Les étrangers peuvent acheter machiya à vendre à Kyoto, sans obligation de résidence. La difficulté réside au niveau local. La loi sur les normes de construction peut vous empêcher de reconstruire la maison. L’arrêté municipal de Kyoto relatif aux « machiya » et la réglementation sur la location de courte durée déterminent ensuite ce que vous pouvez modifier et qui peut y séjourner.
On comprend tout à fait. Dès qu’on voit ces vidéos TikTok montrant des étrangers qui vivent et rénovent une « akiya » de rêve, qui semble tout droit sortie d’un anime d’époque, on est conquis. La plupart des acheteurs étrangers trouvent d’abord une « machiya » à vendre et ne lisent les règles qu’ensuite. À ce moment-là, ils se sont déjà imaginé les fenêtres à croisillons et le jardin à l’arrière.
Mais l'achat, c'est la partie la plus facile. Le Japon autorise les étrangers à posséder des biens immobiliers, et les non-résidents peuvent acheter sans visa. Les complications commencent après la signature de l'acte de vente. Kyoto fixe ses propres règles concernant les modifications autorisées et les travaux de reconstruction possibles. La ville décide également qui est autorisé à louer le bien à des voyageurs.
Les belles machiya sont en train de disparaître. Selon une source proche des investisseurs, on en dénombre environ 34 000 en 2024, contre plus de 47 000 il y a une quinzaine d'années. Ce chiffre provient d'un investisseur, et non de la ville ; il faut donc le considérer comme une estimation approximative. Cela soulève également une question légitime : qu'est-ce qui est considéré comme une machiya, au juste ?
Qu'est-ce qui caractérise une « machiya » à Kyoto ?
La ville de Kyoto a adopté la Plan de préservation et de promotion du patrimoine des « machiya » de la ville de Kyoto, communément appelée « ordonnance sur les machiya », en novembre 2017. Elle définit une « Kyo-machiya » comme un bâtiment en bois construit avant 1950, doté d’une structure traditionnelle et d’un style issu de la vie urbaine. La ville explique tout cela en détail sur Site web consacré aux machiya de la ville de Kyoto.
Le Loi sur les normes de construction Elle est entrée en vigueur en 1950 et a mis fin à la construction traditionnelle ; par conséquent, aucune nouvelle machiya ne peut désormais être inscrite au registre. Un bâtiment doit également présenter au moins un élément caractéristique, tel que le « tori-niwa », un couloir en terre battue reliant la porte d'entrée au jardin arrière, ou le « hibukuro », un atrium ouvert situé au-dessus de la cuisine.
N'importe qui peut mentionner le terme « machiya » dans le titre d'une annonce immobilière, mais seule une véritable « Kyo-machiya » peut prétendre à un classement officiel, à des subventions et à des dérogations au code de la construction. Ainsi, la première priorité d'un acheteur doit être de vérifier la date de construction à l'aide des registres d'évaluation des biens immobiliers et de s'assurer que la ville a bien classé le bâtiment. L’arrêté demande également aux agences immobilières de fournir aux propriétaires, acheteurs et locataires des conseils en matière de préservation.
La loi sur les normes de construction et les raisons pour lesquelles de nombreuses machiya ne peuvent pas être simplement reconstruites
De nombreuses machiya sont construites sur d'anciennes parcelles étroites. La loi sur les normes de construction fixe des règles d'accès routier pour les nouveaux bâtiments, et certaines de ces parcelles ont du mal à s'y conformer.
Par exemple, Article 43 de la loi précise qu'un chantier doit être adjacent à une route légalement reconnue sur au moins 2 mètres de son périmètre, et que cette route doit généralement avoir une largeur minimale de 4 mètres.
Une machiya vieille de 120 ans peut se trouver dans une ruelle de seulement 1,8 mètre de large, voire moins. D’autres ne sont accessibles depuis la rue que par l’allée d’un voisin. Une voie peut également être suffisamment large sans pour autant être considérée comme telle, car la ville ne l’a jamais classée comme telle en vertu de la loi. Sur le papier, cette parcelle ne jouxte rien.
De nombreuses ruelles étroites relèvent également de Article 42, paragraphe 2. Elles sont toujours considérées comme des voies publiques, mais lors d’une reconstruction, il faut reculer la limite de propriété à 2 mètres de l’axe de la voie. Sur une voie de 3 mètres de large, cela représente une perte de 0,5 mètre de profondeur sur toute la longueur de la façade. Sur une parcelle de 6 mètres de large, vous cédez 3 mètres carrés de terrain, et les coefficients d’occupation du sol et d’emprise au sol sont calculés sur la parcelle ainsi réduite. Sur une parcelle de machiya exiguë, cette bande de terrain peut être déterminante pour savoir si une nouvelle maison peut y être construite.
