Los extranjeros pueden comprar machiya en venta en Kioto, sin requisito de residencia. La dificultad radica en la normativa local. La Ley de Normas de Construcción puede impedirte reconstruir la vivienda. La ordenanza sobre las «machiya» de Kioto y la normativa sobre alquileres a corto plazo determinan, a su vez, qué modificaciones puedes realizar y quién puede alojarse en ella.
Lo entendemos. En cuanto ves esos vídeos de TikTok en los que aparecen extranjeros viviendo y reformando alguna «akiya» de ensueño que parece sacada directamente de un anime de época, te enganchas. La mayoría de los compradores extranjeros primero encuentran una «machiya» en venta y luego leen las normas. Para entonces, ya se han imaginado las ventanas con celosías y el jardín trasero.
Pero comprar es lo más fácil. Japón permite a los extranjeros ser propietarios de inmuebles, y los no residentes pueden comprar sin necesidad de visado. Los problemas empiezan tras la formalización de la compra. Kioto establece sus propias normas sobre lo que se puede modificar y lo que se puede reconstruir. También decide quién puede alquilar la vivienda a turistas.
Las buenas machiya están desapareciendo. Según una fuente del ámbito inversor, hay unas 34 000 en 2024, frente a las más de 47 000 de hace unos quince años. Esa cifra procede de un inversor, no del ayuntamiento, así que tómala como una referencia aproximada. Además, plantea una pregunta lógica: ¿qué se considera una «machiya» en primer lugar?
¿Qué se considera una «machiya» en Kioto?
El Ayuntamiento de Kioto aprobó la Plan de conservación y promoción del patrimonio de las «machiya» de la ciudad de Kioto, conocida comúnmente como la «ordenanza sobre las machiya», en noviembre de 2017. En ella se define una «Kyo-machiya» como un edificio de madera construido antes de 1950, con una estructura tradicional y un diseño que surgió de la vida urbana. El ayuntamiento explica todo esto con detalle en Página web sobre las «machiya» de la ciudad de Kioto.
En Ley de Normas de Construcción Entró en vigor en 1950 y puso fin a la construcción tradicional, por lo que ninguna machiya nueva puede incorporarse al registro. Además, un edificio debe contar con al menos un elemento típico, como el tori-niwa, un pasillo de tierra que va desde la puerta principal hasta el jardín trasero, o el hibukuro, un atrio abierto situado sobre la cocina.
Cualquiera puede incluir la palabra «machiya» en el título de un anuncio, pero solo una auténtica «Kyo-machiya» puede optar a la designación, a las ayudas y a las exenciones de la normativa urbanística. Por lo tanto, la primera prioridad de un comprador debe ser comprobar la fecha de construcción consultando los registros de valoración de activos fijos y confirmar si el ayuntamiento ha designado el edificio como tal. La ordenanza también exige a las agencias inmobiliarias que asesoren a los propietarios, compradores e inquilinos sobre la conservación del inmueble.
La Ley de Normas de Construcción y por qué muchas machiya no pueden reconstruirse sin más
Muchas machiya se encuentran en solares antiguos y estrechos. La Ley de Normas de Construcción establece normas de acceso a la vía pública para los edificios de nueva construcción, y algunos de esos solares tienen dificultades para cumplirlas.
Por ejemplo, Artículo 43 de la ley establece que una obra debe colindar con una vía pública reconocida legalmente a lo largo de al menos 2 metros de su perímetro, y que dicha vía debe tener, por regla general, una anchura mínima de 4 metros.
Una machiya que lleva en pie 120 años puede estar situada en un callejón de tan solo 1,8 metros de ancho o incluso menos. Otras solo tienen acceso a la calle a través del camino de entrada de un vecino. Una vía también puede ser lo suficientemente ancha y, aun así, no cumplir los requisitos, porque el ayuntamiento nunca la designó como vía pública en virtud de la ley. Sobre el papel, esa parcela no linda con nada.
