Bienvenido a la lección 07 de la Biblioteca del Inversor de Sumica.
En la lección 06, analizamos por qué los altos rendimientos brutos anunciados suelen ocultar a menudo unos costes recurrentes elevados. Hoy nos centramos en el otro extremo: los inmuebles con «señales de alerta», como los que no se pueden reconstruir, los que cumplen la normativa sísmica anterior a 1981 o los situados en zonas suburbanas, y en qué casos pueden representar realmente un gran valor.
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A la hora de buscar una vivienda asequible en Japón, los compradores extranjeros suelen encontrarse con términos como «no reconstruible», «normas sísmicas anteriores a 1981», «en las afueras» o «lejos de la estación más cercana».
Estas condiciones requieren una evaluación minuciosa, pero descartar automáticamente todas las propiedades basándose en una sola etiqueta no siempre es la decisión correcta.
Las cuestiones importantes son: cuál es el grado de gravedad del riesgo, si se refleja en el precio, si afecta al funcionamiento del alquiler y si existe una salida realista.
Propiedades no reconstruibles
Una propiedad no reconstruible es, por lo general, aquella en la que no se puede construir un nuevo edificio tras la demolición del actual, a menudo porque no se cumplen los requisitos vigentes en materia de acceso por carretera.
Esto limita el uso del suelo, la financiación y las futuras opciones de salida.
No obstante, puede que merezca la pena plantearse esta opción si el edificio puede utilizarse durante muchos años, la reforma puede prolongar su vida útil, la demanda de alquiler es estable, el precio es bajo y el alquiler permite recuperar la inversión total.
La cuestión es si el precio y el plan de inversión compensan esa restricción.
Inmuebles construidos según normas sísmicas anteriores
Los edificios cuya construcción se autorizó antes de junio de 1981 suelen pertenecer a la categoría de los más antiguos normas sísmicas y requieren un análisis más minucioso.
La edad por sí sola no determina por completo el estado de un edificio. Los edificios más antiguos pueden estar bien mantenidos, mientras que los más nuevos pueden sufrir goteras, daños causados por termitas, corrosión, asentamientos o un deterioro de las instalaciones.
Entre las comprobaciones importantes se incluyen la pendiente del suelo, las grietas en los cimientos, el deterioro estructural, el estado del tejado y de los exteriores, las goteras, las termitas, las reformas y los costes de reparación futuros.
La estrategia de salida también debería tener en cuenta si los futuros compradores podrán obtener financiación.
Inmuebles en las afueras
La demanda de alquileres en Japón no viene determinada únicamente por la distancia a la estación.
En las zonas orientadas al uso del coche, pueden cobrar mayor importancia el aparcamiento, el acceso a supermercados, colegios y hospitales, la proximidad a los lugares de trabajo, los espacios adecuados para familias y la oferta limitada de viviendas unifamiliares.
Una vivienda en las afueras puede tener una demanda estable, mientras que una situada en las inmediaciones de una estación puede tener un rendimiento deficiente si la población está disminuyendo, los alquileres son bajos o la competencia es excesiva. La cuestión clave es si la gente realmente quiere vivir allí.
Una estrategia de salida no siempre implica la reventa
Un inversor puede recuperar el capital mediante un alquiler a largo plazo, venderla más adelante sin que el inquilino se vaya, venderla a un propietario vecino o a un comprador que pague en efectivo, utilizar la propiedad para uso propio o seguir explotándola como un activo de bajo coste.
Hay que actuar con cautela cuando se dan varios riesgos a la vez: demanda débil, vida útil restante del edificio reducida, imposibilidad de reconstrucción, escaso valor del terreno y ausencia de un comprador potencial realista.
No inviertas basándote únicamente en las etiquetas
Es un error descartar todas las propiedades que no se puedan reformar, las antiguas o las situadas en las afueras. Es igualmente peligroso comprar una propiedad simplemente porque es barata o porque ofrece una alta rentabilidad.
En Sumica, analizamos las restricciones legales, el estado del inmueble, las reformas, la demanda de alquiler, la inversión total, el plazo de amortización, el potencial de reventa y las salidas alternativas.
Una buena inversión no es una propiedad sin riesgo. Es una propiedad en la que se comprenden los riesgos y estos se compensan con el precio y la rentabilidad.
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