tú mismo cada detalle desde Estados Unidos.
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