Le les endroits les moins chers pour acheter une maison au Japon Il s'agit des zones rurales du Tohoku, de Shikoku et du sud de Kyushu, où les prix varient entre 2 millions et 8 millions de yens (soit environ $12 800 à $51 300). Toutefois, un prix bas ne garantit pas à lui seul un rendement. Le rendement réel dépend de la demande locale des locataires, et les villes-dortoirs de la région de Tokyo, situées dans les préfectures de Kanagawa, Chiba et Saitama, génèrent souvent un revenu net supérieur à celui des « akiya » ruraux moins chers.
Carte géographique des logements les moins chers du Japon
Le Japon a environ neuf millions de logements inoccupés À l'heure actuelle, près de 14 % de l'ensemble du parc immobilier du pays est inoccupé, ce qui explique en partie pourquoi les prix dans certaines préfectures semblent exagérés pour quelqu'un qui vient d'un marché comme celui des États-Unis ou du Royaume-Uni.
Dans certaines régions d'Akita, de Yamagata et d'Iwate, on trouve des maisons à partir de 500 000 yens (environ $3 200). À Shikoku, dans les préfectures de Tokushima, Kagawa, Ehime et Kochi, une maison avec terrain se vend généralement entre 500 000 yens et 4 millions de yens (soit environ $3 200 à $25 600). Le sud de Kyushu affiche des prix similaires, et les hivers plus doux de Kagoshima et Miyazaki permettent de réduire les frais d’entretien, même à des prix d’achat comparables.
Mais une maison bon marché destinée à une résidence secondaire et une maison bon marché achetée à des fins d’investissement peuvent afficher exactement le même prix sans pour autant avoir quoi que ce soit d’autre en commun. Une « akiya » à la montagne que vous achetez pour vous-même doit simplement vous rendre heureux le week-end. Une maison que vous achetez pour la louer doit trouver un locataire dans cette ville-là, quelqu’un qui travaille à proximité et qui a une raison d’y vivre toute l’année.
Réalités régionales en matière de prix vs coûts d'exploitation courants
Les régions de Tohoku et de Niigata affichent les prix les plus bas du pays pour une raison bien simple : les hivers y sont rigoureux. Les régions intérieures d’Akita et de Yamagata reçoivent plus de deux mètres de neige la plupart des années, ce qui implique des travaux d’isolation, une toiture adaptée à la neige et le recours à un professionnel pour effectuer le « josetsu », c’est-à-dire le déneigement à la pelle, tout au long de l’hiver. Prévoyez un budget compris entre 500 000 et 1 500 000 yens (environ $3 200 à $9 600) pour cela.
Les collectivités locales savent que le climat fait peur aux gens, c'est pourquoi beaucoup d'entre elles se lancent dans aides à la rénovation, couvrant parfois jusqu’à soixante-quinze pour cent du coût. Mais sachez que l’obtention de cette aide peut prendre des mois, que les formulaires sont en japonais et que le service municipal chargé de ce dossier ne va pas se précipiter pour vous. Une maison bon marché dans le Tohoku reste bon marché. Mais elle ne devient pas bon marché tout de suite.
À Kyushu et à Shikoku, ces soucis sont en grande partie évités. Les hivers y sont doux, les terrains sont bon marché et le coût de la vie reste relativement bas. Le problème dans cette région est de trouver des locataires. Une maison située à une heure de n’importe quel lieu de travail ne trouve pas preneur. Vérifiez qui travaille dans les environs avant de vous pencher sur le prix de location.
Rendement nominal « bon marché » vs rendement réel : pourquoi le prix à lui seul est trompeur
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Imaginons que vous achetiez une maison pour 1,5 million de yens (environ $9 600) dans une ville où les emplois se font rares, puis que vous investissiez 5 millions de yens (environ $32 000) pour la rénover. Cela fait un total de 6,5 millions de yens, soit environ $41 700. Si personne ne la loue parce qu’il n’y a pas d’emploi en ville, votre rendement pour cette année-là est nul. Absolument nul.
Comparons maintenant ce scénario hypothétique à un un projet qui a vraiment été couronné de succès et que Sumica a mené à bien. Une maison construite en 1964 à Matsudo, dans la préfecture de Chiba, a été achetée pour 5,1 millions de yens (environ $32 700) et a atteint un montant total de 7,8 millions de yens (environ $50 000) après rénovation. Elle rapporte actuellement 85 000 yens par mois, soit environ $545, ce qui correspond à un rendement brut de 13 %.
L'atout des villes satellites : quand rendement et accessibilité financière vont de pair
Les localités situées le long des lignes ferroviaires traversant la préfecture de Kanagawa, Chiba, Saitama et le nord du Kanto ne sont peut-être pas aussi bon marché que celles que l'on trouve dans les régions reculées du Tohoku ou de Kyushu, mais elles coûtent bien moins cher que le centre de Tokyo, et le marché de l'emploi qui y est associé ne se tarit pas comme cela peut être le cas dans une ville rurale.