Muchas callejuelas también entran dentro de la categoría de Artículo 42, apartado 2. Siguen considerándose vías públicas, pero al reconstruir, hay que retrasar el límite de la parcela hasta situarlo a 2 metros de la línea central de la vía. En una vía de 3 metros de ancho, eso supone perder 0,5 metros de profundidad a lo largo de toda la fachada. En una parcela de 6 metros de ancho, se ceden 3 metros cuadrados de terreno, y los índices de ocupación y de superficie construida se calculan sobre la parcela más pequeña. En una parcela estrecha de machiya, esa franja puede determinar si cabe una nueva casa.
Que una parcela no cumpla los requisitos es otra historia. Aún así, puedes vivir en la casa, alquilarla, repararla y reformarla, siempre y cuando las obras no se consideren una nueva construcción.
No se puede demoler y reconstruir, ni añadir una ampliación que requiera licencia de obras. El precio baja para reflejar esta situación, a veces hasta un tercio del valor de una parcela comparable en la que sí se pueda reconstruir, y las entidades crediticias suelen denegar hipotecas para estas propiedades. Algunas parcelas pueden solucionarse comprando o arrendando una franja de fachada al vecino. También puede solicitar un permiso en virtud del artículo 43, apartado 2, pero, obviamente, será un proceso largo y complicado, ya que necesitará la autorización de la autoridad urbanística y de la comisión de revisión de obras, y será la oficina del distrito la que marque el ritmo.
Todo esto significa que la estructura antigua es el activo principal y que, antes de hacer una oferta, debes conocer el tipo de vía en la que se encuentra la propiedad y la fachada medida.
Kioto añade su propia normativa para las viviendas patrimoniales. La ordenanza de 2017 permite al ayuntamiento designar las «Kyo-machiya», ya sea edificio por edificio o como parte de una zona designada. Cuando el propietario de una vivienda designada tiene previsto realizar una ampliación o un cambio de uso, el ayuntamiento puede eximirle de determinadas disposiciones de la Ley de Normas de Construcción, de modo que la vivienda conserve su diseño tradicional. No obstante, lo más recomendable es buscar asesoramiento jurídico para comprender qué implica esto realmente para la propiedad que te interesa adquirir. Por un lado, el ayuntamiento describe la exención como aplicable a ampliaciones y cambios de uso, pero no menciona el acceso por carretera, por lo que no se puede dar por sentado que la exención salve a una parcela que no pueda reconstruirse.
La designación conlleva también una obligación. En las zonas designadas, los propietarios deben solicitar autorización al ayuntamiento al menos un año antes de demoler una «Kyo-machiya». Para saber si un edificio está sujeto a esta normativa, ponte en contacto con el ayuntamiento y presenta la documentación del edificio antes de firmar nada. Solicitar una exención implica también un proceso de revisión por parte del ayuntamiento, que suele tardar más de lo que cabría esperar.
Sumica evalúa cada inmueble para determinar si es apta para su reconstrucción. Si la situación jurídica del solar impide la sustitución de la antigua estructura, se lo comunicamos a los clientes en cuanto les mostramos el anuncio. Suscríbete a nuestro boletín para recibir semanalmente anuncios de akiya de alto rendimiento que no están en el mercado.
Comprobaciones relacionadas con el entorno, los riesgos de incendio y los riesgos sísmicos antes de reformar una machiya para ponerla a la venta
Kioto ejerce un estricto control sobre el aspecto de sus calles. Las normas de paisajismo, las zonas de protección contra incendios y los barrios históricos pueden limitar las modificaciones exteriores y los materiales que se pueden utilizar.
Esto es especialmente cierto tras un Actualización legislativa de 2025, que exige una licencia de obras oficial (conocida como «confirmación de obra») para cualquier reforma importante en un edificio de madera de dos plantas. La ley define una reforma como «importante» si modifica más de la mitad de la estructura principal, como las paredes, las columnas, las vigas o el tejado. Dado que la restauración de una machiya casi siempre supera este umbral, trabajar sin permiso constituye una grave infracción legal.
