Les maisons au Japon se répartissent en plusieurs catégories principales : les « ikkodate » (maisons individuelles), les « mansion » (appartements en béton), les « kominka » (fermes traditionnelles), les « machiya » (maisons de ville de Kyoto) et les « akiya » (biens inoccupés depuis longtemps, pouvant correspondre à n’importe laquelle de ces catégories). Si vous vous trompez de type, vous risquez de vous retrouver face à une surprise en matière de financement ou de rénovation que vous n’aviez pas prévue.
La plupart des acheteurs étrangers commencent par choisir un emplacement : Tokyo, Kyoto, un endroit près de l’eau. L’emplacement passe avant tout, tandis que le bâtiment vient en second lieu, presque comme une réflexion après coup. Cet ordre des priorités pose problème. La structure d’une maison influence parfois bien davantage votre expérience d’achat que le quartier lui-même. Une banque détermine le montant du prêt en fonction du bien immobilier, et non du code postal. Un assureur fixe le montant de votre prime de la même manière, et une grande partie de votre budget de rénovation est déjà déterminée avant même que vous n’ayez emménagé.
Ikkodate : la maison individuelle indépendante
L'ikkodate est le type de maison que la plupart des gens imaginent lorsqu'ils pensent au Japon. Elle est construite sur un terrain individuel, généralement étroit, et compte souvent deux étages, ce qui témoigne de l'utilisation très intensive du sol, même en dehors des grandes villes. On les trouve très rapprochées à Yokohama ou à Saitama, tandis qu'elles offrent davantage d'espace une fois que l'on se dirige vers Chiba ou la campagne du Kansai.
Les ikkodate plus anciens sont généralement construits en bois selon des méthodes locales qui n'ont pratiquement pas évolué depuis des décennies. Les constructions plus récentes recourent de plus en plus souvent à du bois d'ingénierie ou à des ossatures en acier léger, deux matériaux qui répondent mieux aux normes de construction en vigueur et dont l'assurance coûte moins cher. Le terrain sur lequel repose la maison a souvent plus de valeur à long terme que la structure elle-même, mais une banque qui examine votre demande de prêt s'intéressera de près à l'âge du bâtiment et à son type de construction avant même de prendre en compte son emplacement.
Mansion : les immeubles d'habitation phares du Japon
Le mot « mansion » prête souvent à confusion chez les anglophones, car il a ici une signification différente. Au Japon, un « mansion » désigne un immeuble d'habitation en béton armé, et c'est le type de logement urbain le plus courant dans tout le pays. Si vous envisagez d'acheter un bien immobilier dans le centre de Tokyo ou d'Osaka, il y a de fortes chances que vous envisagiez l'achat d'un appartement dans un « mansion ».
Acheter un appartement dans un immeuble de standing, c’est s’engager dans une structure de gestion autant que dans un espace physique. Chaque immeuble dispose d’une association de copropriétaires, perçoit des charges mensuelles et gère un fonds de réserve destiné aux réparations importantes, telles que les travaux de toiture ou de ravalement. Le montant de ce fonds de réserve en dit long sur la qualité de la gestion de l’immeuble.
Le béton vieillit également différemment du bois. Une demeure des années 1990 bien entretenue peut encore constituer un investissement solide à long terme, tandis qu’un ikkodate en bois de la même époque nécessite souvent beaucoup plus de travaux pour être remis aux normes. Les prêteurs en tiennent directement compte, et cela se reflète dans les conditions qu’ils vous proposent.
Kominka : les fermes traditionnelles japonaises
Le terme « kominka » désigne une ferme traditionnelle japonaise, généralement construite à partir d’épaisses poutres en bois assemblées selon des techniques antérieures à l’apparition des fixations modernes. On les reconnaît à leur toit en pente raide, à leurs poutres apparentes à l'intérieur et à leur agencement articulé autour d'un foyer « irori » plutôt que d'une cuisine moderne. Ces maisons sont regroupées dans les zones rurales, notamment à Nagano, à Gifu et dans certaines régions de Kyushu, où le déclin démographique a laissé un grand nombre d'entre elles inoccupées.
L'achat d'une « kominka » n'est pas comparable à celui d'une vieille maison ordinaire. La menuiserie elle-même revêt souvent une réelle valeur, et une rénovation de qualité consiste à laisser apparaître la charpente plutôt que de la dissimuler. Les installations techniques de ces bâtiments ont tendance à être en retard par rapport à ce qu'un acheteur étranger considère comme normal. Le câblage électrique est souvent d'origine, l'isolation est fréquemment inexistante et la plomberie a généralement été rafistolée plutôt que remplacée.
Les projets de rénovation de kominka menés par des étrangers font fureur sur les réseaux sociaux ces derniers temps, et il suffit de regarder certaines de ces vidéos pour avoir envie d'acheter ce type de bien immobilier, d'autant plus que leurs prix sont plus abordables.
Cependant, sachez que la mise aux normes modernes d’une « kominka » pour en faire un logement confortable représente un chantier de grande envergure, et non une simple opération de rénovation superficielle. Les acheteurs attirés par les « kominka » envisagent généralement d’y élire domicile plutôt que d’y voir un investissement ; ils apprécient leur caractère unique et acceptent les compromis en matière de confort.
