Obtenir un Prêt immobilier au Japon pour les étrangers Tout se résume à une seule chose : le statut de résidence. Les résidents permanents peuvent emprunter presque comme les résidents locaux. Les résidents non permanents peuvent obtenir un prêt auprès de certaines banques s’ils versent un apport personnel plus important. En revanche, les non-résidents vivant à l’étranger ne peuvent généralement pas obtenir de prêt du tout.
Pourquoi la propriété et le financement ne sont pas la même chose
Beaucoup de personnes qui envisagent d'investir dans l'immobilier au Japon confondent deux questions. Un étranger peut-il être propriétaire d'un bien immobilier au Japon ? Et une banque leur prêtera-t-elle réellement l'argent nécessaire pour l'acheter ? La réponse à cette première question est simple : oui, cela a toujours été le cas. Le Japon ne vous demande pas votre passeport ni le statut de votre visa avant de vous permettre d'être propriétaire d'un terrain ou d'un immeuble. Vous signez le même contrat qu'un acheteur japonais, vous effectuez l'enregistrement de la même manière et vous bénéficiez au final des mêmes droits légaux.
C'est sur cette deuxième question que la plupart des acheteurs étrangers se heurtent à un obstacle. Le financement dépend de la décision de chaque banque, et chacune fixe ses propres critères quant au niveau de risque qu'elle est prête à accepter. Si une banque vous refuse un prêt, cela n’a rien à voir avec votre droit d’acquérir ce bien. Cela signifie simplement que la banque n’est pas à l’aise à l’idée d’accorder un prêt à l’étranger, dans une devise et un système juridique auxquels elle n’est pas habituée au quotidien.
Encore une fois, rien ne vous empêche légalement d'effectuer cet achat, mais l'accès à certains produits de crédit pourrait vous être refusé en fonction de votre visa.
L'échelle de résidence : comment votre statut de visa détermine vos options de prêt
Le marché hypothécaire japonais s'articule autour du statut de résidence. Les résidents permanents et les résidents permanents spéciaux occupent le haut de l'échelle. Si c'est votre cas, les banques vous traitent presque de la même manière qu'un citoyen japonais. Vous pouvez vous rendre chez MUFG, Mizuho, SMBC, Resona, ou pratiquement n’importe quelle grande banque nationale, et bénéficier d’un large éventail de produits, y compris ceux garantis par l’État Programme « Flat 35 ».
Un cran en dessous, on trouve les résidents étrangers au Japon titulaires d'un visa de travail, d'un visa de conjoint ou d'un titre similaire, sans statut de résident permanent. Si vous disposez d'une carte de séjour (zairyu) en cours de validité et de revenus japonais, vous pouvez tout de même accéder à une part non négligeable du marché grand public. Quelques banques ont mis en place des produits de crédit destinés exclusivement à ce groupe, même si la liste des prêteurs disposés à accorder un prêt s'amenuise rapidement et que les conditions deviennent de plus en plus strictes.
Il y a ensuite les non-résidents qui vivent entièrement hors du Japon. Si vous ne disposez ni de carte de séjour ni d’adresse au Japon, les prêts immobiliers classiques sont pratiquement hors de question. Peu importe le niveau de vos revenus ou la solidité de votre historique de crédit dans votre pays d’origine.
Si votre conjoint est citoyen japonais ou résident permanent, la plupart des grandes banques vous accorderont un prêt si votre conjoint en fait la demande en tant qu'emprunteur principal ou s'il se porte caution avec vous, souvent à des conditions proches de celles accordées aux citoyens japonais.
Dans les coulisses de la demande : ce qu’une banque japonaise vérifie réellement
Les établissements de crédit japonais évaluent les candidats étrangers en se basant sur un ensemble de critères bien définis.