En revanche, c'est une autre histoire lorsque le terrain est purement et simplement inapte à la construction. Vous pouvez toujours habiter dans la maison, la louer, la réparer et la rénover, à condition que les travaux ne soient pas considérés comme une nouvelle construction.
Il est impossible de démolir et de reconstruire, ni d’ajouter une extension nécessitant un permis de construire. Le prix baisse en conséquence, parfois jusqu’à un tiers de celui d’un terrain comparable pouvant être reconstruit, et les prêteurs refusent généralement d’accorder des prêts hypothécaires sur ces biens. Certains terrains peuvent être régularisés en achetant ou en louant une bande de façade au voisin. Vous pouvez également demander une autorisation en vertu de l’article 43, paragraphe 2, mais cela constituera évidemment une procédure longue et complexe, car vous devrez obtenir l’accord des services d’urbanisme et de la commission d’examen des constructions, et c’est le bureau de l’arrondissement qui fixera le rythme de la procédure.
En résumé, cela signifie que l'ancienne structure constitue le principal atout du bien et qu'avant de faire une offre, vous devez connaître le type de voirie et la largeur de façade mesurée du bien.
Kyoto ajoute sa propre réglementation concernant les maisons patrimoniales. L’arrêté de 2017 permet à la ville de classer les « Kyo-machiya », soit bâtiment par bâtiment, soit dans le cadre d’une zone classée. Lorsqu’un propriétaire d’une maison classée envisage un agrandissement ou un changement d’affectation, la ville peut accorder une dérogation à certaines dispositions de la loi sur les normes de construction, afin que la maison conserve son architecture traditionnelle. Il est toutefois préférable de faire appel à un conseiller juridique pour bien comprendre ce que cela implique concrètement pour un bien immobilier que vous envisagez d’acquérir. D'une part, la ville précise que la dérogation s'applique aux extensions et aux changements d'affectation, mais elle ne mentionne pas l'accès routier ; vous ne pouvez donc pas partir du principe que cette dérogation sauve un terrain qui ne peut pas être réaménagé.
Ce classement s'accompagne également d'une obligation. Dans les zones classées, les propriétaires doivent adresser une demande à la mairie au moins un an avant de démolir une « Kyo-machiya ». Pour savoir si un bâtiment est concerné, contactez la mairie en vous munissant des documents relatifs au bâtiment avant de signer quoi que ce soit. Demander une dérogation implique également un examen par la mairie, qui prend généralement plus de temps que prévu.
Sumica évalue chaque bien immobilier afin de déterminer s'il est possible de le reconstruire. Si le statut juridique du terrain rend impossible le remplacement de l'ancienne construction, nous en informons nos clients dès que nous leur présentons l'annonce. Abonnez-vous à notre newsletter pour recevoir chaque semaine des annonces d'« akiya » hors marché et à fort rendement.
Vérifications relatives à l'aménagement extérieur, aux risques d'incendie et aux risques sismiques avant de rénover une machiya destinée à la vente
Kyoto exerce un contrôle rigoureux sur l'aspect de ses rues. Les règles d'aménagement paysager, les zones de sécurité incendie et les quartiers historiques peuvent limiter les modifications apportées aux façades ainsi que les matériaux autorisés.
C'est particulièrement vrai après un Mise à jour juridique 2025, qui exige un permis de construire officiel (appelé « confirmation de construction ») pour toute rénovation majeure d’un bâtiment en bois de deux étages. La loi définit une rénovation comme « majeure » si elle modifie plus de la moitié de la structure porteuse, telle que les murs, les piliers, les poutres ou le toit. Étant donné que la restauration d’une machiya atteint presque toujours ce seuil, travailler sans permis constitue une grave infraction à la loi.
Vous devez également prêter attention aux zones de prévention des incendies et aux zones de quasi-prévention des incendies. Dans ces zones, la loi impose des restrictions strictes quant aux matériaux que vous pouvez utiliser pour les murs extérieurs, les toitures et les fenêtres si ceux-ci se trouvent à moins de trois mètres d’une limite de propriété au rez-de-chaussée, ou à moins de cinq mètres aux étages supérieurs. En effet, machiya sont construites les unes contre les autres sur des parcelles urbaines étroites, toute votre façade se trouve généralement confinée dans cet espace restreint.