Machiya : les maisons de ville japonaises
Alors que la « kominka » est typique de la campagne, la « machiya » est typique de la ville, en particulier de Kyoto. Il s’agit de maisons de ville étroites et profondes, construites en bois, conçues pour réduire la façade sur rue tout en s’étendant sur une profondeur surprenante à l’arrière. À l’intérieur, on trouve généralement un long couloir reliant une rangée de pièces, qui s’ouvrent souvent sur un petit jardin situé à mi-profondeur.
Kyoto considère ses machiya encore existantes comme un patrimoine à protéger, et plusieurs programmes de préservation et de subventions ont été mis en place spécifiquement pour préserver ces bâtiments plutôt que de les démolir au profit de nouvelles constructions. Cette protection impose également des restrictions quant aux modifications que vous pouvez apporter à l’extérieur et à la structure du bâtiment, ce qui est important si vos projets de rénovation sont d’envergure. L'obtention d'un permis pour des modifications structurelles peut nécessiter des mois de démarches auprès de la municipalité, ce qui prend plus de temps que ce que la plupart des acheteurs avaient prévu.
Les machiya se vendent à un prix nettement plus élevé que les ikkodate de taille similaire, principalement parce qu’il n’en reste plus beaucoup et que la demande pour ce style urbain traditionnel ne cesse de croître.
Akiyas (Japon)
C’est là que beaucoup d’acheteurs se trompent. Sur Internet, on parle des « akiya » comme s’il s’agissait d’un style architectural à part entière, alors que ce terme désigne simplement une maison inoccupée. Le type de bâtiment en question peut être pratiquement n’importe quoi. Une « ikkodate » laissée à l’abandon dans une banlieue en déclin en fait partie. Il en va de même pour une « kominka » abandonnée après le décès de son propriétaire âgé, ou un appartement dans un hôtel particulier resté inoccupé depuis des années. Ce terme désigne le fait que le logement est inoccupé, et non le type de bâtiment en question.
Ce qui justifie de considérer l’« akiya » comme une catégorie à part entière, c’est le système d’incitations qui y est associé. Les collectivités locales confrontées à un déclin démographique mettent souvent en vente les biens immobiliers inoccupés par le biais de banque Akiya des programmes proposant des prix très réduits, parfois assortis d’aides pour les travaux de rénovation ou les frais de déménagement. Ces programmes varient considérablement d’une commune à l’autre, et beaucoup exigent que vous habitiez effectivement le logement plutôt que de le louer ou de le revendre rapidement.
Adapter l'offre immobilière au Japon aux attentes des acheteurs
Aucune de ces catégories n'a de sens en dehors de ce que vous attendez réellement du bien immobilier. Un acheteur à la recherche de revenus locatifs dans le centre de Tokyo n'a guère de raisons de s'intéresser à une « kominka » rurale, même si les poutres semblent magnifiques sur les photos. En revanche, une personne envisageant de s'installer durablement à la campagne pourrait trouver que cette même « kominka », ou une maison individuelle (« ikkodate ») située en banlieue près d'une ville de province, lui convient bien mieux qu'un appartement dans un immeuble en béton ne le ferait jamais.
C'est là que le type de construction et l'état du bien cessent d'être de simples considérations théoriques pour commencer à influencer concrètement les décisions relatives au financement, au budget de rénovation et au calendrier. Sumica vous accompagne directement tout au long de ce processus de mise en adéquation, en évaluant le type de structure par rapport à vos objectifs réels, plutôt que de traiter chaque bien de la même manière. Cela revêt ici une importance bien plus grande que dans le cadre d'une agence immobilière classique, car Sumica prend en charge la recherche de biens, la rénovation, ainsi que la location ou la revente dans le cadre d'un service continu, sans vous laisser seul une fois la vente conclue..
Choisir le bon type de bien immobilier dès le départ permet d'éviter bien des tracas par la suite, notamment les retards d'enregistrement qui prennent les acheteurs au dépourvu lorsque les démarches administratives auprès d'un greffier s'éternisent plus que prévu.
Vous n'arrivez toujours pas à déterminer quel type de bien immobilier au Japon vous convient le mieux ? Discutez-en avec Sumica.
Foire aux questions sur l'immobilier au Japon
Quelle est la différence entre un « ikkodate » et un « mansion » au Japon ?
Un « ikkodate » est une maison individuelle située sur son propre terrain. Un « mansion » est un logement situé dans un immeuble en béton collectif géré par une association de copropriétaires. Les propriétaires d'un « ikkodate » s'occupent eux-mêmes de l'entretien de leur logement. Les propriétaires d'un « mansion » partagent les frais et prennent les décisions en commun avec les autres copropriétaires de l'immeuble.
Les étrangers peuvent-ils acheter des maisons traditionnelles au Japon, comme les « kominka » ?
Oui, sans aucune restriction. Le Japon n'impose aucune condition de nationalité pour acquérir un bien immobilier.
Quelles sont les conditions requises pour bénéficier des programmes de la banque Akiya ?
Cela dépend de la ville. La plupart souhaitent que vous emménagiez réellement, souvent dans un délai de six à douze mois, et beaucoup n’acceptent pas les acheteurs qui prévoient de revendre rapidement. Certaines offrent en outre une aide financière pour les travaux de rénovation. Consultez le programme détaillé, car les règles varient considérablement d'une commune à l'autre.
