Si vous êtes un Américain souhaitant acheter un bien immobilier au Japon, vous vous demandez peut-être si la législation relative à la propriété étrangère pourrait vous poser problème. Certains pays d'Asie limitent l'accès des étrangers à la propriété foncière ; c'est donc une question tout à fait légitime.
Le Japon adopte toutefois une approche différente. En règle générale, un citoyen américain peut acheter un bien immobilier au Japon. Oui, sans avoir la nationalité japonaise ni le statut de résident permanent. Vous pouvez pratiquement vivre aux États-Unis, acheter un bien immobilier au Japon et en être propriétaire en votre nom propre.
Le plus difficile commence une fois que vous avez trouvé un bien qui vous plaît. Acheter depuis l'étranger implique de régler les formalités administratives, d'effectuer des virements internationaux et de bien comprendre vos obligations fiscales aux États-Unis. Si vous envisagez de mettre ce bien en location, vous devrez également trouver un moyen fiable de le gérer depuis l'étranger.
Voici ce que les acheteurs américains doivent savoir avant de commencer à consulter les annonces immobilières.
Pourquoi l'achat d'un bien immobilier au Japon pourrait être une bonne idée pour les Américains en ce moment
Si vous êtes américain et que vous envisagez d’acheter un bien immobilier au Japon, j’imagine que la faiblesse du yen constitue actuellement un attrait majeur. À environ 158 yens pour un dollar, un bien immobilier de 10 millions de yens au Japon coûte environ $63 300. Aux États-Unis, ce montant est bien inférieur au prix médian des logements existants, qui s'élevait à environ $435 000 au deuxième trimestre 2026. Au Japon, en revanche, $63 300 permettent d’acquérir une maison individuelle ancienne avec son terrain, notamment dans les zones régionales ou suburbaines.
Le marché immobilier japonais comprend des maisons anciennes et des logements inoccupés, appelés akiya, qui peuvent se vendre à des prix relativement bas, notamment en dehors des grandes villes. Pour les acheteurs prêts à entreprendre des travaux de rénovation, ces biens peuvent constituer un moyen d'accéder au marché immobilier à un coût initial moindre.
Le Japon figure également parmi les destinations touristiques les plus prisées des Américains, et certains de ces visiteurs fidèles souhaitent disposer d'un logement où séjourner lors de leurs séjours au Japon. De préférence, des logements qui pourraient également leur rapporter des revenus locatifs lorsqu'ils sont absents.
Alors, un citoyen américain peut-il posséder un terrain au Japon ?
Oui. Le Japon autorise généralement les Américains à acheter directement des terrains et des immeubles, même s’ils résident aux États-Unis et ne disposent pas d’un statut de résident japonais. Le terme juridique désignant la pleine propriété est shoyuken (propriété).
Cela signifie que vous pouvez acheter une maison individuelle dont le terrain est inclus dans la vente, l'utiliser comme résidence secondaire, la mettre en location ou la revendre ultérieurement. Contrairement à des pays comme la Thaïlande, où les particuliers étrangers sont généralement soumis à des restrictions en matière de propriété foncière directe, le Japon n'impose aucune interdiction générale fondée sur la nationalité aux Américains souhaitant acquérir un terrain.
Avant d'acheter, veillez toutefois à vérifier précisément ce que comprend la vente. Certains biens immobiliers sont situés sur des terrains en bail, et des restrictions liées à l'accès routier, au zonage ou aux règles d'urbanisme peuvent avoir une incidence sur les travaux de rénovation et de reconstruction.
La réglementation japonaise relative aux acheteurs étrangers en 2026 : ce que les Américains doivent savoir
Actualités concernant le renforcement du contrôle des achats immobiliers par des étrangers Cela peut amener les acheteurs à se demander si le Japon ferme la porte aux Américains. Il convient toutefois de faire la distinction entre les règles régissant la propriété et celles qui obligent les acheteurs à déclarer une transaction.
Le Japon prévoit déjà des obligations de déclaration en vertu de la loi sur les opérations de change et le commerce extérieur, connue sous le nom de FEFTA. En vertu de la Directives publiées par le ministère des Finances, un non-résident qui acquiert un bien immobilier visé par la loi ou certains droits connexes doit adresser une déclaration au ministre des Finances par l'intermédiaire de la Banque du Japon dans un délai de 20 jours à compter de la date d'acquisition. La déclaration doit être rédigée en japonais, mais l'acheteur peut la déposer directement ou désigner un mandataire résidant au Japon.
Ces démarches alourdissent les formalités administratives, mais elles n'empêchent pas en soi les Américains d'acheter un bien immobilier au Japon. Le véritable enjeu pratique réside dans le calendrier. Si un document obligatoire fait défaut ou si un dossier est envoyé au mauvais service, la procédure peut prendre du retard.