Au-delà des normes de sécurité incendie, les règlements d’urbanisme de Kyoto imposent des limites strictes en matière de hauteur des bâtiments, d’aménagement extérieur et de publicité extérieure. Il est extrêmement rare d’obtenir l’autorisation d’ajouter un étage supplémentaire. Si vous envisagez d’exploiter un établissement commercial, tel qu’une maison d’hôtes ou un café, ces règles limiteront également fortement la taille et le style de votre enseigne.
En matière de fondations, les normes sismiques modernes entrent souvent en conflit avec les méthodes de construction traditionnelles. De nombreuses machiya d’origine ont été construites en posant librement des piliers en bois sur des socles en pierre, mais les codes de construction modernes n’autorisent pas cette technique pour les nouvelles structures. Vous devez faire réaliser une expertise sismique de la structure avant d’élaborer les plans, car ses résultats indiqueront précisément à votre architecte l’ampleur des travaux de mise aux normes sismiques exigés par la ville.
Machiya pour la location de courte durée
Si votre objectif est d’acheter une machiya et de la mettre immédiatement en location sur Airbnb, vous devrez vous conformer à la réglementation stricte de Kyoto en matière d’hébergement. Alors que la loi nationale japonaise sur le « minpaku » autorise les locations de courte durée jusqu’à 180 jours par an, Kyoto applique des restrictions locales très strictes. Selon le Directives officielles de la ville de Kyoto relatives à l'hébergement privé (en japonais uniquement), les activités dans les zones résidentielles exclusives sont limitées à une période de 60 jours (généralement de mi-janvier à mi-mars, ce qui permet d'éviter complètement les périodes de forte affluence touristique).
Pour exploiter une location saisonnière toute l’année, votre machiya doit généralement être située dans une zone commerciale ou sans restriction et disposer d’une licence complète délivrée en vertu de la loi plus stricte sur l’hôtellerie et l’hébergement (Ryokan-gyo). Mettre une maison en bois vieille de 120 ans en conformité avec les normes modernes en matière d'incendie, de ventilation et de sécurité dans le secteur hôtelier est une entreprise colossale et coûteuse, et la ville de Kyoto exige qu'un gérant soit présent dans un rayon de 10 minutes autour de la propriété.
FAQ sur les machiya à vendre à Kyoto
Les étrangers peuvent-ils acheter une machiya mise en vente à Kyoto sans résider au Japon ?
Oui. Le Japon n'impose aucune condition de nationalité ou de résidence aux acheteurs. Sumica peut même vous aider à acquérir un bien immobilier sans même mettre les pieds dans le pays.
La réglementation de Kyoto relative aux machiya m'empêche-t-elle de rénover ou de démolir ma machiya ?
Elle n'interdit pas purement et simplement les modifications, mais elle demande aux agents immobiliers d'informer les acheteurs sur la préservation du patrimoine, et elle accorde aux propriétaires des subventions ainsi que des dérogations à la réglementation en matière de construction.
Puis-je exploiter légalement une machiya de Kyoto en tant que maison d'hôtes ou sur Airbnb ?
Oui, à condition de suivre l'une des trois voies légales suivantes : le « minpaku », une licence d'hôtel ou d'auberge, ou un permis de zone spéciale.
Puis-je obtenir un crédit immobilier pour acheter une machiya à Kyoto ?
Les acheteurs étrangers ne le peuvent généralement pas. Les résidents disposent de plus d'options, et les banques locales proposent des prêts pour l'achat et la rénovation de machiya. L'octroi de ces prêts dépend fortement du statut de visa et des antécédents professionnels ; ce sont les résidents permanents qui rencontrent le moins d'obstacles. Consultez notre guide pour Prêts immobiliers au Japon pour les étrangers Pour plus d'informations.
Achetez la machiya de vos rêves
Vous n’avez pas à vous occuper de la législation immobilière de Kyoto comme s’il s’agissait d’un deuxième emploi. Sumica prend en charge l’ensemble du cycle de vie de votre investissement, où que vous soyez dans le monde. Nous recherchons des biens hors marché qui répondent effectivement aux critères locaux de reconstructibilité, gérons des travaux de rénovation à prix fixe avec des artisans triés sur le volet et trouvons des locataires fiables une fois les travaux terminés.
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