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Lorsque les gens décident d'acheter un bien immobilier au Japon, beaucoup se mettent immédiatement à chercher.
Cependant, les acheteurs qui parviennent à acquérir de bons biens immobiliers définissent généralement leurs critères de sélection avant même de commencer à consulter les annonces..
Avant de vous lancer dans la recherche d'un bien immobilier, vous devez prendre cinq décisions importantes.
1. Votre budget total
La première chose à déterminer n'est pas le prix maximal de votre bien immobilier. Il s'agit de votre budget d'investissement total maximal.
Les frais supplémentaires peuvent inclure:
Frais de courtage
Frais d'inscription
Honoraires des greffiers
Impôts
Ajustements de règlement
Assistance à l'achat à distance
Rénovation
Mobilier et équipement
Préparation à la commercialisation et à la gestion des biens locatifs
Si votre budget total s'élève à 10 millions de yens, vous ne devriez pas rechercher des biens immobiliers dont le prix est de 10 millions de yens.. Vous devez prévoir une marge pour les frais d'acquisition, les réparations et la préparation à l'exploitation.
La bonne question est la suivante : « Quel sera le montant total de mes dépenses, depuis l'achat du bien immobilier jusqu'à ce qu'il soit prêt à être occupé ou mis en location ? »
2. La raison de votre achat
![Pourquoi les bons biens immobiliers japonais se vendent en quelques jours [Leçon pour les investisseurs #1]](https://akiya-sumica.com/wp-content/uploads/2026/09/In-content-photos-1.jpg)
Achetez-vous dans le but de percevoir des revenus locatifs à long terme, pour votre usage personnel, pour une résidence secondaire, pour une location de type « minpaku », pour une autre activité d'hébergement, ou encore pour rénover et revendre ?
Le choix du bien immobilier dépend fortement de l'usage que l'on souhaite en faire:
Location à long terme nécessite de prendre en compte la demande locale en matière de logement, les places de stationnement, les écoles, l'emploi et les commodités quotidiennes.
Usage personnel peut accorder la priorité à l'emplacement, à l'environnement, à la taille et aux moyens de transport.
Minpaku nécessite une analyse de la réglementation, du zonage, des conditions de vie dans le quartier et des activités menées sur place.
3. Vos exigences non négociables
Identifiez les critères qui sont véritablement essentiels, tels que le stationnement, la proximité d’une gare, la possibilité de reconstruction, la surface au sol minimale, un emplacement spécifique ou des normes sismiques plus récentes.
Ne considérez pas toutes vos préférences comme non négociables. Une exigence doit être un élément sans lequel le bien ne peut pas répondre à votre objectif.
4. Les conditions sur lesquelles vous pouvez faire des concessions
L'immobilier abordable implique presque toujours des compromis.
Vous préférez peut-être une gare située à moins de 15 minutes, mais vous êtes prêt à accepter un emplacement adapté aux automobilistes et disposant d'un parking.
Vous préférerez peut-être un immeuble plus récent, mais vous accepterez un immeuble plus ancien si les coûts de rénovation sont clairement définis.
Vous privilégiez peut-être les biens immobiliers pouvant faire l'objet d'une rénovation, mais envisagez un bien non rénovable si son prix et les revenus qu'il génère à long terme le justifient..
5. Vos critères de décision d'achat
Dans le cas d'un bien immobilier de placement, déterminez à l'avance:
Montant total maximal de l'investissement
Loyer minimum acceptable
Rendement brut visé après rénovation
Hypothèses relatives aux logements vacants
Coûts de réparation futurs acceptables
Durée souhaitée de récupération de l'investissement
Stratégies de sortie obligatoires
En l'absence de critères clairs, même un bien immobilier adapté peut être écarté, car un bien plus intéressant pourrait se présenter par la suite..
L'objectif n'est pas de trouver le meilleur bien immobilier au monde. Il s'agit de choisir un bien immobilier adapté à votre budget, à l'usage que vous souhaitez en faire et à vos besoins..
Une fois ces cinq points bien clarifiés, vous pourrez déterminer si un bien immobilier vous convient sans avoir à repartir de zéro à chaque fois.
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