L'achat d'un bien immobilier ne vous donne pas droit à un visa japonais
Vous pouvez acheter une maison au Japon tout en continuant à vivre aux États-Unis. Mais si vous souhaitez emménager dans cette maison et vous installer au Japon à long terme, vous devrez obtenir un statut d'immigration vous autorisant à y séjourner.
En tant que citoyen américain, vous pouvez généralement vous rendre au Japon pour une durée maximale de 90 jours sans visa, à des fins touristiques ou pour d’autres activités de courte durée autorisées. Vous pouvez profiter de cette période pour visiter votre bien immobilier, découvrir les quartiers ou rencontrer des agents immobiliers. Le fait d'être propriétaire d'une maison ne prolonge pas la durée de votre séjour autorisé, et le statut de visiteur de courte durée ne vous permet pas d'exercer une activité professionnelle au Japon. Le ministère japonais des Affaires étrangères explique ici les règles relatives à l'exemption de visa.
Et si vous souhaitez vous installer définitivement au Japon ? Vous devrez remplir les conditions requises pour obtenir un statut de résident en fonction de votre situation, qu’il s’agisse d’un emploi, de liens familiaux ou de la gestion d’une entreprise. L’achat d’une maison ne suffit pas à lui seul à vous permettre d’accéder à l’une de ces voies.
Peut-on obtenir un visa de « Business Manager » en achetant un bien immobilier ?
![Sumica | Partenaire spécialisé dans les portefeuilles immobiliers japonais [Pourquoi il ne faut jamais choisir un bien immobilier en se basant uniquement sur son rendement brut]](https://akiya-sumica.com/wp-content/uploads/2026/03/7.jpg)
Pas simplement en achetant une maison ou en créant une société pour en devenir propriétaire. Au Japon, Directeur commercial Ce statut s'applique aux personnes qui gèrent ou administrent effectivement une entreprise éligible au Japon. Un bien immobilier détenu à des fins personnelles, ou une société qui se contente de posséder une maison, ne remplit pas automatiquement cette condition.
En effet, le Japon a renforcé les critères d'éligibilité au statut de « Business Manager » le 16 octobre 2025. Les nouvelles règles exigent généralement un capital d'exploitation ou un investissement d'au moins 30 millions de yens, au moins un salarié à temps plein, ainsi que la preuve de l'expérience en gestion ou des qualifications pertinentes du candidat.
Les candidats doivent également satisfaire aux exigences en matière de maîtrise du japonais, soit par eux-mêmes, soit par l'intermédiaire d'un salarié remplissant ces conditions, fournir un plan d'affaires évalué par un expert compétent, et répondre aux exigences relatives aux locaux commerciaux et à l'exploitation effective de l'entreprise.
Ces exigences font de cet achat un engagement financier important. Si votre objectif est simplement de passer quelques semaines ou quelques mois par an dans votre maison, des séjours de courte durée pourraient suffire. Si vous souhaitez vous installer définitivement, déterminez le statut de résidence qui correspond à vos projets concrets avant de procéder à l'achat.
Règles fiscales américaines applicables aux Américains propriétaires d'un bien immobilier au Japon
Si vous êtes citoyen américain et que vous achetez un bien immobilier au Japon, vous restez généralement soumis à la législation fiscale américaine en ce qui concerne vos revenus mondiaux. Les implications fiscales dépendent de l'usage que vous faites de ce bien.
Si vous mettez en location votre bien immobilier au Japon
Les citoyens américains sont généralement tenus de déclarer leurs revenus imposables les revenus locatifs provenant de biens immobiliers situés à l'étranger dans leurs déclarations d'impôts américaines. Pour une personne physique qui est propriétaire direct du bien immobilier, cela implique généralement de déclarer les revenus locatifs et les dépenses éligibles sur Annexe E du formulaire 1040.
Vous pouvez généralement déduire les dépenses éligibles, notamment les frais de gestion immobilière, les réparations, les assurances et certaines taxes liées au bien immobilier. Vous pouvez également être en mesure de déduire l'amortissement du bâtiment, bien que le terrain lui-même ne puisse pas faire l'objet d'un amortissement. Les règles américaines en matière d'amortissement applicables aux biens immobiliers résidentiels situés hors des États-Unis peuvent différer de celles applicables aux biens immobiliers situés sur le territoire américain ; ce calcul mérite donc une attention particulière.
Conservez les justificatifs relatifs aux loyers perçus, aux dépenses, aux travaux d'amélioration du bien immobilier et aux dates des transactions. L'IRS exige généralement que les montants soient déclarés en dollars américains ; veillez donc à conserver les montants originaux en yens ainsi que les pièces justificatives. Ces justificatifs peuvent également avoir une incidence sur le calcul de votre plus-value imposable si vous venez à vendre le bien immobilier.