En effet, ces villes se remplissent chaque année de familles qui travaillent à Tokyo mais n’ont pas les moyens d’y vivre. Les départements de Kanagawa et de Chiba comptent même des emplois dans les entrepôts et la logistique, ce qui constitue une source supplémentaire de locataires. Kanagawa dispose également de nombreux terrains constructibles, ce que la plupart des marchés d’akiya ruraux n’offrent pas du tout. Vous pouvez conserver le bien et le louer, ou le démolir pour repartir de zéro, selon les résultats financiers.
Les acheteurs doivent également comprendre que, tant qu’il existe une ligne de train directe vers Tokyo, la distance entre la maison et la gare a beaucoup moins d’importance qu’on ne le pense. Pour de nombreuses familles, le fait que la maison dispose d’un agencement adapté à la vie de famille et d’une place de parking est plus important. Les familles qui louent en dehors du centre de Tokyo se déplacent en voiture partout. Une courte distance à pied jusqu'au quai est appréciable, mais une allée et trois chambres permettent de louer le logement plus rapidement.
Ce que cela implique pour les acheteurs étrangers
Avant de vous laisser convaincre par le prix, posez-vous d'abord quelques questions sur l'annonce.
Y a-t-il réellement un bassin d’emploi à proximité, à une distance raisonnable pour se rendre au travail ? L’absence d’emplois à proximité signifie qu’il n’y a pas de locataires. Quel est le coût annuel réel lié au climat dans cette préfecture spécifique ? En effet, le budget nécessaire pour passer l’hiver dans la région du Tohoku n’a rien à voir avec celui requis pour l’entretien d’une maison à Kyushu. Et une fois que vous avez additionné les coûts de rénovation et d’entretien, le rendement net justifie-t-il réellement votre investissement ? Un rendement de 12 % sur une maison de 5 millions de yens ($32 000) que vous avez réellement visitée vaut mieux qu’une bonne affaire théorique qui reste inoccupée.
Et cela, sans même parler du point de vue du vendeur. Une bonne partie de ces annonces bon marché sont maisons abandonnées au Japon Personne n'y a mis les mains depuis des années, car l'ancien propriétaire est décédé et a légué la maison à trois ou quatre proches qui vivent dans différentes villes et ne parviennent pas à se mettre d'accord sur quoi que ce soit. Pour conclure une vente sans encombre, il faut parfois attendre des personnes qui ne sont pas pressées de signer les documents relatifs à une maison qu'elles n'ont jamais vue.
FAQ : Les endroits les moins chers pour acheter une maison au Japon
Quelle est la région la moins chère pour acheter une maison au Japon ?
La région intérieure du Tohoku, c'est-à-dire les préfectures d'Akita, de Yamagata et d'Iwate, affiche les prix les plus bas du pays. Shikoku et le sud de Kyushu suivent de près, et grâce à un climat plus clément, vos dépenses à long terme y sont moins élevées que dans le Tohoku.
Les étrangers peuvent-ils acheter un « akiya » ou un autre bien immobilier au Japon ?
Oui. Il n'y a aucune condition de résidence ou de nationalité pour devenir propriétaire au Japon, et il n'est pas nécessaire d'y vivre pour acheter un bien immobilier. Lisez cet article pour vous faire une idée de ce à quoi cela ressemble de Acheter une maison au Japon en tant qu'étranger avec l'aide de Sumica.
Les logements bon marché au Japon génèrent-ils réellement des revenus locatifs ?
Certaines le font, mais beaucoup restent vides. Une maison située dans une ville où il y a de vrais emplois et une réelle demande immobilière peut générer un rendement net élevé, même si vous ne l'avez pratiquement rien payée.
Les villes-dortoirs de Tokyo constituent-elles un meilleur investissement que les zones rurales reculées du Japon ?
Pour la plupart des personnes qui achètent uniquement dans un but de rentabilité, oui. Les villes de Kanagawa, Chiba et Saitama représentent un investissement initial plus élevé que les « akiya » ruraux les moins chers, mais le marché de l’emploi et la demande locative qui les sous-tendent ne dépendent pas d’une seule usine ou d’une seule saison touristique. Les maisons rurales peuvent tout de même s'avérer plus rentables, mais seulement si vous avez préalablement vérifié qu'il existe une véritable raison pour laquelle les gens sont prêts à payer pour y vivre ou y séjourner, comme le tourisme ou la présence d'un véritable employeur, avant de vous lancer dans l'achat.
Transformer un prix bas en un investissement rentable
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