Bienvenue à la leçon n° 07 de la bibliothèque Sumica Investor.
Dans la leçon n° 6, nous avons examiné pourquoi des rendements bruts élevés annoncés peuvent souvent masquer des coûts récurrents importants. Aujourd’hui, nous nous penchons sur l’autre extrême : les biens immobiliers présentant des signaux d’alerte, tels que l’impossibilité de reconstruction, des normes sismiques antérieures à 1981 ou une situation en banlieue, et nous verrons dans quels cas ils peuvent en réalité représenter un excellent rapport qualité-prix.
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Lorsqu'ils recherchent un bien immobilier abordable au Japon, les acheteurs étrangers tombent souvent sur des expressions telles que « non reconstruisible », « normes sismiques antérieures à 1981 », « en banlieue » ou « loin de la gare la plus proche ».
Ces conditions nécessitent une évaluation minutieuse, mais rejeter systématiquement chaque bien immobilier sur la base d’un seul critère n’est pas toujours la bonne décision.
Les questions importantes sont les suivantes : quel est le degré de gravité du risque ? Ce risque est-il pris en compte dans le prix ? A-t-il une incidence sur l'exploitation locative ? Existe-t-il une issue réaliste ?
Biens immobiliers non réaménageables
Un terrain non constructible est généralement un terrain sur lequel il n'est pas possible de construire un nouveau bâtiment après la démolition du bâtiment existant, souvent parce que les exigences actuelles en matière d'accès routier ne sont pas respectées.
Cela limite l'utilisation des terrains, le financement et les options de sortie futures.
Toutefois, il peut valoir la peine d'envisager cette option si le bâtiment peut être exploité pendant de nombreuses années, si une rénovation permet de prolonger sa durée de vie, si la demande locative est stable, si le prix est bas et si les loyers permettent de récupérer l'investissement total.
La question est de savoir si le prix et le plan d'investissement compensent cette restriction.
Bâtiments construits selon d'anciennes normes antisismiques
Les bâtiments dont les plans ont été approuvés avant juin 1981 relèvent généralement de la catégorie des anciens normes sismiques et nécessitent une évaluation plus approfondie.
L'âge à lui seul ne suffit pas à déterminer l'état d'un bâtiment. Certains bâtiments anciens peuvent être bien entretenus, tandis que d'autres, plus récents, peuvent présenter des fuites, des dégâts causés par les termites, de la corrosion, un affaissement ou des équipements détériorés.
Parmi les points importants à vérifier, citons la pente du sol, les fissures dans les fondations, la détérioration de la structure, l'état du toit et des façades, les fuites, la présence de termites, les modifications apportées au bien et les coûts de réparation futurs.
La stratégie de sortie doit également tenir compte de la capacité des futurs acquéreurs à obtenir un financement.
Propriétés en banlieue
Au Japon, la demande de location ne dépend pas uniquement de la distance par rapport à la gare.
Dans les zones où la voiture occupe une place prépondérante, le stationnement, l'accès aux supermarchés, aux écoles et aux hôpitaux, la proximité des lieux de travail, les logements adaptés aux familles et l'offre limitée de maisons individuelles peuvent revêtir une importance particulière.
Un bien immobilier situé en banlieue peut bénéficier d'une demande stable, tandis qu'un bien situé à proximité d'une gare peut afficher de mauvais résultats si la population diminue, si les loyers sont bas ou si la concurrence est trop forte. La question essentielle est de savoir si les gens souhaitent réellement y vivre.
Une stratégie de sortie ne signifie pas toujours une revente
Un investisseur peut récupérer son capital grâce à une location à long terme, revendre le bien plus tard avec un locataire en place, le vendre à un propriétaire voisin ou à un acheteur au comptant, l'utiliser à des fins personnelles ou continuer à l'exploiter en tant qu'actif à faible coût.
La prudence s'impose lorsque plusieurs risques se cumulent : faible demande, durée de vie résiduelle du bâtiment réduite, impossibilité de reconstruction, faible valeur du terrain et absence d'acheteur potentiel réaliste.
N'investissez pas en vous fiant uniquement aux étiquettes
C'est une erreur de rejeter systématiquement tous les biens immobiliers non réaménageables, anciens ou situés en banlieue. Il est tout aussi risqué d'acheter un bien simplement parce qu'il est bon marché ou que son rendement est élevé.
Au Sumica, nous passons en revue les contraintes juridiques, l'état du bien, les travaux de rénovation, la demande locative, l'investissement total, la durée d'amortissement, le potentiel de revente et les autres possibilités de sortie.
Un bon investissement n'est pas un bien immobilier sans risque. C'est un bien immobilier dont les risques sont bien compris et compensés par le prix et le rendement.
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