La stabilité des revenus est primordiale. Les banques veulent un historique de revenus, pas seulement le montant de ce que vous gagnez actuellement, et pour les demandeurs étrangers, la barre est placée plus haut que pour les citoyens français. Le raisonnement est simple : une banque qui accorde un prêt sur trente-cinq ans veut la garantie que vos revenus resteront stables, et un parcours professionnel trop court ne lui fournit tout simplement pas suffisamment d'éléments pour se prononcer.
Le ratio dette/revenus est également un facteur important. Soldes de cartes de crédit, crédits automobiles, quelle que soit la dette que vous avez contractée, tout est pris en compte, et si votre historique de crédit se situe entièrement hors du Japon, cela peut être plus difficile à justifier que ne le souhaiterait une banque. Certains prêteurs accordent également de l’importance à votre maîtrise du japonais, car un emprunteur capable de lire et de répondre directement aux documents relatifs au prêt leur cause moins de tracas.
Si vous remplissez les conditions requises pour obtenir un prêt, vous devez également vous faire à l'idée que la procédure d'approbation prendra un certain temps et qu'il faudra parfois beaucoup de temps avant d'obtenir une réponse claire de la part d'une agence. Prévoyez une marge de manœuvre dans votre calendrier, car ce processus ne se fera pas en une semaine.
Acheter sans mettre les pieds au Japon grâce à une procuration
Pour les étrangers, le financement n'est toutefois pas la seule option. Les prix en dehors des grandes villes sont suffisamment bas pour qu'un achat entièrement au comptant soit envisageable pour de nombreux acquéreurs étrangers, ce qui serait hors de portée dans leur pays d'origine, sur des marchés comme Londres, Sydney ou San Francisco.
Le paiement en espèces permet de contourner tous les obstacles liés à la résidence et au crédit évoqués plus haut. Il n’y a pas d’évaluation bancaire à satisfaire, ni de seuil d’apport personnel à atteindre. Cela permet également de constituer un actif documenté au Japon, susceptible de renforcer une future demande de prêt, en particulier pour les acheteurs qui cherchent à obtenir la résidence permanente ou à générer des revenus locatifs démontrant une véritable trésorerie.
Que vous payiez comptant ou à crédit, la majeure partie de cette procédure ne nécessite absolument pas que vous soyez au Japon. L’outil qui permet cela est une procuration notariée. Vous confiez à un mandataire, généralement votre agent immobilier ou un greffier judiciaire (shiho shoshi), le pouvoir de signer en votre nom au registre foncier et lors de la signature de l'acte de vente. Votre identité est vérifiée à distance, les fonds sont virés et confirmés, puis votre mandataire se charge du transfert et enregistre le titre de propriété à votre nom.
L'achat à distance n'est pas une zone d'ombre. C'est en fait la manière dont une grande partie des acheteurs étrangers procèdent chaque année.
FAQ sur les prêts immobiliers au Japon pour les étrangers
Un étranger peut-il acheter un bien immobilier au Japon sans visa ?
Oui. Au Japon, il n'est pas nécessaire d'avoir la nationalité japonaise, d'être résident ni de disposer d'un visa pour acheter un bien immobilier. Votre statut d'immigration et votre propriété immobilière relèvent de systèmes totalement distincts.
Puis-je contracter un crédit immobilier au Japon avec un visa de travail, sans avoir le statut de résident permanent ?
Oui, mais vos options se réduisent rapidement. Un petit nombre de prêteurs acceptent de travailler avec des demandeurs titulaires d’un visa de travail valide mais ne disposant pas du statut de résident permanent ; toutefois, attendez-vous à devoir verser un apport personnel plus important et à bénéficier d’un taux d’intérêt plus élevé que celui accordé aux résidents permanents.
Le fait d'épouser un(e) ressortissant(e) japonais(e) a-t-il une incidence sur mon éligibilité à un prêt immobilier ?
Si votre conjoint possède la nationalité japonaise ou le statut de résident permanent et qu’il se porte emprunteur principal ou cosignataire avec vous, la plupart des grandes banques nationales vous accorderont un prêt à des conditions proches de celles dont bénéficie un citoyen japonais seul.
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