También debes tener en cuenta las zonas de prevención de incendios y las zonas de prevención de incendios por similitud. En estas zonas, la ley limita estrictamente los materiales que se pueden utilizar en las paredes exteriores, los tejados y las ventanas si se encuentran a menos de tres metros de la línea divisoria de la propiedad en la planta baja, o a menos de cinco metros en las plantas superiores. Debido a que machiya están apiñadas de pared a pared en estrechas parcelas urbanas, por lo que toda la fachada suele quedar dentro de ese espacio reducido.
Más allá de la seguridad contra incendios, las ordenanzas urbanísticas de Kioto establecen límites máximos estrictos en cuanto a la altura de los edificios, el diseño exterior y la publicidad exterior. Conseguir permiso para añadir una planta adicional es algo excepcionalmente raro. Si tienes pensado gestionar un local comercial, como una pensión o una cafetería, estas normas también restringirán estrictamente el tamaño y el estilo de tu rótulo.
En lo que respecta a los cimientos, las normas sísmicas modernas suelen entrar en conflicto con los métodos de construcción tradicionales. Muchas machiya originales se construyeron apoyando columnas de madera libremente sobre bases de piedra, pero la normativa urbanística actual no permite esta técnica en las nuevas obras estructurales. Debes realizar una inspección sísmica estructural antes de elaborar los planos, ya que los resultados indicarán a tu arquitecto exactamente qué nivel de adaptación sísmica exigirá el ayuntamiento.
Machiya para alquileres a corto plazo
Si tu objetivo es comprar una machiya y ponerla a la venta inmediatamente en Airbnb, deberás cumplir con la estricta normativa de alojamiento de Kioto. Aunque la ley nacional japonesa sobre «minpaku» permite los alquileres a corto plazo de hasta 180 días al año, Kioto aplica restricciones locales muy estrictas. Según el Directrices oficiales de la ciudad de Kioto sobre el alojamiento privado (solo en japonés), las operaciones en zonas residenciales exclusivas están limitadas a un periodo de 60 días (normalmente desde mediados de enero hasta mediados de marzo, evitando por completo las temporadas altas de turismo).
Para gestionar un alquiler a corto plazo durante todo el año, tu machiya debe estar situada, por lo general, en una zona comercial o sin restricciones y contar con todas las licencias necesarias conforme a la Ley de Hostelería y Alojamiento (Ryokan-gyo), que es más estricta. Conseguir que una casa de madera de 120 años de antigüedad cumpla con la normativa hotelera moderna en materia de incendios, ventilación y seguridad es una tarea enorme y costosa, y Kioto exige que haya un responsable destinado en un radio de 10 minutos de la propiedad.
Preguntas frecuentes sobre las machiya en venta en Kioto
¿Pueden los extranjeros comprar una machiya en venta en Kioto sin residir en Japón?
Sí. Japón no establece ningún requisito de nacionalidad ni de residencia para los compradores. Sumica puede incluso ayudarte a adquirir una propiedad sin necesidad de poner un pie en el país.
¿La ordenanza sobre las machiya de Kioto me impide reformar o derribar mi machiya?
No prohíbe las modificaciones de forma categórica, pero pide a los agentes que informen a los compradores sobre la conservación del patrimonio, y ofrece a los propietarios subvenciones y exenciones en materia de normativa urbanística.
¿Puedo gestionar legalmente una machiya de Kioto como casa de huéspedes o a través de Airbnb?
Sí, siempre que se siga una de las tres vías legales: minpaku, una licencia de hotel o posada, o un permiso de zona especial.
¿Puedo solicitar una hipoteca para comprar una machiya en Kioto?
Por lo general, los compradores extranjeros no pueden hacerlo. Los residentes tienen más opciones, y los bancos locales ofrecen préstamos para la compra y la rehabilitación de machiya. La concesión del préstamo depende en gran medida de la situación migratoria y del historial laboral, y los residentes permanentes son los que encuentran menos obstáculos. Lee nuestra guía sobre Hipotecas en Japón para extranjeros Para más información.
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