Devrez-vous payer des impôts à la fois au Japon et aux États-Unis ?
Les revenus locatifs provenant d'un bien immobilier situé au Japon peuvent être imposables au Japon, tandis que les États-Unis exigent généralement de leurs ressortissants qu'ils déclarent ces revenus dans leur déclaration d'impôt américaine. Vous pourriez donc être soumis à des obligations fiscales dans les deux pays.
Le Convention fiscale entre les États-Unis et le Japon en matière d'impôt sur le revenu traite de l'imposition des revenus immobiliers. En fonction de votre situation, vous pourriez également bénéficier d'un Crédit d'impôt américain pour impôts payés à l'étranger au titre de l'impôt sur le revenu japonais éligible. Ce crédit peut réduire votre impôt dû aux États-Unis, mais il ne rembourse pas automatiquement la totalité de l'impôt payé au Japon. Les conditions d'éligibilité, les plafonds de calcul et la date de perception des revenus peuvent influer sur le montant que vous pouvez demander.
Si vous résidez hors du Japon et percevez des loyers versés par des locataires japonais, les règles japonaises en matière de retenue à la source peuvent également s'appliquer. Le traitement fiscal dépend des circonstances, notamment du type de locataire et de l'usage qui est fait du bien immobilier.
Devez-vous déclarer un compte bancaire japonais aux États-Unis ?
Si vous ouvrez un compte bancaire au Japon pour percevoir un loyer ou régler des charges immobilières, vous pourriez être soumis à une obligation de déclaration distincte aux États-Unis.
En vertu de la Règles relatives à la déclaration des comptes bancaires à l'étranger (FBAR), les personnes américaines sont généralement tenues de déposer une déclaration si la valeur totale de leurs comptes financiers étrangers soumis à déclaration dépasse $10 000 à un moment quelconque de l'année civile. Cette déclaration est transmise par voie électronique au Financial Crimes Enforcement Network (FinCEN), indépendamment de votre déclaration d'impôt sur le revenu habituelle.
Ce seuil s'applique à la valeur totale des comptes financiers concernés, et non à la valeur de votre bien immobilier au Japon. Ainsi, le simple fait de posséder une maison au Japon ne déclenche pas en soi l'obligation de déclaration FBAR, mais un compte bancaire japonais peut entraîner cette obligation, même s'il ne rapporte que peu ou pas d'intérêts, à condition que les critères de déclaration soient remplis.
Certains contribuables doivent également déposer une déclaration Formulaire 8938, qui concerne certains actifs financiers étrangers. Les seuils applicables dépendent de votre situation fiscale et de votre lieu de résidence. Le formulaire FBAR et le formulaire 8938 ont des exigences différentes, et le fait de remplir l'un ne satisfait pas automatiquement aux exigences de l'autre.
Foire aux questions
Un citoyen américain peut-il acheter une maison au Japon sans avoir le statut de résident permanent ?
Oui. Les citoyens américains peuvent généralement acheter et posséder des maisons et des terrains au Japon sans avoir la nationalité japonaise ni le statut de résident permanent.
Un citoyen américain peut-il contracter un crédit immobilier au Japon ?
Certains prêteurs proposent des prêts aux acheteurs étrangers remplissant les conditions requises, mais les possibilités pour les Américains résidant aux États-Unis peuvent être limitées. Pour en savoir plus sur les prêts immobiliers au Japon destinés aux étrangers, cliquez ici.
L'achat d'un bien immobilier au Japon me permet-il d'obtenir un visa ?
Non. Le fait d'être propriétaire d'un bien immobilier ne donne pas droit à un visa japonais ni à un statut de résident.
Vous souhaitez acheter un bien immobilier au Japon depuis les États-Unis ? Sumica peut vous aider
Il est possible d'acheter un bien immobilier au Japon tout en résidant aux États-Unis, mais la gestion d'un achat depuis l'étranger nécessite une bonne préparation. Sumica aide les acheteurs américains à mener à bien cette démarche depuis l'étranger. L'équipe peut rechercher des biens, évaluer leur état et leur potentiel d'investissement, organiser les visites sur place et accompagner les acheteurs tout au long du processus d'achat.
Si vous achetez une maison ancienne, Sumica peut également vous aider à planifier les travaux de rénovation et à organiser la gestion courante du bien immobilier, notamment la recherche de locataires, la perception des loyers et les réparations. Vous bénéficiez ainsi d'un accompagnement local sur place, sans avoir à gérer vous-même chaque détail depuis les États-Unis.
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